Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk entschieden: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Doch viele Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer fragen sich nun: Wann wird der Eigenmietwert wirklich weg sein?
Die Antwort lautet: Der Eigenmietwert wird frühestens 2028 abgeschafft. Bis dahin bleibt der Eigenmietwert weiterhin Teil der Steuererklärung – und es ist sogar möglich, dass es noch länger dauert.
Warum dauert die Abschaffung des Eigenmietwerts so lange?
1. Umsetzung auf kantonaler Ebene
Der Eigenmietwert ist ein Bestandteil des kantonalen Steuersystems. Damit das neue System der Wohneigentumsbesteuerung funktioniert, müssen die Kantone ihre Prozesse, Formulare und Budgets anpassen. Finanzministerin Karin Keller-Sutter stellte klar, dass ihr Departement zunächst die Finanzdirektorenkonferenz konsultieren wird. Erst danach wird ein verbindliches Datum für die Umsetzung der Eigenmietwert-Abschaffung festgelegt.
2. Neue Abgabe auf Zweitwohnungen
Ein grosser Knackpunkt ist der Umgang mit Ferienwohnungen und Zweitliegenschaften. Diese sind für viele Kantone, vor allem in den Bergregionen wie Graubünden und Wallis, eine wichtige Einnahmequelle. Die am 28. September 2025 angenommene Vorlage erlaubt deshalb eine neue Steuer auf Zweitwohnungen, um die wegfallenden Steuern zu kompensieren. Dafür müssen in den Kantonen jedoch erst die rechtlichen Grundlagen geschaffen werden – Gesetze müssen erarbeitet und Prozesse eingeführt werden. Das kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen.
3. Übergangsphase für Renovationen und Abzüge
Ein weiterer Grund, warum der Eigenmietwert noch nicht sofort abgeschafft wird: Hauseigentümer sollen bereits geplante Sanierungen und Renovationen noch unter dem alten System umsetzen können. Denn mit dem Systemwechsel werden die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten stark eingeschränkt. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer werden die Zeit bis zur Umstellung nutzen, um Investitionen noch steuerlich geltend zu machen.
Was ändert sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts?
- Der Eigenmietwert wird für selbstgenutzte Immobilien abgeschafft.
- Im Gegenzug darf man keine Unterhaltskosten für selbstgenutzte Immobilien mehr von der Einkommenssteuer abziehen.
- Der aktuelle Schuldzinsabzug fällt weg. Schuldzinsen können bei selbstgenutzten Immobilien nur noch in begrenzem Ausmass und nur von Erstkäufern während der ersten 10 Jahre abgezogen werden.
- Bei der direkten Bundessteuer kann man die Kosten für energetische Sanierungen und Rückbau nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Kantone können einen Abzug speziell für energetische Sanierungen einführen.
- Die Kantone dürfen neu eine Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen erheben.
Was bedeutet das für Haus- und Wohnungseigentümer?
- Bis mindestens 2028 müssen Eigenheimbesitzer den Eigenmietwert weiterhin in ihrer Steuererklärung aufführen. Unter Umständen könnte es auch noch länger dauern, bis der Eigenmietwert endgültig abgeschafft wird.
- Wer eine Renovation plant, profitiert aktuell noch von den bestehenden Abzugsmöglichkeiten.
- In Kantonen mit hohem Anteil an Zweitwohnungen wird die Umstellung besonders komplex.
Fazit: Geduld ist gefragt
Obwohl das Stimmvolk entschieden hat, wird der Eigenmietwert nicht von heute auf morgen abgeschafft. Die politische und rechtliche Umsetzung braucht Zeit. Frühestens 2028, möglicherweise aber auch erst später, wird der Eigenmietwert endgültig abgeschafft sein.
👉 Tipp: Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer können die Übergangszeit nutzen, um anstehende Sanierungen noch vor der Abschaffung durchzuführen und von den bestehenden steuerlichen Vorteilen zu profitieren.
Weiterführende Informationen zum Eigenmietwert
https://neho.ch/de/blog/abschaffung-eigenmietwert
https://neho.ch/de/blog/eigenmietwert-abschaffung-2025
https://neho.ch/de/blog/eigenmietwert-schweiz
