Wie entsteht das gesetzliche Pfandrecht im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich?
Wer im Kanton Zürich eine Immobilie verkauft, schuldet die Grundstückgewinnsteuer. Diese Steuer muss vom Verkäufer bezahlt werden. Um die Steuerforderung zu sichern, gibt das Gesetz den Gemeinden ein gesetzliches Pfandrecht auf das betreffende Grundstück.
Dieses Pfandrecht entsteht automatisch mit dem Eigentümerwechsel, ohne dass es ins Grundbuch eingetragen werden muss. Es hat zudem Vorrang vor allen anderen Pfandrechten – auch wenn diese bereits im Grundbuch stehen.
Frist für das gesetzliche Pfandrecht der Gemeinden
Dieses Pfandrecht ist nicht unbegrenzt gültig. Die Gemeinde muss es innerhalb von drei Jahren nach der Handänderung ins Grundbuch eintragen, sonst verfällt es. Wenn es sich um eine Handänderung handelt, die nicht im Grundbuch eingetragen werden muss (z. B. bei einer Enteignung oder einem gerichtlichen Entscheid), beginnt die Dreijahresfrist ab dem Zeitpunkt, an dem die Steuerbehörde davon erfährt.
Was das gesetzliche Pfandrecht bei der Grundstückgewinnsteuer für Käufer bedeutet
Für Käufer eines Grundstücks im Kanton Zürich bedeutet das gesetzliche Pfandrecht, dass sie unter Umständen für Grundstückgewinnsteuern haften können, die eigentlich vom Verkäufer geschuldet wären. Das Grundstück selbst haftet für diese Steuern. Diese Haftung ist unabhängig davon, ob der neue Eigentümer von der offenen Steuerforderung wusste.
Der Käufer wird im Kanton Zürich bei der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags durch das Notariat explizit auf das Grundpfandrecht der Gemeinden hingewiesen. Zusätzlich wird der Käufer auf die Möglichkeit aufmerksam gemacht, beim Gemeindesteueramt Informationen über noch offene Grundstückgewinnsteuern einzuholen.
Sicherung der Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf – Schutz vor dem gesetzlichen Pfandrecht
Damit der Käufer vor dem Pfandrecht der Gemeinde geschützt ist, wird die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf sichergestellt. Das bedeutet konkret: Die Grundstückgewinnsteuer wird provisorisch berechnet und der Verkäufer überweist den mutmasslichen Steuerbetrag auf ein Sperrkonto. Damit ist die Steuerforderung gesichert, auch wenn der Verkäufer zahlungsunfähig werden sollte.
Was ist ein gesetzliches Pfandrecht?
Ein gesetzliches Pfandrecht ist ein Pfandrecht, das kraft Gesetzes entsteht, ohne dass dafür eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien erforderlich wäre. Es dient der Sicherung von Forderungen seitens bestimmter Parteien, etwa von Steuerbehörden oder Handwerkern.
Welche Arten von Pfandrechten gibt es?
Pfandrechte lassen sich nach ihrer Entstehung und rechtlichen Grundlage in verschiedene Arten einteilen:
Vertragliche Grundpfandrechte
Diese Pfandrechte entstehen durch eine Vereinbarung zwischen einem Gläubiger und einem Schuldner, etwa bei Hypotheken. Sie werden durch Eintragung im Grundbuch errichtet.
Gesetzliche Grundpfandrechte
Gesetzliche Pfandrechte entstehen von Gesetzes wegen, das heisst, ohne dass ein Vertrag abgeschlossen wurde. Es gibt zwei Arten von gesetzlichen Grundpfandrechten:
- Mittelbar gesetzliche Grundpfandrechte: Mittelbare gesetzliche Pfandrechte entstehen erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. Der Anspruch besteht jedoch unabhängig von einem Vertrag. Ein Beispiel für ein mittelbar gesetzliches Pfandrecht ist das Bauhandwerkerpfandrecht.
- Unmittelbar gesetzliche Grundpfandrechte: Unmittelbar gesetzliche Pfandrechte entstehen ohne einen Grundbucheintrag und gehen allen anderen Pfandrechten vor. Das Pfandrecht für Grundstückgewinnsteuern im Kanton Zürich ist ein Beispiel dafür – es entsteht mit der steuerbaren Handänderung.
Immobilie im Kanton Zürich kaufen oder verkaufen
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie im Kanton Zürich sollten sowohl Verkäufer als auch Käufer das gesetzliche Pfandrecht im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer beachten. Verkäufer müssen sicherstellen, dass die Steuerforderung berechnet und gegebenenfalls über ein Sperrkonto gesichert wird. Käufer sollten sich vor dem Kauf über noch offene Grundstückgewinnsteuern informieren, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.
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