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Immobilienbewertungen: Welche Bewertungsmethode bei welcher Immobilie?

Von Benjamin Steiner
Lesezeit: 6 Minuten

In der Schweiz finden verschiedene Bewertungsmethoden Anwendung, die abhängig von der Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung eingesetzt werden. Wir erklären, wie eine Immobilienbewertung funktioniert und welche Bewertungsmethoden es gibt.

Das Wichtigste in Kürze
  • Die gängigsten Bewertungsmethoden bei Immobilien sind: die hedonische Bewertung, die Realwertmethode, die Ertragswertmethode und die Discounted-Cashflow-Methode (DCF). 
  • Für normale Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen eignet sich die hedonische Bewertungsmethode. 
  • Renditeliegenschaften werden mit der Ertragswermethode oder der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) bewertet.

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Welche Bewertungsmethode für welche Immobilie? 

Bewertungsmethoden

Vorteile

Nachteile

Geeignet für

Hedonische Bewertung

schnelles Ergebnis, marktnah

Vergleichsobjekte nötig

normale Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen

Realwertmethode

intuitiv verständlich, auch für spezielle Immobilien anwendbar

aufwändig, berücksichtigt den Markt nicht (Angebot und Nachfrage)

SpezialImmobilien, abgelegene Gebäude, Luxusimmobilien

Ertragswertmethode

relativ einfach zu berechnen

Nimmt konstante Mieteinnahmen an

Vermietete Immobilien

DCF-Methode

Bildet veränderliche Mieterträge und Kosten ab, akzeptiert bei institutionellen Investoren

Komplex

Vermietete Immobilien, Immobilienprojekte

 

Begriffserklärung: Marktwert und Verkehrswert

Der Marktwert oder Verkehrswert bezeichnet den geschätzten aktuellen Preis, der für eine bestimmte Immobilie typischerweise am freien Markt erzielt werden könnte. Der Marktwert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst: Lage, Grösse, Bausubstanz, Ausstattung, Zustand und viele weitere. 

Die genaue Kenntnis des Marktwerts ist eine der entscheidenden Voraussetzungen beim Verkauf einer Immobilie. Denn kaum etwas hat einen so grossen Einfluss auf den Ausgang eines Verkaufs wie der Angebotspreis. Liegt er über dem Marktwert, werden potenzielle Käufer gleich zu Beginn abgeschreckt. Ist er hingegen zu tief, erhält man viele unseriöse Angebote, womit schlussendlich der Verkauf der Immobilie unter Wert riskiert wird. 

Der Marktwert ist allerdings nicht nur für Verkäufer von Immobilien von Bedeutung ist, sondern spielt auch eine zentrale Rolle bei der Finanzierung. Es gilt das sogenannte Niederstwertprinzip: Banken dürfen in der Schweiz eine Immobilie bis zu einem Anteil von maximal 80 % belehnen, und die Berechnungsgrundlage, der sogenannte Belehnungswert, entspricht dem tieferen Wert aus dem Marktwert oder Verkaufspreis. Viele Käufer können es sich daher gar nicht leisten, eine Immobilie weit über dem Marktwert zu kaufen – sie müssen die Differenz schliesslich mit zusätzlichen Eigenmitteln finanzieren. 

Um den Marktwert von Immobilien zu ermitteln, gibt es mehrere Bewertungsmethoden, die im Folgenden erklärt werden.  

 

Bewertungsmethode 1: Hedonische Bewertung

Die hedonische Bewertungsmethode ist heute die am häufigsten verwendete Art der Immobilienbewertung. Die hedonische Methode ist ein Vergleichswertverfahren: Der Wert der Immobilie wird durch einen Vergleich mit vergangenen Transaktionen ermittelt. Die Bewertungstools von IAZI und Wüest Partner, die von fast allen Immobilienmaklern und Banken verwendet werden, verwenden hedonische Bewertungsmethoden. 

