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Vorfälligkeitsentschädigung – wie löst man eine Hypothek am besten auf?

Von Benjamin Steiner
Lesezeit: 5 Minuten

Die Festhypothek ist das beliebteste Hypothekarmodell bei Schweizer Immobilienbesitzern. Lange Laufzeiten machen die Budgetierung auf Jahre hinaus möglich und bieten Sicherheit gegen Zinsschwankungen. Doch wie soll man vorgehen, wenn man die Liegenschaft früher als geplant verkauft und die Hypothek vorzeitig ablösen muss?

Das Wichtigste in Kürze
  • Wenn ein Hypothekarvertrag vorzeitig aufgelöst wird, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. 
  • Die Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Höhe der Hypothek, der verbleibenden Laufzeit und dem Zinsumfeld ab. 
  • Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn die Hypothek auf den neuen Eigentümer oder eine andere Immobilie übertragen wird. 
  • Die Vorfälligkeitsentschädigung kann je nach Fall von der Einkommenssteuer oder der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden.

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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? 

Wenn ein Hypothekarvertrag vorzeitig aufgelöst wird, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, manchmal auch Penalty oder Strafzahlung genannt. Die Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Höhe der Hypothek, der verbleibenden Laufzeit, dem Zinssatz und dem Zinsumfeld ab. 

Vorfälligkeitsentschädigungen von mehreren zehntausend Franken sind keine Seltenheit. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek erheblich gesunken sind. 

 

Warum verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung? 

Die Zinszahlungen, die ein Hauseigentümer auf eine Hypothek entrichtet, sind für die Bank Teil der Geschäftseinnahmen. Bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek muss sie die Hypothekarsumme stattdessen am Geld- oder Kapitalmarkt investieren. 

Wenn nun die Renditen für eine sichere Alternativanlage tiefer sind als der Zinssatz der Hypothek, macht die Bank einen Verlust. Diesen Verlust stellt sie dem Kreditnehmer als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. 

 

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Die Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Höhe der Hypothek, der verbleibenden Laufzeit, dem Zinssatz und dem Zinsumfeld ab: 

Vorfälligkeitsentschädigung = Restlaufzeit * Höhe der Hypothek * Zinsdifferenz + Gebühren

Die Zinsdifferenz entspricht dem Hypothekarzins minus dem Wiederanlagezins. Der Wiederanlagezins ist die Rendite, die die Bank während der Restlaufzeit mit einer sicheren Anlage erwirtschaften kann. Die Gebühren variieren je nach Anbieter und Situation erheblich. Wer beim selben Anbieter eine neue Hypothek abschliesst oder den Verkaufserlös bei der Bank anlegt, profitiert von attraktiveren Konditionen als jemand, der eine Hypothek ablöst um zur Konkurrenz zu wechseln. 

Noch einmal in einzelnen Schritten erklärt bedeutet dies: 

  1. Die Bank ermittelt den Betrag, den sie über die verbleibende Laufzeit mit den Zinszahlungen verdient hätte. 
  2. Die Bank zieht von diesem Betrag den Gewinn ab, den sie mit der Hypothekarsumme über die Restlaufzeit erwirtschaften kann. 
  3. Die Bank addiert eine Bearbeitungsgebühr. 

 

Bei welchen Hypothekarmodellen ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig? 

Festhypothek

Die meisten Anbieter verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn eine Festhypothek vorzeitig abgelöst wird. Sie richtet sich nach der Höhe der Hypothek, dem Zinssatz und der verbleibenden Laufzeit. 

SARON-Hypothek

Wenn es einen Rahmenvertrag mit fester Laufzeit gibt, ist meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Viele Anbieter erlauben allerdings den kostenlosen Wechsel von einer SARON-Hypothek zu einer Festhypothek. 

Variable Hypothek

Eine variable Hypothek kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit aufgelöst werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung gibt es nicht. 

 

Vorfälligkeitsentschädigung verringern

Viele Banken und Versicherungen sind in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung nicht unbedingt transparent. Verlangen Sie daher eine detaillierte Aufstellung der Kosten und versuchen Sie, mit Ihrem Kreditgeber zu verhandeln. 

Bedenken Sie auch: Ihre Bank profitiert davon, dass Sie Ihr Geld bei ihr anlegen. Wenn Sie langjähriger Kunde sind oder ein neues Produkt bei Ihrem Kreditgeber abschliessen, kommt Ihnen die Bank bei der Vorfälligkeitsentschädigung eher entgegen. 

 

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

Es ist je nach Situation möglich, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Das Prinzip ist immer dasselbe – die Hypothek muss übertragen statt aufgelöst werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann unter folgenden Bedingungen entfallen: 

  • Hypothek auf ein neues Objekt übertragen: Wenn Sie ein neues Haus oder eine neue Wohnung kaufen, können Sie Ihre Hypothek auf die neue Immobilie übertragen. Die Schwierigkeit besteht darin, dass der Kauf und der Verkauf oft nicht zum selben Zeitpunkt stattfinden. 
  • Hypothek auf bestehendes Objekt übertragen: Wenn Sie mehr als eine Immobilie besitzen, können Sie die Hypothek von der einen auf die andere Liegenschaft übertragen. 
  • Hypothek auf den neuen Eigentümer übertragen: Wenn der Kreditgeber einverstanden ist, kann der neue Eigentümer die bestehende Hypothek übernehmen, sofern er das möchte. 

 

Vorfälligkeitsentschädigung von den Steuern abziehen

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann je nach Situation vom steuerbaren Einkommen oder von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Im Detail gelten seit einem Urteil des Bundesgerichts von 2017 folgende Regelungen: 

Fall 1: Auflösung der Hypothek beim Immobilienverkauf

Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, schuldet die Grundstückgewinnsteuer. Wird die Hypothek infolge Verkaufs aufgelöst, kann eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten in Abzug gebracht werden. 

Fall 2: Andere Hypothek beim gleichen Anbieter

Private Schuldzinsen können in der Schweiz bis zu einer Höhe von maximal CHF 50'000 vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Seit einem Urteil des Bundesgerichts von 2017 gilt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzins abgezogen werden kann, wenn die Hypothek durch eine andere beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird. 

Fall 3: Neue Hypothek bei einem anderen Anbieter

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann nur als Schuldzins vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Hypothek beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird. Der Wechsel zu einem anderen Kreditgeber fällt nicht darunter und ist nicht abzugsfähig. 

 

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Benjamin Steiner
Benjamin Steiner
Marketing Content Specialist

Benjamin hat einen Masterabschluss an der Universität Zürich und viele Jahre Erfahrung in der Erstellung und Redaktion von Texten. Für Neho recherchiert er aktuelle Ereignisse und Entwicklungen in der Immobilienbranche und erklärt sie unseren Blog-Lesern auf verständliche Weise.

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Inhaltsverzeichnis
  • Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? 
  • Warum verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung? 
  • Vorfälligkeitsentschädigung berechnen
  • Bei welchen Hypothekarmodellen ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig? 
  • Vorfälligkeitsentschädigung verringern
  • Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden
  • Vorfälligkeitsentschädigung von den Steuern abziehen
  • Verkaufen Sie demnächst Ihre Immobilie? 

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