Definition: Werterhaltende und wertvermehrende Investitionen
Investitionen in Immobilien werden in zwei Kategorien eingeteilt: werterhaltende und wertvermehrende Investitionen. Werterhaltende Investitionen sind notwendige Reparaturen und Unterhaltsarbeiten, die den bestehenden Zustand einer Immobilie erhalten. Wertvermehrende Investitionen hingegen erhöhen den Wert der Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus, indem sie den Komfort, die Grösse oder die Ausstattung erhöhen beziehungsweise verbessern.
Liste von wertvermehrenden Investitionen
Zu den wertvermehrenden Investitionen gehören:
- Umbauten: Der Anbau eines Wintergartens oder einer Garage oder der Ausbau des Dachstocks vergrössern die nutzbare Fläche der Immobilie beziehungsweise erzeugen einen zusätzlichen Nutzen, der vorher nicht da war.
- Zusätzliche Einrichtung: Der Einbau einer Waschmaschine oder eines Geschirrspülers in einer Mietwohnung, sofern vorher keine solche Maschine verbaut war, zählt als wertvermehrende Investition.
- Aussenbereichsgestaltung: Das kann die Verbesserung der äusseren Erscheinung der Immobilie durch die Gestaltung des Gartens, den Bau einer Terrasse oder den Einbau eines Pools sein.
- Energetische Sanierungen: Eine energetische Sanierung ist eine Erhöhung der Energieeffizienz der Immobilie durch den Einbau neuer Fenster, die Verbesserung der Gebäudedämmung oder den Ersatz von Geräten und Gebäudetechnik durch effizientere Lösungen.
Wertvermehrende Investitionen finanzieren
Es gibt für Hauseigentümer verschiedene Möglichkeiten, wertvermehrende Investitionen zu finanzieren:
- Hypothek aufstocken: Die Aufstockung der Hypothek ist eine Möglichkeit, die notwendigen Mittel für wertvermehrende Investitionen zu beschaffen. Kreditgeber finanzieren maximal 80 Prozent der Kosten. Insbesondere, wenn man sich der Pensionierung nähert, gewähren die meisten Banken allerdings keine Aufstockung der Hypothek mehr.
- Vorsorgegelder beziehen: Für den Kauf, die Renovation oder wertvermehrende Investitionen in Wohneigentum können maximal einmal alle fünf Jahre Vorsorgegelder vorbezogen werden.
- Baukredit: Ein Baukredit deckt bis zu 80% der Kosten von wertvermehrenden Investitionen ab. Nach Abschluss der Arbeiten wird der Baukredit in der Regel in eine Hypothek umgewandelt.
- Fördergelder: Für energetische Sanierungsmassnahmen können Fördergelder beantragt werden. Die genauen Voraussetzungen dafür variieren je nach Kanton erheblich.
Steueroptimierung bei wertvermehrenden Investitionen
Wertvermehrende Investitionen sind grundsätzlich nicht steuerlich abzugsfähig. Sie können jedoch beim Verkauf der Immobilie vom steuerbaren Grundstückgewinn als Anlagekosten abgezogen werden. Werterhaltende Investitionen können hingegen immer vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Eine Ausnahme von dieser Regelung bilden energetische Sanierungen. Diese können immer vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, auch wenn sich durch sie der Wert einer Liegenschaft erhöht. Seit 2020 können die Kosten für energetische Sanierungen sogar über drei Steuerperioden verteilt werden, auch wenn sie in nur einem Jahr anfallen. Früher mussten Eigentümer ihre Sanierungsarbeiten häufig auf mehrere Jahre verteilen, um von den maximalen Steuerabzügen zu profitieren, was heute in den meisten Fällen nicht mehr erforderlich ist.
Wertvermehrende Investitionen und Mietzinserhöhungen
Grundsätzlich gilt, dass die Kosten für werterhaltende Investitionen im Mietzins inbegriffen sind. Wenn jedoch der Wert einer vermieteten Liegenschaft durch Sanierungs- oder Umbaumassnahmen steigt, ist der Vermieter zu einer Mietzinserhöhung berechtigt.
Die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen ist nicht immer leicht zu treffen. So ist beispielsweise der Ersatz eines alten Geräts grundsätzlich Teil der ordentlichen Instandhaltung der Mietsache und berechtigt nicht zu einer Mietzinserhöhung. Bei Ersatzbeschaffungen durch wesentlich bessere Geräte kann es aber im Einzelfall dennoch zu einer Wertsteigerung kommen, die als wertvermehrende Investition betrachtet werden kann. Auch umfassende Sanierungen können in der Regel zu einem bestimmten Prozentsatz (50–70%) als wertvermehrend gelten, sofern sie erhebliche Kosten verursachen und die Liegenschaft umfassend überholen.
Wertvermehrende Investitionen vor einem Immobilienverkauf
Die Frage, ob sich wertvermehrende Investitionen vor einem Immobilienverkauf lohnen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Bei kleineren Sanierungsarbeiten gibt es in der Regel keinen Grund, diese nicht vorzunehmen. Energetische Sanierungen lohnen sich in der Regel auch, da sie aus Sicht des neuen Eigentümers fast nur Vorteile bringen.
Grössere Investitionen lohnen sich jedoch oft nicht. Insbesondere wenn die Renovation Geschmackssache ist oder der Nutzen einer Investition vom Eigentümer abhängt, kann es besser sein, die Immobilie zu einem leicht tieferen Preis zu verkaufen und die Renovation dem neuen Eigentümer zu überlassen.
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