Was ist Miteigentum?
Das Miteigentum ist eine der drei Eigentumsformen in der Schweiz. Beim Miteigentum gehören den Eigentümern klar definierte Anteile an einer gemeinsamen Immobilie. Die Eigentumsanteile werden im Grundbuch eingetragen.
Beim Miteigentum verhält es sich ein wenig so, als wenn jeder Eigentumsanteil eine eigene Immobilie wäre. Jeder Eigentümer hat in Bezug auf seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers; er kann seinen Anteil unabhängig veräussern oder mit einer Hypothek belasten. Wird ein Anteil an einer Immobilie im Miteigentum verkauft, haben die anderen Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Wenn nichts anderes vereinbart wurde, teilen sich die Miteigentümer Verwaltungskosten und Steuern im Verhältnis ihrer Anteile. Entscheide werden nach dem Mehrheitsprinzip gefällt.
Das Miteigentum ist in Art. 646 ZGB geregelt:
1 Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer.
2 Ist es nicht anders festgestellt, so sind sie Miteigentümer zu gleichen Teilen.
3 Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers, und es kann dieser Anteil von ihm veräussert und verpfändet und von seinen Gläubigern gepfändet werden.
Miteigentum und Stockwerkeigentum
Das Stockwerkeigentum ist eine Spezialform des Miteigentums. Beim Stockwerkeigentum gehört jedem Miteigentümer ein Anteil an der Immobilie. Gleichzeitig erhält man das sogenannte Sonderrecht, bestimmte Bereiche der Liegenschaft alleine zu nutzen und nach eigenem Ermessen zu gestalten. Alles, was nicht explizit durch dieses Nutzungsrecht abgedeckt ist, beispielsweise das Treppenhaus oder Teile des Gartens, gehört der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft und wird von dieser gemeinschaftlich verwaltet.
Wie entsteht Miteigentum?
Miteigentum an einer Immobilie entsteht in folgenden Situationen:
- Kauf durch mehrere Personen: Mehrere Personen (z.B. zwei Ehepartner) kaufen eine Immobilie gemeinsam und die Eigentumsanteile werden genau festgelegt.
- Umwandlung von Alleineigentum in Miteigentum: Ein Alleineigentümer kann einen oder mehrere Anteile an seiner Immobilie veräussern und selbst einen Miteigentumsanteil behalten.
- Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum: z.B. bei der Erbteilung. Dabei werden die Gesamteigentümer zu Miteigentümern.
Miteigentum – Eigentumsquote ändern
Die Veränderung der Miteigentumsquoten bzw. Miteigentumsanteile ist rechtlich einer Eigentumsübertragung gleichgestellt. Sie muss daher öffentlich beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. In manchen Kantonen löst eine Änderung der Eigentumsanteile zudem Handänderungssteuern und Grundstückgewinnsteuern aus.
Miteigentum beim Kauf – Liegenschaft gemeinsam kaufen
Miteigentum eignet sich besonders gut für unverheiratete Paare, da im Unterschied zum Gesamteigentum Pensionskassengelder und Mittel aus der Säule 3a als Eigenkapital eingebracht werden dürfen.
Verheiratete Paare, die als Güterstand die Errungenschaftsbeteiligung gewählt haben, entscheiden sich meist ebenfalls für das Miteigentum.
Miteigentum bei der Scheidung
Wenn eine Immobilie im Miteigentum infolge Scheidung aufgeteilt werden muss, gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Verkauf der Miteigentumsanteile: Die Eheleute können ihre Miteigentumsanteile verkaufen und den Verkaufserlös aufteilen.
- Übertragung der Immobilie und Auszahlung: Einer der Ehepartner übernimmt den anderen Miteigentumsanteil und entschädigt den anderen Ehepartner im Wert des übernommenen Anteils.
- Nutzungsrecht: Beide Ehepartner bleiben Miteigentümer, aber eine Person erhält ein Nutzungsrecht.
Wichtig zu wissen: Entscheidend für die Aufteilung des Verkaufserlöses ist die im Grundbuch eingetragene Miteigentumsquote und nicht, wer wie viel zur Finanzierung der Liegenschaft beigetragen hat.
Miteigentum beim Immobilienverkauf
Mit der Ausnahme von Stockwerkeigentum lässt sich ein Miteigentumsanteil an einer Immobilie in den allermeisten Fällen nur schwer verkaufen. Denn welcher Käufer ist schon bereit, die Hälfte eines Einfamilienhauses zu übernehmen? Der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie ohne klar abgegrenzte Wohnbereiche ist daher oftmals nur unter dem Marktwert möglich. Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, kann es daher sinnvoll sein, das Miteigentum aufzulösen. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall immer einen Immobilienmakler, wenn es an den Verkauf einer Liegenschaft im Miteigentum geht.
Miteigentum beim Erbgang
Wenn der Erblasser nichts Gegenteiliges verfügt, bilden die Erben von Gesetz wegen eine Erbengemeinschaft. Die Erbmasse befindet sich im Gesamteigentum, das heisst, alle Erben verfügen gemeinsam über alle Vermögenswerte.
In einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben zustimmen, wenn eine Immobilie verkauft werden soll. Alle Erben sind auch gemeinsam verantwortlich für Kosten wie Hypothekarzinsen, Steuern und Versicherungskosten.
Eine Verteilung der Vermögenswerte auf einzelne Erben erfolgt erst, wenn eine Aufteilung durch ein Teilungsverfahren stattgefunden hat. Bei Immobilien ist eine Teilung kompliziert, weil Grundstücke normalerweise nicht einfach aufgeteilt werden können. Eine Möglichkeit besteht darin, das Gesamteigentum in Miteigentum umzuwandeln oder Stockwerkeigentum zu begründen.
Wenn sich die Erben nicht einigen können oder eine Aufteilung nicht möglich oder sinnvoll ist, besteht die Option, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös aufzuteilen. Wenn die Erben zu keiner aussergerichtlichen Einigung gelangen, kann das Gericht in letzter Instanz die Immobilie versteigern lassen. Bei einer Versteigerung besteht jedoch immer die Gefahr, dass die Liegenschaft deutlich unter dem Marktwert den Besitzer wechselt.
Weitere Eigentumsformen in der Schweiz
Neben dem Miteigentum gibt es im Schweizer Recht noch zwei weitere Eigentumsformen: das Gesamteigentum und das Alleineigentum.
Gesamteigentum: Wie beim Miteigentum besitzen auch beim Gesamteigentum mehrere Personen eine Sache gemeinsam. Im Unterschied zum Miteigentum gibt es allerdings keine nach aussen wirksamen Anteile. Sämtliche Entscheidungen (so über Kauf, Verkauf oder Vermietung) müssen daher von allen Eigentümern gemeinsam getroffen werden. Das Gesamteigentum entsteht beispielsweise durch eine Erbengemeinschaft oder zwischen Eheleuten, die eine Gütergemeinschaft begründet haben.
Alleineigentum: Im Falle des Alleineigentums gehört eine Immobilie einer Person allein. Diese Person ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und kann über das Objekt verfügen – nicht jedoch, wenn es sich um die gemeinsam bewohnte «Wohnung der Familie» gemäss ZGB Art. 169 II. handelt. Sie trägt allerdings auch allein die Verantwortung für den Unterhalt und die Kosten wie die Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien.
Immobilie bewerten oder verkaufen
Wenn bei einer güterrechtlichen Auseinandersetzung oder im Erbfall eine Immobilie aufgeteilt werden muss, ist in der Regel der Marktwert bzw. Verkehrswert massgeblich.
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