Grundlagen des Immobilienrechts

Grundlagen des Immobilienrechts 

Was ist Immobilienrecht? 

Das Immobilienrecht ist ein Rechtsgebiet, das sich mit allen rechtlichen Aspekten im Zusammenhang mit unbeweglichem Vermögen befasst. Es bildet den rechtlichen Rahmen für Grundeigentum und regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer, Verkäufer, Käufer, Mieter, Vermieter, Bauherren und weiteren. 

Was ist eine Immobilie? 

Eine Immobilie ist ein unbeweglicher Vermögenswert. Neben dem Land bzw. Boden gehören zu einer Immobilie alle Sachen, die mit dem Boden untrennbar verbunden sind (Akzessionsprinzip). Dazu gehören unter anderem: 

• Gebäude (Ausnahme: Gebäude im Baurecht)
• Pflanzen
• Quellen

Einen eigenen Grundbucheintrag erhalten neben den Liegenschaften die folgenden Sachen: 

• selbständige und dauernde dingliche Rechte (z.B. Baurecht)
• Bergwerke
• Miteigentumsanteile an Grundstücken (inkl. Stockwerkeigentum)

 

Grundbuch

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen dinglichen Rechte und Lasten eingetragen sind. Es wird von den Kantonen bzw. von den Grundbuchämtern für ihre jeweiligen Grundbuchkreise geführt. Das Grundbuch enthält Informationen über Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten (z.B.  Nutzniessungsrecht, Wohnrecht, Baurecht), Grundpfandrechte und Verfügungsbeschränkungen. Verträge und Rechtsgeschäfte, die eine Änderung des Grundbucheintrags zur Folge haben, müssen schriftlich verfasst und öffentlich beurkundet werden. 

Das Grundbuch ist zu grossen Teilen öffentlich. Jedermann kann ohne Nachweis eines Interesses Auskunft erhalten über die Eigentümerschaft, die Eigentumsform und die Grundstücksbeschreibung. Bei begründetem Interesse besteht zudem Anspruch auf vollständige Einsicht des Grundbucheintrags. Der Einwand, einen Grundbucheintrag nicht zu kennen, ist von Gesetz wegen ausgeschlossen. 

Dienstbarkeiten

Eine Dienstbarkeit ist ein Recht, das auf einem Grundstück liegt und es entweder zugunsten eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) belastet. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss dabei entweder bestimmte Eingriffe durch den Berechtigten dulden (positive Dienstbarkeit) oder auf bestimmte Nutzungen seines Eigentums verzichten (negative Dienstbarkeit). 

Der Eigentümer verhält sich bei der Dienstbarkeit passiv und ist lediglich zum Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Beispiele für Dienstbarkeiten sind Wegrechte, Nutzniessungs- und Wohnrechte und Baurechte. 

Nutzniessungsrecht und Wohnrecht

Nutzniessungsrecht und Wohnrecht sind beschränkte dingliche Rechte. Mit einem beschränkten dinglichen Recht erhält jemand – der Nutzniesser oder Wohnberechtigte – das Recht, über eine Immobilie in einer bestimmten, eingeschränkten Weise zu verfügen. 

Bei einem Nutzniessungsrecht darf der Begünstigte die Immobilie bewohnen oder vermieten. Er hat ein Anrecht auf die Erträge aus der Liegenschaft, muss aber im Gegenzug für die meisten Kosten (z.B. Hypothek, Versicherungsprämien, ordentlicher Unterhalt, Nebenkosten) aufkommen. Ausserdem zahlt der Nutzniesser an der Stelle des Eigentümers die Steuern im Zusammenhang mit der Immobilie (Eigenmietwert, Vermögenssteuer, Liegenschaftssteuer).

Der Inhaber eines Wohnrechts ist stärker eingeschränkt. Er darf die Immobilie nur bewohnen, nicht aber vermieten. Dafür versteuert er nur den Eigenmietwert und zahlt weder die Hypothekarzinsen noch die Versicherungsprämien. 

Baurecht

Mit einem Baurecht räumt der Eigentümer eines Grundstücks, der Baurechtsgeber, einem Baurechtsnehmer das Recht ein, auf seinem Grundstück eine Baute zu errichten. Der Baurechtgeber bleibt weiterhin Eigentümer des Grundstücks. Für die Nutzung des fremden Grundstücks zahlt der Baurechtnehmer in der Regel einen Baurechtszins als Entschädigung. Der Inhalt und der Umfang des Baurechts werden im Baurechtsvertrag festgehalten. 

