Ein angespannter Versorgungsmarkt
Seit einigen Jahren ist es auf dem Immobilienmarkt der Trend festzustellen, dass immer weniger Objekte zum Verkauf verfügbar sind. Anders gesagt: Noch nie war das Angebot so knapp wie heute. Diese deutliche Abnahme hat verschiedene Gründe, so die reduzierte Bautätigkeit bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Seit mehreren Monaten befindet sich die Zahl der Baugesuche und -bewilligungen im Rückgang; tatsächlich scheint sie in der gesamten Schweiz einen Tiefpunkt erreicht zu haben. Hinzu kommt, dass Mietobjekte einen grösseren Anteil der Neubauten ausmachen, wodurch das Angebot an Immobilien auf dem Markt sinkt.
Hinzu kommen zunehmend Versorgungsengpässe bei Rohstoffen aufgrund des russisch-ukrainischen Konflikts sowie der Null-Covid-Politik von China. Dadurch steigen die Kosten für Rohmaterialien und die Bauzeiten verlängern sich, was sich auf das Angebot an Neubauten auswirkt und den Mangel an zum Verkauf stehenden Immobilien weiter verschärft.
Im dritten Quartal 2022 scheint keiner dieser Faktoren nachgelassen zu haben, ganz im Gegenteil; es lässt sich somit eindeutig sagen, dass der Mangel an zum Verkauf stehenden Immobilien weiterhin besteht.
Steigende Zinssätze
Seit 2021 ist der Swapsatz mit einer Laufzeit von 10 Jahren stetig angestiegen. In jüngster Vergangenheit war er sehr unbeständig und in diesem Juni und September hat er neue Höchstwerte erreicht, insbesondere aufgrund des Entschlusses der Schweizerischen Nationalbank, zwei Mal den Leitzins zu erhöhen. Er sollte sich jedoch über die nächsten 12 Monate stabilisieren, zumindest wenn man den Prognosen der grössten Banken des Landes folgt.
Für die Konsumenten – genauer für neue Käufer – haben diese Änderungen einen direkten Einfluss auf die Hypothekarzinsen, die im Vergleich zum Vorjahr stark angestiegen sind. Im Fall einer Neuverhandlung kann dieser Anstieg auch bestehende Eigentümer bei der Erneuerung ihrer Hypothek treffen. Wenn die alten Hypothekarzinsen tiefer sind als die aktuellen, muss nach der Neuverhandlung mit grösseren Monatszahlungen gerechnet werden.
Doch selbst wenn die Kosten für Eigentümer zugenommen haben, ist Eigentum zu kaufen immer noch sinnvoll, da dies viele steuerliche Vorteile mit sich bringt, die mit einem Finanzberater oder einer Finanzberaterin besprochen werden sollten. Es ist zudem festzustellen, dass zukünftige Eigenheimbesitzer auch ganz wesentlich von persönlichen, nicht-finanziellen Faktoren zum Kauf motiviert werden.
Immer noch viele Kaufinteressenten trotz Rückgang
Bei Neho beobachten wir einen Zusammenhang zwischen Schwankungen der Hypothekarzinsen und dem Interesse auf Käuferseite, auch wenn es eine gewisse Verzögerung zwischen den beiden gibt.
Wenn man der obenstehenden Grafik folgt, so nahm das Interesse an Eigentum zwischen August 2021 und April 2022 sogar zu. Und das mit gutem Grund: Denn trotz steigender Hypothekarzinsen waren diese immer noch auf einem für potenzielle Eigentümer attraktiven Niveau. So blieb die Nachfrage während mehrerer Monate hoch, bevor sie im Mai 2022 plötzlich abfiel und im Juni einen Tiefstand erreichte, nachdem der 10-Jahres-Swapsatz im April 2022 auf über 1% anstieg.
Auch wenn die Nachfrage im dritten Quartal 2022 im Vergleich zu Anfang des Jahres immer noch niedrig ist, lässt sich dennoch feststellen, dass sie sich stabilisiert hat und nun über dem Niveau vom Ende des zweiten Quartals liegt. Dies zeigt, dass die Käufer begonnen haben, sich mit den steigenden Zinsen abzufinden, und trotz allem immer noch nach einem Eigenheim suchen.
Dieser Rückgang zeigt sich auch in der Anzahl der neu registrierten Käufer auf der Neho-Plattform.
Während im zweiten Quartal 2022 mehr als 13’000 Käufer einen neuen Online-Account erstellt hatten, waren es im dritten Quartal nur 11’700, was einem Rückgang von 10% innerhalb weniger Monate entspricht. Das ist allerdings weniger alarmierend, als es auf den ersten Blick scheint, da für jede Immobilie immer noch viele Kaufinteressenten vorhanden sind. So lässt sich immer mindestens ein Käufer finden, der bereit ist, den vom Verkäufer geforderten Preis zu bezahlen.
Mit den rückläufigen Käuferzahlen geht einher, dass Immobilien durchschnittlich länger zum Verkauf ausgeschrieben sind als letztes Jahr.
So wurden im Mai 2021 71% aller Angebote innerhalb der ersten fünf Monate nach der Veröffentlichung des Inserates angenommen; ein Jahr später, im Mai 2022, waren es nur noch 58%, also 13 Prozentpunkte weniger.
Es ist ersichtlich, dass es in diesem Jahr länger dauert, für zum Verkauf ausgeschriebene Objekte einen Käufer zu finden, als im Vorjahr. Dies spiegelt den vorher erwähnten Rückgang bei der Nachfrage wider.
Weiterhin steigende Preise
Trotz der aktuellen Ereignisse ist weiterhin keine Trendwende bei den steigenden Immobilienpreisen in Sicht. Der SWX IAZI Private Real Estate Index zeigt, dass der Preis von Einfamilienhäusern um +2.0% zugenommen hat; Eigentumswohnungen sind im dritten Quartal 2022 um +0.7% teurer geworden.
Momentan keine Nachteile für Verkäufer
Trotz eines Rückgangs in der Nachfrage scheint es, dass die Preise auf dem Schweizer Immobilienmarkt im dritten Quartal 2022 unberührt geblieben sind, sogar ganz im Gegenteil, da die Nachfrage immer noch durchgehend grösser war als das Angebot, auch wenn die durchschnittliche Zeit bis zum Verkauf zugenommen hat.
