Was ist die Rendite eines Mehrfamilienhauses?
Die Rendite ist ein Mass für die Rentabilität einer Investition über einen bestimmten Zeitraum. Sie wird als Prozentsatz ausgedrückt, entweder vom Gesamtwert oder vom investierten Eigenkapital. Der Prozentsatz sagt dabei aus, welchen Anteil einer Investition man innerhalb einer Zeitperiode (meist ein Jahr) an Einnahmen erwirtschaftet.
Als wichtigste Kennzahl für die Wirtschaftlichkeit einer Investition spielt die Rendite eine zentrale Rolle beim Kauf, Verkauf oder der Bewertung eines Mehrfamilienhauses. Gleiches gilt für andere Arten von Renditeimmobilien wie Ladenflächen oder Büroräume.
Rendite berechnen für ein Mehrfamilienhaus
Es gibt drei gängige Methoden, um die Rendite für ein Mehrfamilienhaus zu berechnen: Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite. Alle drei Berechnungsweisen haben spezifische Vor- und Nachteile. Für Eigentümer, Investoren oder Verkäufer von Mietliegenschaften ist es daher wichtig, genau nachzuvollziehen, ob es sich bei einer bestimmten Zahl um eine Brutto-, Netto- oder Eigenkapitalrendite handelt.
Die Tabelle zeigt die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Renditekennzahlen sowie die Formel, wie sie berechnet werden. Genauere Informationen zu jeder Methode finden sich weiter unten.
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Methode |
Formel |
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Bruttorendite |
Bruttorendite = Bruttomietertrag * 100 / Kaufpreis |
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Nettorendite |
Nettorendite = Nettomietertrag * 100 / Kaufpreis |
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Eigenkapitalrendite |
Eigenkapitalrendite = (Nettomietertrag - Zinsbelastungen) / Eigenkapital |
Bruttorendite berechnen für Mehrfamilienhaus
Die Bruttorendite eines Mehrfamilienhauses ist das Verhältnis zwischen den gesamten Mieteinnahmen und dem Kaufpreis oder Verkehrswert der Immobilie. Die Bruttorendite eines Mehrfamilienhauses ist eine einfache Kennzahl dafür, wie viel Einnahmen die Immobilie im Verhältnis zu ihrem Wert generiert.
Ein Vorteil der Bruttorendite ist die einfache Berechnungsweise. Der Bruttoertrag entspricht dabei den Mieteinnahmen vor dem Abzug der vom Vermieter getragenen Kosten (Unterhalt, Betrieb, Verwaltung usw.), was zu einer verzerrten Darstellung der Rentabilität führen kann. Ausserdem ignoriert sie die Kapitalstruktur und somit die tatsächlichen Finanzierungskosten der Investition.
Die Bruttorendite eines Mehrfamilienhauses berechnet sich nach folgender Formel:
Bruttorendite = Bruttomietertrag * 100 / Kaufpreis
Nettorendite eines Mehrfamilienhauses berechnen
Die Nettorendite eines Mehrfamilienhauses ist das Verhältnis zwischen dem Nettoertrag und dem Kaufpreis oder Verkehrswert. Der Nettomietertrag entspricht dem Bruttomietertrag abzüglich der vom Vermieter getragenen Kosten im Zusammenhang mit der Liegenschaft wie Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und Betriebskosten.
Die Nettorendite eines Mehrfamilienhauses berechnet sich demnach nach folgender Formel:
Nettorendite = Nettomietertrag * 100 / Kaufpreis
Eigenkapitalrendite berechnen bei einem Mehrfamilienhaus
Die Eigenkapitalrendite eines Mehrfamilienhauses ist das Verhältnis zwischen dem Reingewinn (Ertrag nach Abzug aller Ausgaben einschliesslich Finanzierungskosten) und dem investierten Eigenkapital. Diese Kennzahl gibt an, wie viel Gewinn das in eine Immobilie investierte Kapital effektiv abwirft. Auf Englisch nennt man das auch Return on Equity (ROE).
Der grosse Vorteil der Eigenkapitalrendite ist, dass sie nur das Eigenkapital und nicht das Fremdkapital berücksichtigt. Das ist für einen Investor wichtig, um die Rendite eines Mehrfamilienhauses mit alternativen Anlageformen wie z.B. Aktien, Kryptowährungen usw. zu vergleichen.
Die Eigenkapitalrendite eines Mehrfamilienhauses berechnet man nach folgender Formel:
Eigenkapitalrendite = (Nettomietertrag - Zinskosten) / Kaufpreis
Wovon hängt die Rendite eines Mehrfamilienhauses ab?
Die Rendite eines Mehrfamilienhauses oder einer anderen Renditeliegenschaft hängt von mehreren Faktoren ab. Die wichtigsten Faktoren, die sich auf die Rendite eines Mehrfamilienhauses auswirken, sind:
- Mieteinnahmen: Je höher die Mieteinnahmen einer Immobilie sind, desto besser ist die Rendite. Besteht Raum für eine Mietzinserhöhung, macht das die Renditeliegenschaft für Investoren attraktiver.
- Kaufpreis: Je tiefer der Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus ist, desto besser ist die Rendite.
- Laufende Kosten: Geringere Betriebs- und Unterhaltskosten führen bei gleichen Bruttomieterträgen zu einem höheren Nettoertrag und damit zu einer höheren Nettorendite und Eigenkapitalrendite. Die Unterhaltskosten hängen wesentlich von der Bausubstanz, dem Zustand und Alter der Immobilie ab.
- Finanzierung: Tiefere Hypothekarzinsen bei derselben Hypothekarsumme führen zu einer höheren Eigenkapitalrendite.
- Leerstand: Wenn die Immobilie nicht durchgehend vermietet ist, sinkt die Rendite. Das Leerstandrisiko ist daher ein wichtiger Faktor, um das Investitionsrisiko richtig abschätzen zu können.
Maximal zulässige Rendite bei einem Mehrfamilienhaus
Gemäss Artikel 269 des Obligationenrechts (OR) fusst die Nettorendite auf dem aktuellen Referenzzinssatz. Der Referenzzinssatz ist der gemittelte Zinssatz aller laufenden Hypotheken in der Schweiz und wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht. Früher galt, dass die Nettorendite den Referenzzinssatz maximal um 0,5 % übersteigen durfte – eine Praxis, die allerdings in einem extremen Tiefzinsumfeld nicht richtig funktioniert. 2020 hat das Bundesgericht daher entschieden, dass Renditen von 2 % über dem Referenzzinssatz nicht missbräuchlich sind, solange der Referenzzinssatz unter 2 % beträgt.
Unklar ist aktuell, was gelten würde, wenn der Referenzzinssatz auf über 2 % steigt, d.h. ob der zulässige Zuschlag sofort wieder 0,5 % betragen würde. Der Bundesrat arbeitet aktuell daran, diese Gesetzeslücke zu schliessen.
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