Mit einem Baurecht ist es möglich, das sogenannte Akzessionsprinzip zu durchbrechen. Das Akzessionsprinzip besagt, dass Bauten normalerweise ein untrennbarer Teil des Grundstücks sind, auf dem sie errichtet sind, und damit dem gleichen Eigentümer gehören.

Das Schweizer Recht unterscheidet die unselbstständigen, die selbstständigen, die dauernden sowie die selbstständigen und dauernden Baurechte. Ein selbstständig und dauerndes Baurecht (SDR) kann als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden. 

Grundlasten

Eine Grundlast ist eine Belastung eines Grundstücks, bei der der Eigentümer zur Vornahme einer Leistung an den Berechtigten verpflichtet ist. Der Berechtigte hat keine persönliche Forderung gegen den Eigentümer, sondern nur ein Recht auf Befriedigung aus dem Wert des belasteten Grundstücks. Grundlasten kommen selten vor. 

Grundpfandrechte und Hypotheken

Das Grundpfandrecht dient der Sicherung einer Forderung. Es gibt einem Schuldner das Recht, eine Immobilie zwangsversteigern zu lassen, wenn der Eigentümer der durch das Grundpfandrecht gesicherten Forderung nicht nachkommt. 

Das Schweizer Recht unterscheidet die vertraglichen und die gesetzlichen Grundpfandrechte. Vertragliche Grundpfandrechte kommen durch einen notariell beurkundeten Vertrag zustande und werden ins Grundbuch eingetragen. Das häufigste vertragliche Grundpfandrecht ist die Hypothek. Gesetzliche Grundpfandrechte hingegen kommen durch eine Gesetzesvorschrift zustande und können demnach gegen den Willen des Eigentümers errichtet werden. Gesetzliche Grundpfandrechte sind entweder mittelbar (d.h. sie entstehen mit einem Grundbucheintrag) oder unmittelbar (sie entstehen auch ohne Eintrag ins Grundbuch). Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein Beispiel für ein mittelbar gesetzliches Grundpfandrecht. Die Pfandrechte der Gemeinden im Zusammenhang mit der Entrichtung der Grundstückgewinnsteuer sind ein Beispiel für ein unmittelbar gesetzliches Grundpfandrecht.  

Eigentumsformen

Definition

In der Schweiz regelt die sogenannte Eigentumsform die Besitzverhältnisse, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie besitzen. Es gibt drei Eigentumsformen: Miteigentum, Gesamteigentum und Alleineigentum.

Miteigentum

Beim Miteigentum besitzen die Eigentümer klar definierte Anteile an einer gemeinsamen Immobilie. Diese Anteile sind im Grundbuch eingetragen. Jeder Miteigentümer hat die Rechte und Pflichten eines Eigentümers in Bezug auf seinen Anteil. Das bedeutet, dass er seinen Anteil unabhängig verkaufen oder mit einer Hypothek belasten kann. Sollte ein Anteil verkauft werden, haben die anderen Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, werden die Verwaltungskosten und Steuern entsprechend den Anteilen aufgeteilt. Entscheidungen werden nach dem Mehrheitsprinzip getroffen. 

Gesamteigentum 

Beim Gesamteigentum gehört die Immobilie den Eigentümern gemeinsam. Es gibt keine nach aussen wirksamen Anteile. Alle Entscheidungen, wie Vermietung, Verkauf oder Belastung mit einer Hypothek, müssen gemeinsam getroffen werden. Rechtlich gesehen handeln die Eigentümer in Bezug auf die Immobilie wie eine einzelne Person. Das Recht an einer Immobilie wird beim Gesamteigentum durch ein übergeordnetes Verhältnis bestimmt, entweder durch einen Vertrag oder durch eine Gesetzesvorschrift. Gesamteigentum entsteht meistens durch einen Ehevertrag, wenn die Eheleute den Güterstand der Gütergemeinschaft beschlossen haben, oder bei Erbgang zwischen den Mitgliedern einer Erbengemeinschaft. 

Alleineigentum

Bei Alleineigentum gehört eine Immobilie einer Person allein. Diese Person ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, kann über das Objekt verfügen und trägt somit allein die Verantwortung für den Unterhalt und die Kosten wie die Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien. 

