Diese Vorfälle haben einen direkten Einfluss auf die Weltwirtschaft und somit wenig überraschend auch auf den Schweizer Immobilienmarkt. Während es zwar schwierig ist, die langfristigen Folgen von Ereignissen genau vorherzusagen, so ist es doch möglich, die gegenwärtige Lage zu analysieren. Ist es also im gegenwärtigen Klima der Unsicherheit noch sinnvoll, seine Immobilie zu verkaufen?
Ein angespannter Versorgungsmarkt
Seit einigen Jahren ist auf dem Immobilienmarkt der Trend festzustellen, dass immer weniger Objekte zum Verkauf verfügbar sind. Anders gesagt: Noch nie war das Angebot so knapp wie heute.
Laut Wüest Partner ist das Angebot an Immobilien auf dem Markt im Lauf der letzten zwölf Monate um fast 15% zurückgegangen, wobei Einfamilienhäuser am stärksten betroffen waren. Nur noch 2.3% aller Objekte stehen heute zum Verkauf, während es vor zehn Jahren noch 4% waren. Etwas besser sieht es bei den Eigentumswohnungen aus, auch wenn der Anteil an zum Verkauf ausgeschriebenen Objekten mit 4% immer noch so tief ist wie seit 17 Jahren nicht mehr. Diese Entwicklung hat nicht nur die gesamte Schweiz erfasst, sondern scheint auch andere Länder nicht zu verschonen, so unsere westlichen Nachbarn: Die SeLoger-Gruppe, eine Spezialistin für Immobilienportale in Frankreich, hat festgestellt, dass das Angebot an zum Verkauf ausgeschriebenen Immobilien in nur zwei Jahren um 22% gesunken ist.
Ein Grund für diese Entwicklung liegt in einer reduzierten Bautätigkeit in der Folge der COVID-19-Pandemie, was sich nun auf den Markt als Ganzes auswirkt. Hinzu kommt, dass Mietobjekte einen grösseren Anteil der Neubauten ausmachen, wodurch das Angebot an Eigentum auf dem Markt sinkt. Es ist wahrscheinlich, dass dieser Trend noch eine Weile anhält, denn trotz einer Tendenz in Richtung Erholung seit 2020 ist die Zahl der Baubewilligungen weiterhin tief. Hinzu kommen zunehmend Versorgungsengpässe bei Rohstoffen aufgrund des russisch-ukrainischen Konflikts sowie der Null-Covid-Politik von China.
All dies bewirkt, dass einerseits die Baukosten steigen und andererseits die Bauzeit zunimmt – die Folge davon ist, dass weniger neue Immobilien auf dem Markt verfügbar sind.
Steigende Zinssätze
Seit 2021 ist der Interbankensatz mit einer Laufzeit von 10 Jahren stetig angestiegen. In jüngster Vergangenheit war er sehr unbeständig, und in diesem Juni hat er neue Höchstwerte erreicht, insbesondere aufgrund des Entschlusses der Schweizerischen Nationalbank, nach sieben Jahren zum ersten Mal den Leitzins zu erhöhen.
Für die Konsumenten – genauer für neue Käufer – haben diese Änderungen einen direkten Einfluss auf die Hypothekarzinsen, die im Vergleich zum Vorjahr stark angestiegen sind. Im Fall einer Neuverhandlung kann dieser Anstieg auch bestehende Eigentümer treffen, insbesondere am Ende der Laufzeit ihrer gegenwärtigen Hypothek oder im Fall eines neuen Kaufes. Wenn die alten Hypothekarzinsen tiefer sind als die aktuellen, muss nach der Neuverhandlung mit grösseren Monatszahlungen gerechnet werden.
Doch selbst wenn die monatlichen Raten für Eigentümer steigen sollten, ist Eigentum zu kaufen immer noch sinnvoll, da dies viele steuerliche Vorteile mit sich bringt, die mit einem Finanzberater besprochen werden sollten. Es ist zudem festzustellen, dass zukünftige Eigenheimbesitzer auch ganz wesentlich von immateriellen, nicht primär finanziellen Faktoren zum Kauf motiviert werden.
Immer noch viele Kaufinteressenten trotz Rückgang
Bei Neho haben wir im zweiten Quartal 2022 einen deutlichen Rückgang in der Käufernachfrage festgestellt. So ist zwischen April und Juni die durchschnittliche Zahl an Kaufinteressenten pro Immobilie von 64 im ersten Quartal 2022 auf 39 gefallen, was einem Rückgang von fast 45% entspricht.
Dieser Trend zeigt sich auch in der Anzahl der neu registrierten Käufer auf der Neho-Plattform. Während im ersten Quartal 2022 mehr als 15’600 Käufer einen neuen Online-Account erstellt hatten, waren es im zweiten Quartal 13’350, was einem Rückgang von 15% innerhalb weniger Monate entspricht. Die Folgen davon sind jedoch auf der Verkäuferseite kaum spürbar, da für jede Immobilie immer noch viele Kaufinteressenten vorhanden sind. So lässt sich immer mindestens ein Käufer finden, der bereit ist, den geforderten Kaufpreis zu bezahlen.
Mit den rückläufigen Käuferzahlen geht einher, dass Immobilien durchschnittlich länger zum Verkauf ausgeschrieben sind. So wurden im Juni 2021 52% aller Angebote innerhalb der ersten zwei Monate nach der Veröffentlichung des Inserates auf den Immobilienportalen angenommen; ein Jahr später, im Juni 2022, waren es nur noch 39%, also 13 Prozentpunkte weniger.
Weiterhin steigende Preise
Trotz der aktuellen Ereignisse ist weiterhin keine Trendwende bei den steigenden Immobilienpreisen in Sicht. Der SWX IAZI Private Real Estate Index zeigt, dass der Preis von Einfamilienhäusern um 0.6% zugenommen hat; Eigentumswohnungen sind im zweiten Quartal 2022 sogar um 0.8% teurer geworden
Diese Entwicklung beobachten wir auch bei Neho, denn über alle Immobilientypen gesehen war der Kaufpreis pro Quadratmeter im zweiten Quartal durchgehend höher als der hedonische Schätzwert. Im ersten Quartal 2022 lag die Differenz noch bei 4.68%; mittlerweile hat sie 6.97% erreicht, was einer Erhöhung um beinahe den Faktor 1.5 entspricht. Daran zeigt sich die oben erwähnte Preisentwicklung, die in allen Kantonen festzustellen ist.
Momentan keine Nachteile für Verkäufer
Trotz des Rückgangs der Nachfrage hat sich die Preislage auf dem Schweizer Immobilienmarkt im zweiten Quartal 2022 nicht grundlegend geändert, da die Nachfrage immer noch durchgehend grösser war als das Angebot. Es fand sich somit immer ein Käufer für eine ausgeschriebene Immobilie, und die Preise sind weiter angestiegen. Die Lage könnte sich in der Zukunft ändern, denn die Europäische Zentralbank hat beschlossen, ihre drei Leitzinssätze beträchtlich zu erhöhen. Dies wird die Kosten von Hypotheken in unseren Nachbarländern in die Höhe treiben, und wenn die Schweizerische Nationalbank nachzieht, wird das die Nachfrage auch in der Schweiz weiter reduzieren, wodurch sich die Preise auf dem Schweizer Markt stabilisieren sollten. Insgesamt ist momentan immer noch ein guter Zeitpunkt, seine Immobilie zu verkaufen, da die Preise weiterhin aussergewöhnlich hoch sind.
