Mietzinserhöhung und Referenzzinssatz – gesetzliche Grundlagen
In der Schweiz ist der Mietzins bei den meisten Mietverhältnissen an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt. Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt. Er basiert auf dem Durchschnittszinssatz aller Hypotheken in der Schweiz, gerundet auf das nächste Viertelprozent. Der Referenzzinssatz wird jeweils Anfang März, Juni, September und Dezember veröffentlicht und tritt einen Tag nach der Veröffentlichung in Kraft.
Den Referenzzinssatz gibt es seit 1. Januar 2008. Er ersetzte die zuvor als oft als Referenz verwendeten Zinssätze der Kantonalbanken. Mit der Einführung des hypothekarischen Referenzzinssatzes wurde das Mietrecht schweizweit transparent vereinheitlicht.
Bei bestimmten Mietverhältnissen, so von Genossenschaftswohnungen und subventioniertem Wohnraum, unterliegt der Mietzins staatlicher Kontrolle und ist nicht an den Referenzzinssatz geknüpft. Auch indexierte Mietverträge sind vom Referenzzinssatz unabhängig; bei der Indexmiete folgt der Mietzins stattdessen dem LIK (Landesindex der Konsumentenpreise), der die Inflation abbildet.
Auf welchen Zeitpunkt ist eine Mietzinserhöhung 2024 möglich?
Eine Mietzinserhöhung kann frühestens auf den nächsten Kündigungstermin erfolgen. Erfolgt die Mietzinserhöhung wie bei vielen Mietverhältnissen auf den 1. April 2024, musste das Formular spätestens am 21. Dezember 2023 beim Mieter ankommen. In Kantonen mit vierteljährlichen Kündigungsterminen ist die nächste Mietzinserhöhung daher erst per Ende Juli 2024 möglich.
Wie hoch kann eine Mietzinserhöhung 2024 ausfallen?
Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, Artikel 12-13, bestimmt, dass eine Änderung des hypothekarischen Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent zu einer Erhöhung bzw. Senkung des Mietzinses um folgende Werte berechtigt:
- 3 % wenn der Referenzzinssatz unter 5 % liegt
- 2,5 % wenn der Referenzzinssatz zwischen 5 und 6 % liegt
- 2 % wenn der Referenzzinssatz über als 6 % liegt
Weil der Referenzzinssatz aktuell unter tiefer als 5 % liegt, kann der Mietzins um 3 % erhöht werden, wenn der Referenzinssatz um 0,25 % steigt.
Wie viele Mietzinserhöhungen sind 2024 möglich?
Wie viele Mietzinserhöhungen 2024 möglich sind, hängt von der Entwicklung des Referenzzinssatzes und damit von den Hypothekarzinsen ab.
Noch vor ein, zwei Monaten prognostizierten viele Experten, dass der Referenzzinssatz 2024 noch ein oder zwei Mal ansteigen könnte. In der Zwischenzeit sind aber die Hypothekarzinsen gesunken und auch die SNB hat den Leitzins nicht weiter erhöht. In Anbetracht des stabileren Zinsumfelds erwarten die meisten Analysten daher für 2024 keine weitere Erhöhung des Referenzzinssatzes.
In welchen Fällen ist eine Mietzinserhöhung rechtens?
Ein Vermieter kann aktuell den Mietzins anpassen, wenn seit der Unterzeichnung des Mietvertrags oder der letzten Mietzinsanpassung der Referenzzinssatz um mindestens 0,25 Prozent gestiegen ist.
Massgeblich ist der im Mietvertrag vermerkte Referenzzinssatz. Basiert der bestehende Mietzins noch auf einem Referenzzins von 1,5 oder 1,25 Prozent, ist eine Mietzinserhöhung von 3 beziehungsweise 6 Prozent möglich.
Wie müssen Vermieter bei einer Mietzinserhöhung vorgehen?
Bei einer Mietzinserhöhung handelt es sich um eine einseitige Vertragsänderung. Als solche muss sie dem Mieter immer mit einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden. Die entsprechenden Formulare sind auf den Websites der Kantone verfügbar.
Mietzinserhöhungen und andere Vertragsänderungen können immer nur auf einen ortsüblichen Kündigungstermin erfolgen. Kündigungen sind in den meisten Kantonen entweder vierteljährlich oder per Ende jeden Monats möglich.
Eine Mietzinserhöhung muss zudem korrekt begründet werden. Werden diese Formalitäten nicht beachtet, ist die Mietzinserhöhung nicht rechtens und kann vom Mieter bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden.
In welchen Fällen darf der Mietzins nicht erhöht werden?
Ob eine Mietzinserhöhung rechtens ist, hängt davon ab, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde, wie hoch der Referenzzinssatz damals war und ob die Senkungen des Referenzzinssatzes in den vergangenen Jahren bereits an den Mieter weitergegeben wurden.
Eine Mietzinserhöhung ist nicht möglich, wenn der im Mietvertrag genannte Referenzzinssatz gleich hoch oder höher als der aktuelle Referenzzinssatz ist. Das heisst: Basiert der gegenwärtige Mietzins noch auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent oder höher, ist eine mit einer Änderung des Referenzzinssatzes begründete Mietzinserhöhung ausgeschlossen.
Eine Mietzinserhöhung aus anderen Gründen ist jedoch unter Umständen dennoch möglich.
Welche weiteren Gründe gibt es für eine Mietzinserhöhung?
Neben einer Erhöhung des Referenzzinssatzes gibt es eine Reihe weiterer Gründe, weshalb der Mietzins erhöht werden kann:
- Teuerung: Der Vermieter kann bis zu 40 Prozent der Teuerung an den Vermieter weitergeben. Massgeblich ist der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der Vertragsanpassung.
- Allgemeine Kostensteigerungen: Pro Jahr dürfen zwischen 0,5 und 1 Prozent der zusätzlichen Kostensteigerungen an den Vermieter weitergegeben werden. Darunter fallen solche, die nicht bereits als Nebenkosten verrechnet werden, wie zum Beispiel Versicherungsprämien, Gebühren oder Unterhaltskosten.