Eine Einschränkung in Bezug auf die Verfügungsgewalt besteht, wenn es sich bei der Immobilie um die gemeinsam bewohnte «Wohnung der Familie» gemäss ZGB Art. 169 II. handelt. Diese steht unter besonderem Schutz und darf nicht ohne Zustimmung beider Eheleute vermietet oder veräussert werden, selbst wenn sich die Immobilie sich im Alleineigentum eines Ehepartners befindet. 

 

Stockwerkeigentum

Was ist Stockwerkeigentum?

Das Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form des Miteigentums. Dabei besitzt jeder Miteigentümer einen Anteil an einer Immobilie und erhält zusätzlich ein Sonderrecht zur alleinigen Nutzung bestimmter Bereiche. Diese Bereiche können individuell gestaltet werden. Gemeinsame Bereiche wie das Treppenhaus oder Teile des Gartens gehören der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft und werden gemeinschaftlich verwaltet.

Wertquote bei Stockwerkeigentum

Die Wertquote bestimmt den Anteil, den ein Stockwerkeigentümer an der gesamten Liegenschaft besitzt. Sie entspricht den Miteigentumsanteilen bei normalem Miteigentum. Dieser Anteil wird in Bruchteilen ausgedrückt und bei der Begründung des Stockwerkeigentums im Grundbuch eingetragen. Die Wertquote ist entscheidend für die Berechnung der Gemeinschaftskostenanteile, das Stimmrecht und die Beiträge zum Erneuerungsfonds.

Erneuerungsfonds

Der Erneuerungsfonds ist ein gemeinsamer Fonds, in den die Eigentümer regelmässig einzahlen. Dieser Fonds dient der Finanzierung von langfristigen Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten an der Immobilie. Er hilft, unvorhergesehene Kosten zu decken und den Zustand der Immobilie zu erhalten. Dadurch werden die finanziellen Belastungen für Erneuerungen verteilt und die Werterhaltung der Immobilie langfristig gesichert. Der Erneuerungsfonds ist eine gängige Praxis, ist aber gesetzlich nicht vorgeschrieben. 

 

Kaufvertrag

Vorvertrag und Reservationsvereinbarung

Bevor ein endgültiger Kaufvertrag abgeschlossen wird, wird häufig eine Reservationsvereinbarung unterzeichnet. In dieser verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie für den Käufer zu reservieren, während der Käufer sich zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Häufig ist diese Vereinbarung mit einer Anzahlung verbunden. 

Wichtig zu wissen: Eine Reservationsvereinbarung, selbst wenn sie schriftlich verfasst und von beiden Parteien unterzeichnet wurde, ist rechtlich nicht bindend, solange sie nicht öffentlich beurkundet wurde (für Vorverträge gilt gemäss OR 22 die gleiche Formvorschrift wie für den Kaufvertrag). 

Kaufvertrag und Beurkundung

Der Kaufvertrag ist das Dokument, das die Details der Immobilientransaktion festlegt. Es enthält alle wichtigen Informationen und Bedingungen wie die Identifikation der Parteien, die Beschreibung der Immobilie, den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und die Übergabebedingungen. In der Schweiz muss ein Kaufvertrag, der eine Immobilie zum Gegenstand hat, schriftlich verfasst und öffentlich beurkundet werden. 

Grundbucheintrag und Eigentumsübertragung

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises und der Verkäufer zur Übergabe der Immobilie verpflichtet. Der Käufer wird jedoch erst dann zum Eigentümer, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. In vielen Kantonen übernimmt der Notar diese Anmeldung, in einigen Kantonen der Verkäufer. 

Übergang von Nutzen und Gefahr

Mit dem Übergang von Nutzen und Gefahr erhält der Käufer die Verfügungsgewalt über die Immobilie und profitiert von allen daraus resultierenden Vorteilen. Gleichzeitig trägt er das Risiko für mögliche Schäden und Wertverluste. Sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde, gehen Nutzen und Gefahr mit der Unterzeichnung des Vertrags auf den Käufer über.

 

Mietrecht

Referenzzinssatz und Mietzinserhöhungen 

In der Schweiz ist der Mietzins bei den meisten Mietverhältnissen an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt. Dieser Zinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) berechnet und basiert auf dem Durchschnittszinssatz aller Hypotheken in der Schweiz, gerundet auf das nächste Viertelprozent. Er wird Anfang März, Juni, September und Dezember veröffentlicht und tritt am Tag nach der Veröffentlichung in Kraft. 

Laut der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (Artikel 12-13) berechtigt eine Änderung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent zu einer Anpassung des Mietzinses um 3 %, wenn der Referenzzinssatz unter 5 % liegt.