Die hedonische Bewertungsmethode beruht auf der Annahme, dass der Preis einer Immobilie (oder einer anderen Sache oder Dienstleistung) durch ihre Merkmale oder Attribute beeinflusst wird. Zugrunde liegt ein statistisches Verfahren, mittels dessen der Preis als Funktion der einzelnen Merkmale der Ware oder Dienstleistung modelliert wird. Mit der hedonischen Bewertungsmethode kann also vorhergesagt werden, welcher Preis für eine Immobilie aufgrund ihrer Merkmale zu erwarten ist. Es werden quantitative und qualitative Faktoren bei dieser Bewertungsmethode berücksichtigt: Qualitative Faktoren sind beispielsweise das Baujahr, der Zustand oder die Ausstattung; quantitative Faktoren sind die Zimmerzahl, die Nutzfläche oder die Quadratmeterzahl des Grundstücks. Für dieses statistische Verfahren wird eine grosse Zahl an Transaktionen als Datengrundlage benötigt. 

Die hedonische Bewertungsmethode ist daher besonders geeignet, um den Wert von Wohnimmobilien zu bestimmen, bei denen einerseits die einzelnen Merkmale eine grossen Einfluss auf den Wert haben, und bei denen andererseits ein grosser Markt an ähnlichen Vergleichsobjekten besteht. Daher findet die hedonische Bewertungsmethode mehrheitlich Anwendung bei der Bewertung von Ein- und Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Sie ist jedoch weniger gut geeignet, wenn keine Vergleichsmöglichkeiten bestehen (z.B. bei Spezialobjekten mit besonderen Eigenschaften oder bei sehr abgelegenen Immobilien). 

Das kostenlose Online-Schätzungstool von Neho, mit dem Sie Ihre Immobilie in wenigen Minuten bewerten können, funktioniert ebenfalls nach der hedonischen Methode. Es verwendet dieselbe Datengrundlage, die auch von den grossen Schweizer Banken verwendet wird.

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Bewertungsmethode 2: Realwertmethode

Der Realwert, auch Substanzwert oder Sachwert genannt, ist ein weiterer Schätzwert, der bei einer Bewertung ermittelt werden kann. Bei dieser Bewertungsmethode wird der Wert einer Immobilie anhand der theoretischen Wiederbeschaffungskosten bestimmt, das heisst, der Realwert bildet ab, zu welchem Preis dasselbe Gebäude an derselben Lage neu errichtet werden könnte. 

Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Landwert und dem Bauwert. Der Landwert ist der Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht. Der Bauwert entspricht dem Neuwert des Gebäudes abzüglich der Altersentwertung. Der Landwert kann entweder durch ein Vergleichswertverfahren oder mittels Lageklassen ermittelt werden. Der Bauwert wird entweder aufgrund der tatsächlichen Baukostenabrechnung oder, wenn keine Baukostenabrechnung vorhanden ist, anhand eines Kubikmeterpreises bestimmt

Die Realwertmethode kann grundsätzlich auf alle Arten von Immobilien angewendet werden. Insbesondere aber können damit Immobilien ohne gute Vergleichsmöglichkeiten geschätzt werden, beispielsweise solche an besonderer Lage oder mit untypischen Eigenschaften (aussergewöhnlich grosse Immobilien, Luxusimmobilien, SpezialImmobilien, Industriegebäude oder historische Bauten). 

 

Bewertungsmethode 3: Ertragswertmethode

Bei der Ertragswertmethode wird der Wert der Immobilie nicht über der Beschaffenheit des Gebäudes oder durch einen Vergleich mit ähnlichen Objekten ermittelt, sondern über die Rendite, die sich voraussichtlich mit dem Objekt erzeielen lässt. Daher findet diese Bewertungsmethode Anwendung bei Immobilien, die vom Besitzer nicht selbst bewohnt werden, z.B. bei Mietobjekten, Gewerbeimmobilien oder Immobilien mit gemischter Nutzung. 

Der Ertragswert ergibt sich aus dem Verhältnis der Nettomieteinnahmen (Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten wie Strom, Heizung und Wasser) und einem Kapitalisierungszinssatz. Ein höherer Ertragswert ergibt sich, wenn die Mieteinnahmen hoch sind und der Kapitalisierungszinssatz niedrig ist.

