1. Aufsetzen des Kaufvertrags
Wenn sich der Käufer und der Verkäufer über den Kaufpreis, die Konditionen und das Kaufdatum einig sind, muss der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Den Entwurf erstellt meist ein Notar. Er stellt sicher, dass der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei ist und alle Bedingungen und Vorgaben der Parteien erfüllt werden. Alternativ erstellen die Parteien den Entwurf selbst und lassen ihn von einem Notar prüfen.
Im Gegensatz zu vielen anderen Transaktionen ist ein schriftlicher Vertrag beim Immobilienverkauf eine zwingende Formvorschrift. Im Kaufvertrag müssen mindestens die Namen und Adressen der Parteien, der Kaufgegenstand sowie der Kaufpreis genannt werden. In der Regel werden aber zahlreiche weitere Angaben wie die Grundbuchdaten, die Zahlungsbedingungen usw. in den Kaufvertrag aufgenommen.
2. Notartermin
Ein Kaufvertrag, der eine Immobilie zum Gegenstand hat, muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Dazu wendet man sich je nach Kanton an das für den Standort der Liegenschaft zuständige Amtsnotariat oder an einen im Kanton tätigen freiberuflichen Notar.
Beim Notartermin liest der Notar den anwesenden Parteien den Kaufvertrag laut vor. Bei Fragen oder Einwänden können letzte Anpassungen gemacht werden. Anschliessend wird der Kaufvertrag durch den Käufer, Verkäufer und Notar unterzeichnet. Mit der Unterzeichnung ist der Kaufvertrag rechtskräftig und der Käufer ist zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises verpflichtet.
In der Regel werden vier beglaubigte Originale des Vertrags angefertigt: für den Verkäufer, den Käufer, den Notar und das Grundbuchamt.
3. Grundbuchanmeldung und Eigentumsübertragung
Der unterzeichnete Vertrag verpflichtet den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises und den Verkäufer zur Herausgabe der Kaufsache; der Käufer ist jedoch nach dem Notartermin noch nicht der Eigentümer der Immobilie. Die Eigentumsübertragung erfolgt erst mit der Grundbuchanmeldung. In vielen Kantonen übernimmt der Notar die Grundbuchanmeldung. In manchen Kantonen (z.B. Zürich) ist es der Verkäufer, der die Anmeldung beim zuständigen Grundbuchamt einreicht.
Die Grundbuchanmeldung kann entweder im Anschluss an den Notartermin oder zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung sollte im Kaufvertrag genannt werden. Mit der Abgabe der Grundbuchanmeldung und der Anpassung des Grundbucheintrags wird der Käufer neuer Eigentümer der Immobilie und erhält die Verfügungsgewalt über das Grundstück.
4. Übergang von Nutzen und Gefahr
Der Übergang von Nutzen und Gefahr bedeutet, dass der Käufer die volle Verfügungsgewalt über die Immobilie erlangt und von allen Vorteilen profitieren kann, die daraus entstehen. Gleichzeitig trägt er das Risiko für Schäden und Wertverlust. Sofern im Kaufvertrag nichts Gegenteiliges festgelegt wird, gehen Nutzen und Gefahr mit der Vertragsunterzeichnung auf den Käufer über. Erfolgt die Eigentumsübertragung nicht direkt im Anschluss an die Vertragsbeurkundung übergeben, sollte man den Übergang von Nutzen und Gefahr mit der Eigentumsübertragung zusammenfallen lassen.
5. Besitzesantritt und Schlüsselübergabe
Der Besitzesantritt ist die Übertragung der effektiven Gewalt über die Immobilie. Dies geschieht meistens durch die Übergabe der Schlüssel an den Käufer. Der Besitzesantritt kann auch auf einen späteren Zeitpunkt als die Eigentumsübertragung festgelegt werden.
Besonderheit: die Reservationsvereinbarung
In der Deutschschweiz ist es vielerorts üblich, vor dem eigentlichen Kaufvertrag eine Reservationsvereinbarung zu unterzeichnen. Darin verpflichtet sich der Verkäufer, die zu verkaufende Immobilie für den Käufer zu reservieren, während sich der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Häufig geht die Reservationsvereinbarung mit einer Anzahlung einher. Wichtig zu wissen: Eine Reservationsvereinbarung ist rechtlich nicht bindend, solange sie nicht öffentlich beurkundet wurde (Reservationsvertrag, Vorvertrag).
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