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Energetische Sanierung

Von Pierre-Frédéric Von Kaenel
Lesezeit: 9 Minuten

Eine energetische Sanierung ist eine komplexe Angelegenheit, die sorgfältige Abwägung und Planung erfordert. Neben Fragen der Investitionskosten und der Wirtschaftlichkeit hat auch der Zeithorizont und Lebenszyklus der Immobilie einen entscheidenden Einfluss darauf, ob sich eine bestimmte Anschaffung lohnt oder nicht. In diesem Artikel erklären wir die verschiedenen energetischen Sanierungsmöglichkeiten sowie ihre Kosten. Ausserdem erfahren Sie, welche Fördergelder beantragt werden können und in welchen Fällen Sanierungsmassnahmen von den Steuern abgezogen werden können.

Das Wichtigste in Kürze
  • Energetische Sanierung bezeichnet die Modernisierung eines Gebäudes, um die Energiebilanz zu optimieren. 
  • Die energetische Sanierung senkt den Energieverbrauch und damit die Betriebskosten, stellt aber meist eine erhebliche Investition dar. 
  • Energetische Sanierungen lohnen sich besonders, wenn das Gebäude alt ist und ohnehin renoviert werden muss. 
  • Energetische Sanierungen werden gefördert und können auf bis zu 3 Jahre verteilt von den Steuern abgezogen werden.

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Was ist eine energetische Sanierung? 

Unter energetischer Sanierung versteht man die gezielte Modernisierung von Gebäuden, um deren Energiebilanz zu optimieren. Ziel ist es einerseits, den Energieverbrauch zu reduzieren und andererseits die Betriebskosten langfristig zu senken. Es gibt eine Vielzahl von möglichen Sanierungsmassnahmen, angefangen bei der Dämmung von Wänden und Dächern über den Austausch einer veralteten Heizungsanlage bis hin zur Installation effizienter Fenster und Türen.

 

Was kostet eine energetische Sanierung?

Bauteile

Kosten

Amortisationszeit

Heizung

CHF 17'000–48'000

10–20 Jahre

Fassadendämmung

CHF 10'000–35'000

15–40 Jahre

Dachdämmung

CHF 5'000–25'000

12–25 Jahre

Neue Fenster

CHF 500–2'000 pro Fenster

10–25 Jahre

Solaranlage

CHF 20'000–25'000

10–15 Jahre

Daten: Fachgemeinschaft für effiziente Energieanwendung e.V. (HEA). Die Daten sind ungefähre Werte und nicht verbindlich. 

 

Welche Möglichkeiten gibt es zur energetischen Sanierung? 

Heizung ersetzen

Der Austausch einer veralteten Heizungsanlage ist oft der erste und wichtigste Schritt bei der energetischen Sanierung eines Hauses. Moderne Heizsysteme wie eine Wärmepumpe oder eine Pelletheizung bieten im Vergleich zu traditionellen Öl- oder Gasheizungen eine deutlich höhere Effizienz und sind umweltfreundlicher. 

Fassadendämmung

Eine effektive Fassadendämmung reduziert Wärmeverluste und trägt erheblich zur Energieeffizienz bei. Ob durch Kerndämmung, Aussendämmung oder Innendämmung – eine gut isolierte Fassade kann die Heizkosten je nach Immobilie um bis zu 20–30 Prozent oder mehr senken. 

Dachdämmung

Über das Dach können erhebliche Energiemengen verloren gehen, wenn es nicht ausreichend isoliert ist. Je nach der baulichen Situation kann eine Flachdachdämmung, Aufsparrendämmung, Zwischensparrendämmung oder Untersparrendämmung zur Anwendung kommen. 

Neue Fenster

Der Austausch alter, undichter Fenster durch moderne, hochisolierende Verglasungen ist eine weitere effektive Massnahme zur Steigerung der Energieeffizienz. Moderne Fenster mit Zwei- oder Dreifachverglasung sowie verbesserten Rahmen und Dichtungen können die Wärmeverluste je nach den vorher verbauten Fenstern schnell um 10–20 Prozent reduzieren. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) ist ein wichtiger Indikator für die Wärmedämmung von Fenstern und sollte bei der Auswahl neuer Fenster berücksichtigt werden.

