Die hartnäckig hohen Immobilienpreise sind für viele überraschend. Denn normalerweise gibt es eine starke Korrelation zwischen steigenden Zinssätzen und sinkenden Preisen: Wenn die Kosten für Wohneigentum steigen, wird Mieten attraktiver; dadurch sinkt die Nachfrage und die Preise fallen. Das ist logisch. Doch seit Anfang des Jahres ist der Interbankenzinssatz um 2% gestiegen, wodurch sich die Zinssätze für Festhypotheken mit einer Laufzeit von 10 Jahren von 1% auf 3% verdreifacht haben, aber die Immobilienpreise sind nicht gesunken. Wie lässt sich diese unerwartete Entwicklung erklären?
Zunächst muss man verstehen, wie die Lage vor dem Zinsanstieg war. Beginnen wir mit der Angebotsseite: Im Dezember 2021 sagten Analysten, dass der Anteil an zum Verkauf ausgeschriebenen Immobilien so niedrig sei wie seit 13 Jahren nicht mehr. Weshalb aber waren so wenige Objekte verfügbar? Da ist einerseits das 2014 in Kraft getretene RPG (Raumplanungsgesetz), das die Möglichkeiten für den Bau neuer Wohnungen einschränkt und dessen Auswirkungen sich langsam bemerkbar machen, andererseits die COVID-Pandemie, denn wenn man mit Unsicherheit konfrontiert ist, neigt man dazu, weniger Risiken einzugehen.
Rekordhoch bei der Nachfrage
Auf der Nachfrageseite hat die explosive Mischung aus historisch niedrigen Zinsen seit mehreren Jahren, Bevölkerungswachstum durch Einwanderung und dem Wunsch, der Instabilität durch Immobilieninvestitionen entgegenzuwirken, zu einem Rekordhoch in der Nachfrage geführt. Die Folgen davon: ein Preisanstieg von fast 8% für Wohneigentum bis zum Jahr 2021.
Vor diesem Hintergrund blicken wir nun auf die Ereignisse des Jahres 2022 zurück. Nachdem die COVID-Pandemie unter Kontrolle gebracht werden konnte, kam es zu einer starken Erholung der Wirtschaft und trotz eines Rekordzustroms an Menschen aufgrund der Ukrainekrise zu einer extrem niedrigen Arbeitslosenquote. Dadurch standen weniger Wohnungen leer, weswegen der Mietwohnungsmarkt angespannter war und die Mieten angestiegen sind. Das gab es in den letzten fünf Jahren noch nie. Mieten verliert somit für Unentschlossene ein wenig an Attraktivität. Kommen wir nun auf die Ukraine-Krise zurück, die im Zentrum vieler aktueller Herausforderungen steht. Neben dem demografischen Wandel hat sie natürlich zu zusätzlicher Instabilität geführt. Sie ist aber auch teilweise für den Anstieg der Rohstoffkosten verantwortlich, was ein zusätzlicher Risikofaktor für Bauherren ist, die es sich zweimal überlegen, ein neues Projekt in Angriff zu nehmen, da sie nicht sicher sein können, ob sie die höheren Baukosten auf ihre bereits sehr hohen Verkaufspreise abwälzen können.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass einerseits die Hypothekarzinsen steigen, andererseits aber immer noch sehr wenige Angebote – sowohl für den Wiederverkauf als auch an Neubauten – vorhanden sind und die Attraktivität von Mietwohnungen abnimmt. Der Effekt der Zinsen überwiegt jedoch, und seit Mai ist die Zahl der Personen, die eine Immobilie suchen, um fast 35% zurückgegangen. Aber es verbleiben immer noch 65% einer historisch hohen Basis!
Wohl kaum tiefere Preise in naher Zukunft
Und das reicht momentan aus, um einen Abwärtstrend bei den Preisen zu verhindern. Eine Frage bleibt jedoch: Wie lange hält das noch an? Kurzfristig sind keine Verbesserungen des Angebots in Sicht. Die Antwort muss also auf der Nachfrageseite gesucht werden. Und wenn die Zinsen in den nächsten 12 Monaten relativ stabil bleiben – was der Ansicht der meisten Banken entspricht –, dürften die Preise so schnell nicht sinken.