Gründe für Mietzinserhöhungen 

Neben der Anpassung an den Referenzzinssatz gibt es weitere Gründe, die eine Mietzinserhöhung rechtfertigen:

• Teuerung: Der Vermieter kann bis zu 40 % der Teuerung, basierend auf dem LIK, an den Mieter weitergeben.
• Allgemeine Kostensteigerungen: Pro Jahr dürfen 0,5 bis 1 % der zusätzlichen Kostensteigerungen, die nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden, an den Mieter weitergegeben werden. Dazu gehören beispielsweise Versicherungsprämien und Unterhaltskosten. 
• Wertvermehrende Investitionen: Renovationen oder energetische Sanierungen, die den Wert der Immobilie steigern, berechtigen zu einer Mietzinserhöhung.

Vorgehen bei Mietzinserhöhungen 

Mietzinserhöhungen sind einseitige Vertragsänderungen und müssen dem Mieter mit einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden, das auf den Websites der Kantone verfügbar ist. Solche Erhöhungen können nur zu einem ortsüblichen Kündigungstermin erfolgen (in den meisten Kantonen vierteljährlich oder auf das Ende jeden Monats).

Eigenbedarfskündigung 

Grundsätzlich gilt: «Kauf bricht Miete nicht». Das bedeutet, dass bei einem Eigentümerwechsel infolge Verkauf, Tausch, Schenkung oder Erbgang die bestehenden Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer übergehen und unverändert weitergeführt werden. Das war nicht immer so – vor 1990 führte eine Handänderung zur Auflösung der Mietverhältnisse. 

Die Eigenbedarfskündigung ist eine Ausnahme von dieser Regel. Der neue Eigentümer einer Liegenschaft hat das Recht, einen Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin zu kündigen, und zwar unabhängig von allfälligen vertraglichen Kündigungsfristen. Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtens ist, muss der neue Eigentümer einen dringenden Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Verwandte oder Verschwägerte vorweisen können. 

Zwangsvollstreckung

Eine Zwangsversteigerung ist die letzte Massnahme, die einem Gläubiger nach Gesetz zur Verfügung steht, um eine grundpfandrechtlich gesicherte Forderung durchzusetzen. Eine Zwangsversteigerung kann beispielsweise zur Anwendung kommen, wenn ein Eigentümer die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen kann und alle anderen Massnahmen (Betreibungsverfahren) wirkungslos geblieben sind. 

Ein Pfandrecht gewährt dem Gläubiger kein Nutzungsrecht. Das heisst, ein Gläubiger darf in letzter Instanz eine Zwangsversteigerung beantragen; er hat aber nur ein Anrecht auf den Erlös aus dieser Versteigerung, nicht auf die Immobilie selbst. Eine Vertragsklausel, wonach ein Grundstück bei Zahlungsausfall an den Gläubiger übergeht, ist rechtswidrig. 

 

Erbrecht und Schenkungen bei Immobilien

Schenkung und Erbvorbezug

Eine Schenkung ist nach Artikel 239 des Obligationenrechts (OR) eine Zuwendung, bei der eine Person eine andere aus ihrem Vermögen ohne Gegenleistung bereichert. Dies kann entweder durch die Übertragung von Vermögenswerten oder durch den Erlass von Schulden geschehen. 

Bei Immobilien wird die Schenkung erst wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Dafür ist ein gültiges Schenkungsversprechen notwendig, das schriftlich verfasst und öffentlich beurkundet werden muss. 

Erbvorbezug

Wenn die beschenkte Person ein zukünftiger Erbe ist, gilt die Schenkung grundsätzlich als Erbvorbezug, es sei denn, der Schenker bestimmt ausdrücklich das Gegenteil. Ein Erbvorbezug muss im Gegensatz zur Schenkung bei der Erbteilung berücksichtigt werden. Allerdings dürfen auch durch eine nicht ausgleichspflichtige Schenkung die Pflichtteile der Erben nicht verletzt werden. 

Gemischte Schenkung

Manchmal ist eine Schenkung mit einer Gegenleistung verbunden. Beispiele hierfür sind der Verkauf einer Immobilie unter dem Marktwert oder die Einräumung eines lebenslangen Wohn- oder Nutzungsrechts für den Schenker. Solche Fälle werden als gemischte Schenkung bezeichnet. 