Solaranlage

Die Installation einer Photovoltaik- oder Solarthermieanlage kann nicht nur den Energieverbrauch reduzieren, sondern einen auch unabhängiger von Energieversorgern machen. Photovoltaikanlagen wandeln Sonnenlicht direkt in Strom um, den man selbst nutzen oder ins Netz einspeisen kann. Solarthermieanlagen unterstützen die Heizung und Warmwasserversorgung. 

 

Energetische Sanierung planen

Informieren Sie sich über energetische Sanierungen

Wenn Sie Ihre Liegenschaft energetisch sanieren möchten, sollten Sie sich zunächst umfassend informieren. Beginnen Sie mit der Feststellung des Sanierungsbedarfs, indem Sie sichtbare Mängel oder Probleme an Ihrer Immobilie identifizieren. Es ist hilfreich, sich über die verschiedenen Sanierungsmassnahmen und technischen Lösungen vorab zu informieren, damit Sie eine Vorstellung davon haben, welche Lösungen es überhaupt gibt. Es empfiehlt sich, bereits jetzt mit der finanziellen Planung zu beginnen. Prüfen Sie, welche Sanierungsmassnahmen in Ihrem Kanton gefördert werden und erkunden Sie verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten (z.B. Bank, Privatkredit). 

Holen Sie Angebote ein

Nachdem Sie sich einen Überblick verschafft haben, geht es darum, Ihr Budget zu planen und Prioritäten zu setzen. Welche Sanierungsziele sind Ihnen besonders wichtig und wie viel können bzw. möchten Sie investieren? Eine professionelle Beratung durch einen Energieberater kann Ihnen helfen, eine genaue Einschätzung Ihrer Liegenschaft zu erhalten. Auf Basis dieser Einschätzung und Ihrer Prioritäten können Sie dann gezielt Offerten von Handwerkern für die geplante energetische Sanierung einholen. 

Entscheiden Sie sich für Massnahmen

Nehmen Sie sich die Zeit, die eingeholten Angebote sorgfältig zu vergleichen, sowohl in Bezug auf den Preis als auch auf die Qualität der vorgeschlagenen Arbeiten. Entscheiden Sie basierend auf Ihrem Budget und den Empfehlungen des Energieberaters, welche Sanierungsmassnahmen Sie umsetzen möchten. 

Beantragen Sie Fördergelder

Nachdem Sie sich für ein bestimmtes Vorgehen entschieden haben, ist es an der Zeit, die Fördermittel zu beantragen. Jeder Kanton hat unterschiedliche Programme und Anforderungen für die Förderung energetischer Sanierungen. 

Setzen Sie die energetische Sanierung um 

Sobald Sie die Zusage für die Fördermittel erhalten haben, können Sie die Handwerker beauftragen. Nach Abschluss der Arbeiten werden allfällige technische Anlagen in Betrieb genommen und angeschlossen. 
 

Energetische Sanierung – ja oder nein? 

Ausgangslage/Anlass

Welche Sanierung lohnt sich?

Etwas ist defekt und muss ersetzt werden (Heizung, Dach, etc.)

Energetische Sanierung lohnt sich fast immer

Nichts ist defekt, Substanz bzw. Technik des Gebäudes sind veraltet

Energetische Sanierung lohnt sich je nach Zeithorizont 

Nichts ist defekt, Substanz und Technik des Gebäudes sind in einem guten Zustand

Energetische Sanierung lohnt sich meist nicht 

 

Welche energetische Sanierungsmassnahme lohnt sich? 