Der Kapitalisierungssatz ist von der Lage und Risikobereitschaft des Investors abhängig. Er setzt sich zusammen aus einem Referenzzinssatz sowie Zuschlägen für Leerstandsrisiko, Verwaltungs- und Unterhaltskosten sowie Altersentwertung. Ein geringerer Kapitalisierungssatz, bedingt durch niedrige Kosten und Risiken, führt zu einem höheren Ertragswert.

 

Bewertungsmethode 4: DCF-Methode

Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ist eine Bewertungsmethode, die den Wert einer Immobilie aus den künftigen Geldströmen ableitet. Der Wert der Immobilie entspricht dem heutigen Wert (Barwert) der zukünftig erwarteten Einkommensströme. 

Zwei Schlüsselfaktoren beeinflussen den Immobilienwert nach der DCF-Methode: 

  • Erwartete Einnahmen und Ausgaben («Free Cashflows»): Sie zeigen, wie viel Geld die Immobilie voraussichtlich einbringt und kostet. 
  • Diskontsatz: Der Diskontsatz ist der Zinssatz, mit dem die erwarteten Einnahmen und Ausgaben kapitalisiert werden, um den heutigen Wert zu erhalten. Der Diskontsatz bildet das objekt- und lagespezifische Risiko einer Investition ab. Beispiele von Risiken, die im Diskontsatz abgebildet werden können, sind unsichere Finanzmärkte, die Entwicklung der mittel- und langfristigen Zinsen sowie gesetzliche Veränderungen. 

Die grösste Schwierigkeit bei der Bewertung nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren besteht darin, die zukünftigen Zahlungsströme und Risiken richtig abzuschätzen. Dafür lassen sich allerdings auch veränderliche Erträge und Kosten abbilden. Diese Bewertungsmethode ist daher besonders gut geeignet, um Immobilien mit komplexen Entwicklungen zu bewerten. 

 

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist es zentral, dass Sie den Marktwert kennen. Denn ein angemessener Verkaufspreis nahe am Marktwert bietet die Grundlage für Preisverhandlungen und ein allfälliges Bieterverfahren. Eine professionelle Immobilienbewertung ist daher unabdingbar. 

Für die Bewertung empfiehlt es sich, einen Experten zu Rate zu ziehen. Ihr lokaler Neho-Makler oder Ihre lokale Neho-Maklerin steht Ihnen für all Ihre Fragen zur Immobilienbewertung und zum Verkaufspreis zur Seite. Zögern Sie nicht, unser Team für einen Bewertungstermin zu kontaktieren, oder bewerten Sie ihre Immobilie in wenigen Minuten kostenlos und unverbindlich online: 

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Benjamin Steiner
Benjamin Steiner
Marketing Content Specialist

Benjamin hat einen Masterabschluss an der Universität Zürich und viele Jahre Erfahrung in der Erstellung und Redaktion von Texten. Für Neho recherchiert er aktuelle Ereignisse und Entwicklungen in der Immobilienbranche und erklärt sie unseren Blog-Lesern auf verständliche Weise.

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Inhaltsverzeichnis
  • Welche Bewertungsmethode für welche Immobilie? 
  • Begriffserklärung: Marktwert und Verkehrswert
  • Bewertungsmethode 1: Hedonische Bewertung
  • Bewertungsmethode 2: Realwertmethode
  • Bewertungsmethode 3: Ertragswertmethode
  • Bewertungsmethode 4: DCF-Methode
  • Wie viel ist meine Immobilie wert?

Häufige Fragen

Eine Immobilienbewertung ist ein Prozess, bei dem der Wert einer Immobilie ermittelt wird. Dies ist besonders wichtig für Verkäufer, um einen realistischen und marktgerechten Verkaufspreis festzulegen, und für Käufer, um sicherzustellen, dass sie einen fairen Preis bezahlen.

Neho nutzt fortschrittliche Bewertungstools und aktuelle Marktdaten, um eine genaue und objektive Einschätzung des Immobilienwertes zu bieten. Unser Expertenteam berücksichtigt dabei verschiedene Faktoren wie Lage, Zustand und Markttrends.

  1. Nein, Neho bietet eine kostenlose Immobilienbewertung an. Wir glauben, dass jeder Eigentümer Zugang zu einer professionellen und präzisen Bewertung seiner Immobilie haben sollte, ohne dafür zahlen zu müssen.

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