Notariatsgebühren im Kanton Bern — was kostet ein Notar?

Grundlagen: Die verschiedenen Steuern und Kaufnebenkosten

Bevor wir die Notariatsgebühren im engeren Sinn besprechen, müssen wir zuerst erklären, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf sonst noch anfallen. Folgende Kosten sind zu unterscheiden: 

Grundstückgewinnsteuer: Wenn ein Grundstück mit Gewinn veräussert wird, das heisst, wenn der Erlös aus dem Verkauf grösser ist als der Anschaffungsbetrag, ist vom Verkäufer die Grunstücksgewinnsteuer zu entrichten. Mit zunehmender Besitzdauer der Immobilie sinkt die Grundstückgewinnsteuer. Die Steuer kann in gewissen Fällen aufgeschoben werden, z.B. bei einem Eigentumswechsel, der nicht einem Verkauf gleichkommt (Schenkung, Erbschaft, …), oder bei Ersatzbeschaffung, d.h. wenn der Verkaufserlös zum Erwerb einer neuen Immobilie verwendet wird. Je nach Kanton wird die Grundstückgewinnsteuer nur von den Gemeinden, nur vom Kanton oder von beiden erhoben. Die Steuer kann progressiv oder proportional sein und die Sätze variieren zwischen den Kantonen. 

Handänderungssteuer: Die Handänderungssteuer ist beim Besitzerwechsel einer Immobilie zu entrichten. Da sie vom Bund nicht vorgeschrieben ist, variiert sie zwischen den Kantonen. An den meisten Orten beträgt die Handänderungssteuer einen Prozentsatz des Kaufpreises, der abhängig vom Kanton von 1 Prozent bis 3.3 Prozent variiert. Manche Kantone wie z.B. Zürich haben sie ganz abgeschafft, in Bern wird sie erst ab einem gewissen Verkaufspreis erhoben, vorausgesetzt, die Immobilie wird selbst bewohnt. Viele Kantone kennen auch einen reduzierten Steuersatz, z.B. wenn die Immobilie an nahe Verwandte verkauft wird. Die Handänderungssteuer wird in den meisten Kantonen vom Käufer bezahlt. 

Notariatsgebühren: Bei einem Immobilienkauf muss in jedem Fall der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Die Kosten für einen Notar variieren ebenfalls von Kanton zu Kanton. Sie setzen sich aus mehreren Teilen zusammen: den Notariatsgebühren im eigentlichen Sinn, die für die öffentliche Beurkundung anfallen; allenfalls einem Honorar, wenn der Notar weitere Dienstleistungen erbracht hat wie das Aufsetzen des Kaufvertrages oder rechtliche Beratung; sowie weitere Auslagen z.B. für Auszüge aus amtlichen Registern. Teils werden auch Abgaben wie die Handänderungssteuer zu den Notariatskosten im weiteren Sinn gezählt, weil sie an manchen Orten vom Notar im Auftrag des Staates eingezogen werden. 

Grundbuchgebühren: Nachdem das Kaufgeschäft vollzogen worden ist, muss der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Je nach Kanton berechnen sich die Grundbuchgebühren nach Aufwand oder als Promillesatz des Kaufpreises. Typisch sind Beträge in der Höhe von 0.1 bis 0.5 Prozent des Kaufpreises. Meist zahlt der Käufer den Grundbucheintrag. 

Gebühren für den Schuldbrief: Damit der Käufer bei einem Finanzinstitut einen Hypothekarkredit aufnehmen kann, muss ein Schuldbrief erstellt und das Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen werden. Die Gebühren dafür belaufen sich in der Regel auf 0.1 bis 0.3 Prozent des Hypothekarkredits. Für diese Kosten muss der Käufer aufkommen. 

Weshalb gibt es so grosse Unterschiede zwischen den Kantonen?

Wie erwähnt bestehen zwischen den Kantonen beträchtliche Unterschiede bei den Notariatsgebühren und anderen Nebenkosten. Diese erklären sich zum Teil daher, dass die Kantone in Bezug auf die oben erwähnten Gebühren und Steuern die Hoheit haben und ihre eigenen Steuersätze festlegen können. Wie wir gesehen haben, variiert zum Beispiel die Handänderungssteuer zwischen 1 bis 3.3 Prozent des Verkaufspreises, beziehungsweise überhaupt keiner Steuer, z.B. in Zürich. Bei einem Verkaufspreis von CHF 1’000’000 entspricht das einem Unterschied zwischen CHF 33’000 (Neuenburg) und gar keinen Kosten (z.B. Zürich)! 

Ein Grund für die Unterschiede bei den Notariatsgebühren im engeren Sinne liegen in den verschiedenen Notariatsformen in der Schweiz. Da die Aufsicht über die Notare ebenfalls Sache der Kantone ist, kennen die verschiedenen Kantone unterschiedliche Notariatsformen. Zu unterscheiden sind in der Schweiz folgende Organisationsformen: 

Amtsnotariat: Beim Amtsnotariat sind die Notare Angestellte staatlicher Behörden, d.h. kantonale Beamte. Sie sind je nach Tätigkeit Mitarbeitende z.B. des Grundbuchamts oder anderer öffentlicher Einrichtungen. Das Amtsnotariat gibt es nur in den Kantonen Zürich und Schaffhausen. 

