Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist der Kaufpreis längst nicht die einzige Ausgabe. Eine Reihe zusätzlicher Kosten kommen auf Käufer und teils auch auf Verkäufer zu – vom Notar über das Grundbuch bis zur Handänderungssteuer. Dieser Artikel gibt Ihnen einen klaren Überblick: Welche Kosten entstehen beim Hauskauf – und wer zahlt was?
Übersicht: Wer zahlt welche Kosten beim Hauskauf?
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Kosten |
Bezahlt durch |
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Notar |
Käufer und Verkäufer je zur Hälfte |
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Grundbuchgebühren |
Käufer und Verkäufer je zur Hälfte |
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Schuldbrief |
Käufer |
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Handänderungssteuer |
Käufer, hälftig oder je nach Vereinbarung (je nach Kanton) |
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Grundstückgewinnsteuer |
Verkäufer, aber Käufer haftet indirekt mit |
Notarkosten: Teilung meist 50/50
Für die Beurkundung des Kaufvertrags und das Aufsetzen des Kaufvertrags erhebt der Notar eine Gebühr – meist zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises, abhängig vom Kanton. In den Deutschschweizer Kantonen ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer die Notarkosten je zur Hälfte tragen.
Grundbuchgebühr: Meist ebenfalls hälftig
Nach Vertragsunterzeichnung muss der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Dafür fallen Gebühren von rund 1 bis 2 Promille des Verkaufspreises an. Diese Kosten werden meist ebenfalls hälftig zwischen den Parteien aufgeteilt.
Schuldbrief: Nur für Hypothekarschuldner relevant
Wird die Immobilie über eine Hypothek finanziert, muss zur Sicherstellung ein Schuldbrief im Grundbuch eingetragen werden. Die Gebühren berechnen sich als Prozentsatz der Hypothekarsumme. Die Gebühren für den Schuldbrief entfallen, wenn ein bestehender Schuldbrief übernommen wird.
Handänderungssteuer: massive kantonale Unterschiede
Die Handänderungssteuer ist eine Steuer auf den Eigentumswechsel einer Liegenschaft. Die Berechnungsgrundlage ist fast immer der Kaufpreis. Die Höhe und die Modalitäten sind aber von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich:
- Der Steuersatz beträgt je nach Kanton zwischen rund 1 und 3 Promille.
- In den meisten Kantonen zahlt ausschliesslich der Käufer. In der Regel haftet aber der Verkäufer solidarisch.
- In einigen Kantonen wird die Handänderungssteuer hälftig zwischen den Parteien geteilt.
- In manchen Kantonen kann die Handänderungssteuer zwischen den Parteien frei geregelt werden.
Wichtig zu wissen: Die Handänderungssteuer gibt es nicht in den Kantonen GL, SH, SZ, UR, ZG, ZH.
Eine Übersicht über die kantonalen Steuersätze finden Sie hier: https://neho.ch/de/blog/handanderungssteuer
Grundstückgewinnsteuer: Verkäufer zahlt – aber der Käufer haftet mit
Die Grundstückgewinnsteuer fällt an, wenn der Verkäufer mit dem Verkauf einen Gewinn erzielt – also Verkaufspreis minus Kaufpreis abzüglich Investitionen. Bezahlt wird die Grundstückgewinnsteuer vom Verkäufer.
Doch Vorsicht: Die Steuerbehörde hat ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück. Wenn der Verkäufer zahlungsunfähig wird, kann letztendlich der neue Eigentümer belangt werden. Deshalb wird die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf fast immer gesichert, je nach Kanton zum Beispiel durch Überweisung auf ein Sperrkonto oder an die Steuerbehörde.
Informationen zum gesetzlichen Pfandrecht der Gemeinden speziell im Kanton Zürich finden Sie hier: https://neho.ch/de/blog/gesetzliches-pfandrecht-grundstuckgewinnsteuer-zurich. In anderen Kantonen gelten vergleichbare Regelungen.
Fazit: Kosten beim Hauskauf vertraglich regeln
Die beim Hauskauf anfallenden Nebenkosten sind kein Nebenschauplatz – sie können je nach Kanton und Wert der Immobilie mehrere Tausend bis Zehntausende Franken betragen. Käufer und Verkäufer sollten frühzeitig klären und im Kaufvertrag regeln, wer welche Gebühren übernimmt. Die kantonalen Unterschiede und vertraglichen Gestaltungsspielräume machen eine gute Vorbereitung und professionelle Beratung (z.B. durch einen Immobilienmakler oder Juristen) unerlässlich.
Weitere Kosten beim Hauskauf: Von der Immobiliensuche bis zum Maklerhonorar
Wer ein Haus kauft, zahlt nicht nur beim Abschluss des Kaufvertrags – auch in der Phase davor entstehen teils Kosten, die leicht übersehen werden. Diese Ausgaben sind zwar nicht zwingend Bestandteil des eigentlichen Kaufgeschäfts, sollten aber im Budget unbedingt berücksichtigt werden.
Suchabos und Plattformgebühren
Viele Immobilienplattformen bieten kostenpflichtige Suchabonnements an, die etwa frühzeitigen Zugriff auf neue Inserate oder exklusive Objekte versprechen. Je nach Anbieter bewegen sich die Kosten zwischen einigen Franken pro Monat bis zu mehreren Hundert Franken für Premium-Modelle mit persönlicher Betreuung oder Vorqualifikation. Zwar sind solche Abos nicht zwingend, sie können in Regionen mit starkem Wettbewerb aber einen Vorteil bringen.
Maklerkosten für den Käufer
In der Schweiz zahlt in der Regel der Verkäufer den Makler – zumindest bei klassischen Verkaufsmandaten. Doch Ausnahmen gibt es: Einige Makler bieten sogenannte Suchmandate an, bei denen sie aktiv für den Käufer Objekte suchen und ihn bis zur Vertragsunterzeichnung begleiten. In diesem Fall kann ein Honorar anfallen, das entweder pauschal oder als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart wird.
Beratung und Vorprüfung der Finanzierung
Viele Käufer lassen ihr Budget frühzeitig prüfen, um gegenüber dem Verkäufer eine Finanzierungsbestätigung vorweisen zu können. Wer eine unabhängige Finanzierungsberatung oder Angebote über spezialisierte Plattformen einholt, zahlt je nach Anbieter eine Beratungs- oder Vermittlungsgebühr.
Besichtigungsreisen und Zeitaufwand
Wer ausserhalb des Wohnorts sucht oder mehrere Objekte prüft, muss mit Spesen für Reisen und versteckten Kosten wie der Abwesenheit von der Arbeit rechnen.
Kosten für Gutachten und Vorabklärungen
Gerade bei älteren oder ungewöhnlichen Immobilien ziehen viele Kaufinteressierte vorab Fachleute bei, etwa für bauliche Einschätzungen, Energieanalysen oder rechtliche Abklärungen.