Wenn man nicht gerade in einem Neubau wohnt, der bereits auf dem neusten Stand der Bautechnik ist, sind die Möglichkeiten bei der energetischen Sanierung in der Regel vielfältig. Da man jedoch als Hausbesitzer keine unbegrenzten Mittel zur Verfügung hat, entscheidet meist das Preis-Leistungs-Verhältnis darüber, welche Sanierungsmassnahmen sinnvoll und wirtschaftlich sind. In der Regel beschränkt man sich auf eine oder zwei Massnahmen, von denen man den grössten Nutzen bei den geringsten Kosten annimmt. 

Wichtig ist, dass die Kosten nicht nur im Hinblick auf die Anschaffung sondern über den gesamten Lebenszyklus einer Installation betrachtet werden. So sind die Anschaffungskosten für eine Wärmepumpe in der Regel höher als für eine Gasheizung; die Betriebskosten sind dafür um einiges tiefer. Anders ausgedrückt: Es dauert eine Weile, bis sich die Investition amortisiert hat. Ob sich eine Investition zu einem bestimmten Zeitpunkt lohnt oder nicht, hängt daher auch von Ihren Zukunftsplänen ab. Besonders wirtschaftlich sind Sanierungsmassnahmen natürlich dann, wenn sie sich mit einer ohnehin anstehenden Renovation verbinden lassen. 

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Förderung von energetischen Sanierungen

Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen

Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen wurde 2010 gestartet. Es hat zum Ziel, die Treibhausgasemissionen und den Energieverbrauch von Gebäuden zu senken. Zu diesem Zweck fördert das Gebäudeprogramm die energetische Sanierung, die Investitionen in erneuerbare Energien und die Optimierung der Gebäudetechnik. 

Finanziert wird das Gebäudeprogramm aus der CO2-Abgabe, die im CO2-Gesetz verankert ist. Ein Drittel der CO2-Abgabe, maximal aber 450 Millionen Franken pro Jahr, fliessen in das Gebäudeprogramm und die Förderung der Erdwärme. Diese Mittel werden den Kantonen in der Form von globalen Finanzhilfen ausbezahlt. Die Kantone sind frei, im Rahmen der Vorgaben des Bundes die Förderprogramme nach eigenem Ermessen umzusetzen. Daher variiert das genaue Ausmass der Förderung je nach Kanton. 

 

GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone)

Der GEAK ist der Gebäudeenergieausweis der Kantone. Er wurde 2009 von den Kantonen zusammen mit dem Bundesamt für Energie und dem Hauseigentümerverband Schweiz eingeführt. Er ist schweizweit einheitlich und wird von zertifizierten GEAK-Experten nach einer aktuellen Normierung ausgestellt. 

Der GEAK zeigt auf einfache Weise auf, wie viel Energie ein Gebäude benötigt. Dazu wird das Gebäude in eine von sieben Energieklassen von A bis G eingeteilt. Dabei wird zwischen der Qualität der Gebäudehülle einerseits und der Energieeffizienz insgesamt unterschieden, wobei insbesondere die Gebäudetechnik berücksichtigt wird. Unter die Gebäudehülle fallen vor allem die Isolation sowie die Fenster, unter die Gesamtenergieeffizienz zusätzlich die Heizung und das Warmwasser, die Elektrogeräte sowie der allfällige Einsatz erneuerbarer Energien. 

In vielen Kantonen ist der GEAK beziehungsweise die ausführliche Variante GEAK Plus obligatorisch, um Fördergelder beantragen zu können. Allerdings müssen Sie den GEAK vielerorts nicht komplett selbst bezahlen, da er ebenfalls gefördert wird. 

 

Energetische Sanierung von den Steuern abziehen

Grundsätzlich dürfen Sie als Eigentümer alle werterhaltenden Investitionen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Werterhaltende Investitionen sind Aufwendungen, von denen man annimmt, dass sie regelmässig über den Lebenszyklus einer Liegenschaft anfallen. Sie dienen dazu, die Bausubstanz und die Wohnqualität zu erhalten und stellen sicher, dass die Immobilie nicht an Wert verliert. Zu den werterhaltenden Investitionen gehören: 

  • Ersatzbeschaffungen, zum Beispiel eine neue Heizung
  • Unterhalt, zum Beispiel ein neuer Anstrich der Fassade
  • Renovation, zum Beispiel der Ersatz des baufälligen Dachs

Welche Arbeiten als werterhaltend gelten, ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Als Haus- und Wohnungseigentümer informieren Sie sich am besten bei Ihrem Steueramt darüber, welche Sanierungs- und Unterhaltsmassnahmen in Ihrem Wohnkanton steuerlich absetzbar sind. 