 

Immobilien und Steuerrecht 

Grundstückgewinnsteuer

Wenn in der Schweiz eine Immobilie verkauft wird, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Sie wird auf dem steuerbaren Gewinn erhoben, also der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis. Wertvermehrende Investitionen und Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf werden vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen. Die Grundstückgewinnsteuer wird erlassen bei Ersatzbeschaffung einer selbstbewohnten Liegenschaft. 

Die Grundstückgewinnsteuer zahlt der Verkäufer. Aber Vorsicht: Für die Grundstückgewinnsteuer haftet das Grundstück. Wenn der Verkäufer nicht zahlt, kann die Steuerbehörde ein gesetzliches Pfandrecht ins Grundbuch eintragen. Dies bedeutet, dass im schlimmsten Fall letztendlich der Käufer die Grundstückgewinnsteuer bezahlen muss.

Handänderungssteuer

Diese Steuer fällt beim Eigentumswechsel von Grundstücken an und wird von den Kantonen und bzw. oder ihren Gemeinden erhoben. In einigen Kantonen hat die Handänderungssteuer reinen Gebührencharakter, während sie in anderen als Steuer oder Gemengsteuer erhoben wird.

In den meisten Kantonen zahlt der Käufer die Handänderungssteuer, in einigen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Oft können die Vertragsparteien die Aufteilung der Steuer selbst festlegen. Einige Kantone wie z.B. Zürich kennen gar keine Handänderungssteuer im engeren Sinn. 

Eigenmietwert

Mit dem Eigenmietwert wird das Naturaleinkommen aus selbstbewohnten Liegenschaften besteuert, das heisst, der geldwerte Vorteil, der sich für den Eigentümer aus seinem Wohneigentum ergibt. Er entspricht einem Prozentsatz der Marktmiete vergleichbarer Objekte und muss als Einkommen versteuert werden, wenn die Immobilie nicht vermietet ist. 

Der Eigenmietwert ist seit vielen Jahren ein Politikum und es scheint wahrscheinlich, dass er früher oder später abgeschafft wird. Aktuell stockt die Debatte, weil man sich über die Schuldzinsabzüge und die Besteuerung von Zweitliegenschaften uneinig ist. 

Vermögenssteuer

Die Vermögenssteuer ist eine direkte Steuer und wird von den meisten Kantonen und Gemeinden auf dem steuerbaren Vermögen einer Person erhoben. Die Tarife sind meist progressiv und variieren je nach Kanton. Der Bund erhebt keine Vermögenssteuer. Die Bemessungsgrundlage ist das Reinvermögen, also das Bruttovermögen abzüglich der Schulden. 

Liegenschaftsbesitzer versteuern den Vermögenssteuerwert ihrer Immobilie, der in den meisten Kantonen zwischen 60 und 80 Prozent des Verkehrswerts liegt. Hypothekarschulden können abgezogen werden. 

Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer ist eine Objektsteuer auf den Besitz eines Grundstücks. Sie wird im Gegensatz zur Vermögens- bzw. Kapitalsteuer auf dem Steuerwert des Grundstücks erhoben. Auf dem Grundstück lastende Schulden werden nicht berücksichtigt. Die Liegenschaftssteuer gibt es nicht in allen Kantonen. 

Rechte und Pflichten beim Immobilienverkauf

Haftung bei Mängeln 

Als Mangel gilt gemäss Artikel 197 des Obligationenrechts, wenn eine Kaufsache nicht die versprochenen oder zu erwartenden Eigenschaften hat.  Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verkäufer von den Mängeln wusste – er haftet grundsätzlich für alle Mängel, die den Wert oder die Nutzbarkeit der Sache erheblich mindern. Dies umfasst sowohl ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften als auch solche, die der Käufer stillschweigend voraussetzen darf.

Ohne anderslautende Vereinbarungen im Kaufvertrag gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts. Danach haftet der Verkäufer bis zu 2 Jahre nach der Übergabe für alle Mängel an der Kaufsache. Bei Bauleistungen beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre.

In der Praxis ist es allerdings üblich, beim Verkauf älterer Immobilien jegliche Gewährleistungsansprüche auszuschliessen (bekannt als «gekauft wie gesehen»). In solchen Fällen haftet der Verkäufer nur noch, wenn er einen Mangel absichtlich verschwiegen hat. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt eine Haftungsfrist von zehn Jahren.

 

Asbest

Asbest ist ein Sammelbegriff für eine Gruppe von mineralischen Fasern, die aufgrund ihrer hitzebeständigen, isolierenden und feuerhemmenden Eigenschaften früher im Bauwesen und in der Industrie eingesetzt wurden. 

