Was ist Gesamteigentum?
Das Gesamteigentum ist eine der drei Eigentumsformen in der Schweiz. Beim Gesamteigentum gehört eine Immobilie beiden bzw. allen Eigentümern gemeinsam.
Beim Gesamteigentum gibt es keine nach aussen wirksame Anteile. Das bedeutet, dass die einzelnen Eigentümer nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden können. Sämtliche Entscheidungen zu Vermietung, Verkauf oder Belastung mit einer Hypothek müssen gemeinsam gefällt werden. Man kann sich das so vorstellen, dass die Eigentümer in Bezug auf die gemeinsame Immobilie rechtlich gesehen wie eine Person handeln.
Ebenso haften beim Gesamteigentum alle Eigentümer gemeinsam für Schulden im Zusammenhang mit der gemeinsamen Immobilie, wie die Hypothekarzinsen, Steuern, Versicherungsprämien oder den Unterhalt.
Das Gesamteigentum ist in ZGB Art. 652 geregelt:
Haben mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum, so sind sie Gesamteigentümer, und es geht das Recht eines jeden auf die ganze Sache.
Wie entsteht Gesamteigentum?
Das Recht an einer Immobilie wird beim Gesamteigentum durch ein übergeordnetes Verhältnis bestimmt, entweder durch einen Vertrag oder durch eine Gesetzesvorschrift. Die häufigsten Fälle, wie Gesamteigentum entsteht, sind:
- Ehevertrag: Wenn mit einem Ehevertrag die Gütergemeinschaft als Güterstand beschlossen wurde, gehört eine gemeinsam gekaufte Immobilie beiden Ehepartnern zusammen, und zwar unabhängig davon, wer wie viel Geld eingebracht hat. Das gilt sogar für Immobilien, die ein Partner vor der Heirat besessen oder die er oder sie geerbt hat. Es ist möglich, im Ehevertrag gewisse Vermögenswerte (z.B. eine Immobilie) aus der Gütergemeinschaft auszuschliessen und im Eigengut eines Partners zu belassen.
- Erbengemeinschaft: Wenn eine Person verstirbt und ihr Vermögen auf mehrere Erben übergeht, bilden die Erben in der Schweiz von Gesetz wegen eine Erbengemeinschaft. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Erben gesetzlich, durch ein Testament oder durch einen Erbvertrag bestimmt werden. In einer Erbengemeinschaft befindet sich das gesamte Vermögen, inklusive einer allfälligen Liegenschaft, im Gesamteigentum aller Erben. Die Erben haften auch solidarisch für die Kosten wie Hypothekarzinsen oder Steuern. Zahlt ein Erbe nicht, können die anderen belangt werden.
Gesamteigentum beim Kauf – Liegenschaft gemeinsam kaufen
Beim Gesamteigentum können Entscheidungen bezüglich Verkauf oder Vermietung nur gemeinsam getroffen werden. Das Gesamteigentum erfordert daher eine besonders enge Beziehung zwischen den Beteiligten.
Gesamteigentum bei der Scheidung
Bei einer Scheidung wird die Gütergemeinschaft aufgelöst und es kommt zu einer güterrechtlichen Auseinandersetzung. Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung erhalten beide Ehepartner die Vermögenswerte aus dem Gesamtgut, die im Falle der Errungenschaftsbeteiligung zum Eigengut gehören würde.
Häufige Fälle sind:
- Geerbte Immobilie: Eine geerbte Immobilie im Gesamteigentum würde bei Errungenschaftsbeteiligung zum Eigengut gehören und geht daher bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung in den alleinigen Besitz des Ehepartners, der sie geerbt hat.
- Gemeinsam angeschaffte Immobilie: Eine während der Ehe angeschaffte Immobilie gehört zum Gesamtgut und wird hälftig aufgeteilt.
Gesamteigentum beim Erbgang
Wenn der Erblasser nichts Gegenteiliges verfügt hat, geht eine Immobilie wie alle anderen Vermögenswerte auch ins Gesamteigentum der Erben über – die Erben bilden eine Erbengemeinschaft.
In einer Erbengemeinschaft können die Erben eine Immobilie nur mit der Zustimmung aller Erben verkaufen. Auch haften alle Miterben für die Zahlung der Hypothekarzinsen, Steuern oder Versicherungsprämien.
Erst wenn die Erbschaft in einem Teilungsverfahren aufgeteilt wurde, gehören einzelne Vermögenswerte einer bestimmten Person. Bei Liegenschaften ist die Teilung deshalb kompliziert, weil sich Grundstücke in der Regel nicht ohne Weiteres aufteilen lassen. Eine Möglichkeit besteht darin, das Gesamteigentum in Miteigentum umzuwandeln oder Stockwerkeigentum zu begründen.
Können sich die Erben nicht einigen oder ist eine Teilung nicht möglich oder sinnvoll, kann man die Immobilie verkaufen lassen und den Erlös aufteilen. Wenn die Erben zu gar keiner Einigung gelangen, kann das Gericht eine Versteigerung veranlassen.
Weitere Eigentumsformen in der Schweiz
Neben dem Gesamteigentum gibt es im Schweizer Recht noch zwei weitere Eigentumsformen: das Miteigentum und das Alleineigentum.
Miteigentum:
Wie beim Gesamteigentum besitzen auch beim Miteigentum mehrere Personen eine Sache gemeinsam. Im Unterschied zum Gesamteigentum gibt es allerdings klar abgegrenzte Anteile, über die jeder Eigentümer alleine verfügen kann. Diese sogenannten Miteigentumsanteile sind im Grundbuch eingetragen und richten sich meistens nach den Beiträgen der Miteigentümer. Das Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form des Miteigentums.
Alleineigentum:
Beim Alleineigentum gehört eine Immobilie einer Person alleine. Diese Person ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und kann über das Objekt verfügen (nicht aber, wenn es sich um die gemeinsam bewohnte «Wohnung der Familie» gemäss ZGB Art. 169 II. handelt). Sie ist allerdings auch alleine verantwortlich für den Unterhalt und die Zahlung der Hypothekarzinsen.
Immobilie bewerten oder verkaufen
Wenn bei einer güterrechtlichen Auseinandersetzung oder im Erbfall eine Immobilie aufgeteilt werden muss, ist stets der Marktwert bzw. Verkehrswert massgeblich.
Haben Sie eine Immobilie zu verkaufen oder benötigen Sie eine erste unverbindliche Schätzung? Bewerten Sie Ihr Objekt jetzt kostenlos in wenigen Minuten oder kontaktieren Sie uns, um einen Bewertungstermin mit dem lokalen Makler an Ihrem Standort zu vereinbaren.