Energetische Sanierungen können genau wie werterhaltende Investitionen steuerlich abgesetzt werden. Zu den abzugsfähigen energetischen Sanierungsmassnahmen gehören beispielsweise: 

  • Wärmedämmung 
  • Neue Fenster
  • Ersatz der fossilen Heizung durch eine Wärmepumpe
  • Errichtung einer Solaranlage

Investitionen in Energiesparmassnahmen oder den Einsatz von erneuerbaren Energien können immer von den direkten Bundessteuern abgezogen werden. Was genau bei der Staatssteuer abzugsfähig ist, variiert je nach Kanton, weil jeder Kanton die Vorgaben des Bundes nach eigenem Ermessen umsetzen darf. In jedem Fall gilt, dass nur der selbstgetragene Anteil der Investition absetzbar ist und nicht die durch Subventionen gedeckten Kosten. 

Früher galt, dass energetische Sanierungen nur in dem Jahr auf der Steuererklärung ausgewiesen werden konnten, in denen die Arbeiten stattgefunden haben. Um Eigentümer steuerlich zu entlasten und Anreize für energetische Sanierungen zu schaffen, können die Kosten seit 2020 auf bis zu drei Steuerperioden verteilt werden. 

 

Energetische Sanierung bei einer vermieteten Liegenschaft

Mietliegenschaft unvermietet oder vermietet sanieren? 

Zunächst stellt sich die Frage, ob die Sanierung in bewohntem oder unbewohntem Zustand durchgeführt werden soll. Diese Entscheidung hängt vom Umfang der Sanierung ab: Eine Erneuerung der Fassade ist meist auch während der Vermietung möglich; tiefergehende Umbauten sind für die Mieter meist nicht zumutbar. 

Werden die Umbauten in bewohntem Zustand durchgeführt, haben die Mieter Anrecht auf eine Mietzinsreduktion während der Bauarbeiten. Eine Kündigung aufgrund von Bauarbeiten muss begründet werden; dazu ist beispielsweise ein bewilligtes Baugesuch nötig. 

Mietzinserhöhung infolge energetischer Sanierung 

Grundsätzlich ist der Unterhaltsanteil der Sanierung von Gesetz wegen bereits Teil des bestehenden Mietzinses. Steigt hingegen infolge einer energetischen Sanierung der Wert der Immobilie, so berechtigt der wertvermehrende Anteil der Sanierung zu einer Mietzinserhöhung

 

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Pierre-Frédéric Von Kaenel
Pierre-Frédéric Von Kaenel

Als Absolvent der HEC Lausanne, ist Pierre-Frédéric ein Mann der Praxis. Er ist leidenschaftlicher Unternehmer, der gerne mit Menschen zu tun hat. Seit jungen Jahren im familiären Umfeld, wie auch durch eine Ausbildung hat er seine Immobilienexpertise stetig aufgebaut. Er wird Sie bei Ihrem Immobilienprojekt überall im Kanton Neuenburg, dem gesamten Kanton Jura, im Berner Jura und in der Region Seeland begleiten.

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Inhaltsverzeichnis
  • Was ist eine energetische Sanierung? 
  • Was kostet eine energetische Sanierung?
  • Welche Möglichkeiten gibt es zur energetischen Sanierung? 
  • Energetische Sanierung planen
  • Energetische Sanierung – ja oder nein? 
  • Welche energetische Sanierungsmassnahme lohnt sich? 
  • Förderung von energetischen Sanierungen
  • Energetische Sanierung von den Steuern abziehen
  • Energetische Sanierung bei einer vermieteten Liegenschaft
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