Asbest ist bereits in geringen Mengen krebserregend und kann zu Erkrankungen wie Asbestose, Lungenkrebs und Mesotheliom führen. Aufgrund der Gesundheitsrisiken ist die Verwendung von Asbest in der Schweiz seit 1990 verboten. In vielen älteren Gebäuden, die vor dem Verbot errichtet wurden, sind jedoch noch asbesthaltige Materialien verbaut. Diese stellen besonders bei Renovationen und seltener bei normaler Nutzung ein Gesundheitsrisiko für Bewohner und Heimwerker dar.

Bei der Sanierung einer asbestbelasteten Immobilie gelten besondere Vorschriften. Handwerkerunternehmen sind verpflichtet, besondere Schutzvorkehrungen zu treffen und vor den Arbeiten die Bausubstanz auf Asbest überprüfen zu lassen. 

 

Sanierungen und Energie

GEAK

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist der offizielle Energieausweis in der Schweiz und ein zentrales Instrument zur Bewertung der Energieeffizienz von Gebäuden. Er bewertet die Energieeffizienz von Gebäudehülle und Gebäudetechnik sowie die direkten CO2-Emissionen nach 7 Klassen von A (sehr effizient) bis G (wenig effizient). Dank einer einheitlichen Berechnungsmethode können Gebäude schweizweit hinsichtlich ihrer Energieeffizienz verglichen werden.  

In der Schweiz ist kantonal geregelt, ob der Energieausweis beim Hausverkauf obligatorisch ist. Aktuell ist er in den meisten Kantonen freiwillig. In einigen französischsprachigen Kantonen (Freiburg, Waadt, Neuenburg, Jura) ist der GEAK obligatorisch. Der GEAK bzw. GEAK Plus ist in vielen Kantonen eine Voraussetzung, um Fördergelder für energetische Sanierungen beantragen zu können. 

Wertvermehrende und werterhaltende Investitionen

Investitionen in Immobilien werden in zwei Kategorien eingeteilt: werterhaltende und wertvermehrende Investitionen. Werterhaltende Investitionen sind notwendige Reparaturen und Unterhaltsarbeiten, die den bestehenden Zustand einer Immobilie erhalten. Wertvermehrende Investitionen hingegen erhöhen den Wert der Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus, indem sie den Komfort, die Grösse oder die Ausstattung erhöhen beziehungsweise verbessern. 

Beide Fälle werden steuerlich unterschiedlich behandelt. Werterhaltende Investitionen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden; wertvermehrende Investitionen können bei der Grundstückgewinnsteuer zum Kaufpreis dazugerechnet werden. 

Energetische Sanierungen

Energetische Sanierungen können immer vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, selbst wenn sie zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen. Seit 2020 ist es zudem möglich, die Ausgaben für energetische Sanierungen über drei Steuerperioden zu verteilen, auch wenn die Kosten in einem einzigen Jahr anfallen. Früher mussten Immobilieneigentümer ihre Sanierungsarbeiten oft auf mehrere Jahre verteilen, um die maximalen Steuerabzüge nutzen zu können. Dies ist heute in den meisten Fällen nicht mehr notwendig. 

 

Besondere Gesetze

Lex Koller

Die Lex Koller oder «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BGBB)» regelt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Die Lex Koller zielt darauf ab, den übermässigen Erwerb von Schweizer Immobilien durch Ausländer zu verhindern und somit die einheimische Immobilienwirtschaft und den Bodenmarkt zu schützen. 

Die Lex Koller betrifft insbesondere Personen ohne Schweizer Staatsangehörigkeit, die keine Aufenthaltsbewilligung haben. EU-Staatsangehörige sowie Personen mit dauerhafter Aufenthaltsbewilligung sind den Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt und können frei Immobilien erwerben. Für alle anderen Personen gelten unterschiedlich strenge Einschränkungen. Die Lex Kollen betrifft ausschliesslich den Kauf von Wohnimmobilien und nicht von Gewerbeimmobilien. 

Zweitwohnungsgesetz (ZWG)

Das Zweitwohnungsgesetz oder Lex Weber zielt darauf ab, den Bau von neuen Zweitwohnungen und Ferienwohnungen in touristischen Regionen einzuschränken. Das hat das Stimmvolk 2012 mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative beschlossen. Als Folge der Initiative ist seit Januar 2016 der Bau neuer Zweitwohnungen in allen Gemeinden verboten, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent beträgt.