Referenzzinssatz 2024 – Erklärung und Einfluss auf den Mietmarkt

Aktueller Referenzzinssatz 2024

Was ist der Referenzzinssatz? 

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein Zinssatz, der vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt wird. Er basiert auf dem hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Schweizer Banken. Der Referenzzinssatz hat eine zentrale Funktion im Mietrecht, da er die verbindliche Grundlage für die Berechnung des Mietzinses bildet. 

Der hypothekarische Referenzzinssatz sowie der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz werden jeweils Anfang März, Juni, September und Dezember auf der Website des Bundes sowie in einer Medienmitteilung veröffentlicht und tritt einen Tag nach der Veröffentlichung in Kraft. 

Wie wird der Referenzzinssatz berechnet? 

Der Referenzzinssatz basiert auf dem kaufmännisch gerundeten Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen. In einzelnen Schritten bedeutet das: 

• Die Schweizerische Nationalbank (SNB) erhebt von den Banken Daten zu allen Hypotheken auf Schweizer Liegenschaften. Mitteilungspflichtig sind Banken mit einem Hypothekarvolumen über 300 Mio. CHF. 
• Die SNB berechnet aus den Volumen und Zinssätzen der Hypotheken einen Durchschnittszinssatz. Für die Berechnung werden die Hypothekarzinsen nach der jeweiligen Hypothekarsumme gewichtet. 
• Der Durchschnittszinssatz wird auf das nächste Viertelprozent auf- oder abgerundet. 

Wann ändert sich der Referenzzinssatz 2024? 

In Anbetracht der zuletzt fallenden Hypothekarzinsen erwarten die meisten Analysten für 2024 keine weitere Erhöhung des Referenzzinssatzes. Zwischen 2025 und 2027 sind die Prognosen dann mit grosser Unsicherheit behaftet. Vieles hängt von der weiteren Entwicklung des Zinsumfelds und der Wirtschaft ab. Gemäss einer Einschätzung der ZKB ist ein Anstieg auf 2,25 bis 2,75 Prozent möglich, während der Raiffeisen-Chefökonom auch mittel- bis längerfristig nicht mit weiteren Zinsschritten rechnet. 

Warum ändert sich der Referenzzinssatz nur langsam? 

Der Referenzzinssatz reagiert aus zwei Gründen nur mit Verzögerung auf das Zinsumfeld. Einmal wird der zugrundeliegende Durchschnittszinssatz auf das nächste Viertelprozent gerundet. Damit werden kurzfristige Schwankungen abgefedert. Beträgt der Referenzzinssatz beispielsweise 1,75 %, wird er erst ansteigen, wenn der Durchschnittszinssatz mindestens 1,88 % beträgt bzw. fallen, wenn der Durschnittszinssatz weniger als 1,62 % beträgt. 

Der zweite Grund für die verzögerte Änderung des Referenzzinssatzes liegt im Schweizer Hypothekarmarkt. Da der Referenzzinssatz auf dem Durchschnittszinssatz aller bestehenden Hypotheken basiert und die meisten Eigentümer in der Schweiz Festhypotheken mit langen Laufzeiten haben, schlagen sich Änderungen im Zinsumfeld immer erst mit Verzögerung im Referenzzinssatz nieder. Anders gesagt: Der Referenzzinssatz basiert zu einem Teil auf den historischen Zinssätzen, zu denen vor einigen Jahren Festhypotheken abgeschlossen wurden. 

Welchen Einfluss hat der Referenzzinssatz auf Mietverhältnisse?

Gemäss der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, Artikel 12-13, berechtigt eine Änderung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent zu einer Erhöhung bzw. Senkung des Mietzinses um folgende Werte: 

• 2 % wenn der Referenzzinssatz mehr als 6 % beträgt
• 2,5 % wenn der Referenzzinssatz zwischen 5 und 6 % beträgt
• 3 % wenn der Referenzzinssatz unter 5 % liegt

Weil der Referenzzinssatz aktuell unter 5 % liegt, berechtigt eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent zu einer Mietzinserhöhung von 3 %. 

Diese Regelungen gelten seit 1. Januar 2008 und ersetzten die zuvor üblichen kantonalen Zinssätze für variable Hypotheken. Früher wurden oft die Zinssätze der Kantonalbanken als Massstab für die Festlegung dieser Sätze verwendet. Mit der Einführung des hypothekarischen Referenzzinssatzes wurde das Mietrecht schweizweit transparent vereinheitlicht. 

Ein Vermieter kann aktuell also den Mietzins anpassen, wenn seit der Unterzeichnung des Mietvertrags oder der letzten Mietzinsanpassung der Referenzzinssatz um mindestens 0,25 Prozent gestiegen ist. Eine Mietzinserhöhung muss dem Mieter immer mit dem vom Kanton genehmigten Formular und mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt werden. 

Im Gegensatz dazu sind Vermieter nicht automatisch verpflichtet, eine Senkung des Referenzzinssatzes an die Mieter weiterzugeben. In solchen Fällen müssen die Mieter selbst aktiv werden und eine Mietzinssenkung beantragen. 

Welche Faktoren neben dem Referenzzinssatz beeinflussen den Mietzins? 

Im Rahmen einer Mietzinserhöhung ist es dem Vermieter erlaubt, gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten sowie die allgemeine Teuerung bis zu einem festgelegten Satz an den Mieter weiterzugeben.