Was ist die Wertquote beim Stockwerkeigentum?
Die Wertquote bezeichnet den Anteil, den ein Miteigentümer (z.B. ein Stockwerkeigentümer) an der Gesamtheit einer Liegenschaft besitzt. Die Wertquote wird in Bruchteilen ausgedrückt, in der Regel als Hundertstel oder Tausendstel. Die Wertquote wird bei der Begründung des Stockwerkeigentums berechnet und im Grundbuch eingetragen.
Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) regelt in Artikel 712e, Absatz 1 die zwingende Angabe der Wertquoten bei Stockwerkeigentum: «Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.»
Welche Rolle spielt die Wertquote beim Stockwerkeigentum?
Die Wertquote spielt beim Stockwerkeigentum eine zentrale Rolle bei der Berechnung der Anteile an den Gemeinschaftskosten, je nach Reglement beim Stimmrecht sowie beim Erneuerungsfonds:
- Bestimmung der Eigentumsanteile: Die Wertquote definiert, welchen Anteil der einzelne Miteigentümer an der Liegenschaft besitzt.
- Berechnung der Gemeinschaftskosten: Die Kosten für den Unterhalt, Reparaturen, Verwaltungskosten und andere gemeinschaftliche Ausgaben werden gemäss der Wertquote auf die Eigentümer verteilt.
- Mitbestimmungsrecht: Die Höhe der Wertquote kann je nach Reglement das Stimmrecht und die Beschlussfähigkeit eines Stockwerkeigentümers innerhalb der Eigentümerversammlung beeinflussen.
- Erneuerungsfonds: Der Erneuerungsfonds dient dazu, Geld für zukünftige Reparaturen bereitzustellen. Die Beiträge der einzelnen Stockwerkeigentümer richten sich nach der Wertquote.
Wertquote und Stimmrecht beim Stockwerkeigentum
Ob die Wertquote bei Abstimmungen eine Rolle spielt, hängt davon ab, wie das Stimmrecht gemäss Reglement gezählt wird:
- Kopfstimmprinzip: Jede Stimme zählt einfach, unabhängig davon, welche Wertquote den einzelnen Wohnungen zugeordnet sind.
- Wertquote: Die Stimme eines Stockwerkeigentümers wird im Anteil seiner Wertquote gewichtet. Besitzt ein Stockwerkeigentümer beispielsweise 15 Prozent der Liegenschaft, zählt seine Stimme 15 Mal, die Stimme eines Eigentümers mit 20 Prozent Anteilen 20 Mal, und so weiter.
Berechnung der Wertquote beim Stockwerkeigentum
Die Wertquote einer Wohneinheit basiert auf dem Verhältnis der Nutzfläche zur Grösse der gesamten Liegenschaft. Mitberücksichtigt werden alle Bereiche mit Sonderrecht sowie Nebenräume, wenn diese ebenfalls mit Sonderrecht überlassen werden. Auch Bereiche mit Sondernutzungsrecht wie ein privater Gartenanteil oder eine Terrasse fliessen in die Berechnung ein.
Bestimmte Bauteile können von der Berechnung der Wertquote ausgeschlossen werden, wenn sie den betreffenden Wohneinheiten nicht oder nur in sehr geringem Masse nützlich sind. Neben der Fläche können auch qualitative Aspekte die Wertquote beeinflussen, wie die Ausrichtung der Wohnung, die Lage im Gebäude, die Lärmbelästigung und die Raumaufteilung.
Wichtig zu wissen: Es gibt kein allgemeingültiges Verfahren, um die Wertquote beim Stockwerkeigentum zu bestimmen.
Wertquote bei Stockwerkeigentum ändern
Grundsätzlich bleiben Wertquoten unverändert, da sie bei der Begründung des Stockwerkeigentums berechnet und im Grundbuch eingetragen werden. Änderungen sind jedoch insbesondere bei baulichen Veränderungen möglich, wenn sich die Grösse der Wohneinheiten geändert hat. Eine Anpassung der Wertquote erfordert die Zustimmung aller beteiligten Eigentümer und die Genehmigung der Eigentümerversammlung. Bei nachweislichen Fehlern kann eine Korrektur allerdings auch ohne Zustimmung der Gemeinschaft erfolgen.
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