Bauhandwerker und Pfandrecht – warum eigentlich?
Jeder Auftrag ist für einen Handwerker mit einem gewissen Risiko verbunden. Nur in den seltensten Fällen können sie bereits im Voraus Rechnung stellen, da ja noch keine Arbeit geleistet wurde.
Der Bauhandwerker kann sich deshalb mit einem Pfandrecht absichern. Zahlt der Auftraggeber den Lohn nicht, darf ein Handwerker innerhalb von vier Monaten nach Abschluss der Arbeiten sein Pfandrecht geltend machen. Der Anspruch des Bauhandwerkers besteht immer gegenüber dem Grundeigentümer, unabhängig davon, ob der Eigentümer oder ein Generalunternehmer den Auftrag erteilt hat.
Bis zu vier Monate nach Abschluss der Bauarbeiten darf der Bauhandwerker das Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Das Pfandrecht gibt dem Handwerker die Sicherheit, dass er bei Zahlungsausfall des Bauherrn das Grundstück versteigern lassen darf, um die Forderung, die durch das Grundpfand gesichert ist, zu erhalten.
Wann hat ein Bauhandwerker ein Pfandrecht?
Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Bauhandwerker ein Pfandrecht an einer Immobilie geltend machen kann:
- Abschluss eines Werkvertrages: Der Anspruch des Bauhandwerkers auf die Errichtung des Pfandrechts entsteht mit dem Abschluss des Werkvertrags zwischen dem Handwerker und dem Auftraggeber (Bauherr oder Generalunternehmer).
- Arbeitsleistung am Grundstück: Das Pfandrecht erstreckt sich auf das Grundstück, auf dem der Bauhandwerker seine Arbeiten ausgeführt hat. Dies schliesst sowohl die erbrachte Arbeitsleistung als auch geliefertes Material ein.
- Frist von 4 Monaten: Das Pfandrecht erlischt vier Monate nach Vollendung der Arbeit.
- Unabhängigkeit vom Auftraggeber: Der Anspruch des Bauhandwerkers auf Errichtung des Pfandrechts besteht unabhängig davon, ob der Grundeigentümer, der Unternehmer oder eine andere am Grundstück berechtigte Person Schuldner der betreffenden Forderung ist.
- Ausnahmen für Lieferanten von Baumaterialien: In der Regel haben Lieferanten von serienmässig hergestellten Baumaterialien kein Pfandrecht (Ausnahme: Massanfertigungen oder schwer wiederverwertbare Materialien).
- Ungültiger Eintrag: Der Eintrag darf nicht erfolgen oder muss gelöscht werden, wenn der Grundeigentümer hinreichende Sicherheiten geleistet hat.
Der Grundbucheintrag
Beim Bauhandwerkerpfandrecht handelt es sich um ein sogenanntes mittelbares gesetzliches Pfandrecht. Gesetzliche Grundpfandrechte sind Pfandrechte, die gegen den Willen des Grundeigentümers entstehen können. Mittelbar (im Unterschied zu unmittelbar) ist ein Pfandrecht, wenn es erst durch den Eintrag ins Grundbuch entsteht.
Der Bauhandwerker hat ein mittelbares gesetzliches Pfandrecht; das heisst, er darf das Pfandrecht gegen den Willen des Eigentümers errichten lassen, muss aber dazu einen Eintrag ins Grundbuch beantragen.
Bauhandwerker und Pfandrecht – was man als Eigentümer tun kann
Um sich als Eigentümer vor einem Bauhandwerkerpfandrecht zu schützen, stehen verschiedene Massnahmen zur Verfügung:
- Erfüllungsgarantie: Sie gibt dem Eigentümer die Sicherheit, dass der Garantiegeber (Bank oder Versicherung) zahlen muss, sobald er die Garantie in Anspruch nimmt.
- Direkte Zahlungen an Handwerker: Bezahlen Sie als Eigentümer die Subunternehmer am besten direkt. Dies gewährleistet, dass die Handwerker ihre Zahlungen auch erhalten, wenn der Generalunternehmer zahlungsunfähig wird oder den Lohn anderweitig nicht bezahlt. Zu diesem Zweck kann ein Direktzahlungsrecht vereinbart werden.
- Nachweis über Zahlungen an Subunternehmer: Überweise Sie erst Geld an den Generalunternehmer oder den Handwerker, wenn dieser den Subunternehmern nachweislich ihren Lohn bezahlt haben.
Aufgepasst als Käufer
Bei einem Kauf gilt: Prüfen Sie stets den Grundbucheintrag und stellen Sie sicher, dass keine Forderungen auf dem Grundstück lasten. Der Anspruch des Handwerkers auf ein Pfandrecht erstreckt sich nämlich auch auf Sie als neuen Eigentümer.
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