Freiberufliches Notariat: In Kantonen mit freiberuflichem Notariat (gesamte Westschweiz sowie Bern, Basel, Aargau, Tessin und Uri) üben zugelassene Urkundspersonen ihre Tätigkeit im Rahmen der jeweiligen gesetzlichen Richtlinien selbstständig aus. 

Gemischtes Notariat: Die restlichen Kantone (d.h. der grösste Teil der Deutschschweiz) haben unterschiedliche Mischformen zwischen Amtsnotariat und freiberuflichem Notariat. Die Aufgabenteilung erfolgt dabei nach Sachbereich und wird vom jeweiligen Kanton festgelegt. 

Die Kosten für vergleichbare Dienstleistungen variieren deshalb von Kanton zu Kanton erheblich, je nachdem sogar von Notar zu Notar. Es kann daher sinnvoll sein, Offerten einzuholen, je nach benötigter Dienstleistung auch ausserhalb des eigenen Wohnkantons. Die Ausnahme dabei sind – leider für Eigentümer und Käufer – Grundstücksgeschäfte, da diese nur von Notaren bzw. Beamten vor Ort im jeweiligen Kanton vorgenommen werden können. 

Kanton Bern: Notariatsgebühren und andere Nebenkosten

Der Kanton Bern kennt das freiberufliche Notariat, das heisst, die Notare sind Juristen mit spezieller Zulassung, die im Rahmen der gesetzlichen Richtlinien auf eigene Rechnung und eigene Verantwortung arbeiten. Notare im Kanton Bern sind an die kantonale Verordnung über die Notariatsgebühren (GebVN) gebunden, welche die erlaubte Preisspanne für bestimmte Dienstleistungen festlegt. Die Idee dahinter ist, dass bei jedem Notar im Kanton Bern für die gleiche Dienstleistung die gleichen Kosten anfallen sollten. 

Die oben erwähnten Nebenkosten kennt der Kanton Bern in der folgenden Form: 

Grundstückgewinnsteuer: Wer beim Verkauf einer Liegenschaft einen Gewinn erzielt, schuldet im Kanton Bern die Grundstückgewinnsteuer, wobei ein Gewinn definiert ist als der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und den eigenen Kosten für die Immobilie (Kaufpreis plus wertvermehrende Aufwendungen wie z.B Ausbauten). Kosten, die beim Verkauf der Immobilie anfallen (z.B. Kosten für die Immobilienagentur, andere Nebenkosten wie z.B. Notariatsgebühren oder Handänderungssteuer) können ebenfalls abgezogen werden. Ab fünf Jahren Besitzdauer verringert sich der Grundstückgewinn jedes Jahr um 2 Prozent, maximal aber um 70 Prozent. Die Grundstückgewinnsteuer kann in Bern aufgeschoben werden, wenn der Gewinn zum Erwerb einer Ersatzliegenschaft verwendet wird. Der Steuersatz ist progressiv, beginnend bei 1.44 Prozent für die ersten CHF 2’700 bis 8.1 Prozent für Gewinne über CHF 195’300. 

Handänderungssteuer: Sie ist im Kanton Bern grundsätzlich zu entrichten. Die ersten CHF 800’000 des Kaufpreises sind jedoch steuerfrei, falls die Immobilie vom Käufer selbst bewohnt wird. Ansonsten gilt ein Satz von 1.8 Prozent. Die Steuer wird in bestimmten Fällen ganz erlassen, z.B. beim Verkauf im engen Familienkreis, bei Erbgängen oder bei Schenkungen. 

Notariatsgebühren: Die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags entsprechen einem progressiven Promilleanteil des Kaufpreises. Es ergeben sich bei normalen Verkaufspreisen Beträge im vierstelligen Bereich (wenige bis mehrere Tausend Franken). Die komplette Liste der Gebühren findet sich in Anhang 1 zur GebVN. Notariatsgebühren unterliegen im Kanton Bern der Mehrwertsteuer. 

Grundbuchgebühren: Der Grundbucheintrag wird im Kanton Bern nach Aufwand berechnet. Typisch sind Beträge von ca. CHF 800. Die Grundbuchgebühren unterliegen im Kanton Bern der Mehrwertsteuer. 

Gebühren für den Schuldbrief: Sie betragen 0.25 Prozent des Gesamtbetrages des Hypothekendarlehens. Bei üblichen Verkaufspreisen resultieren Kosten von ca. CHF 1’500 bis CHF 3’000. 

Rechenbeispiel Kanton Bern (Immobilienkauf)

Kaufpreis: CHF 1'000'000

*Erste CHF 800'000 steuerfrei bei Eigennutzung

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