Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert (auch: Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften) ist eine Art fiktives Einkommen, das Eigentümer in der Schweiz versteuern müssen, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen. Er basiert auf den marktüblichen Mieteinnahmen, die ein Eigentümer erzielen könnte, wenn er seine Immobilie vermieten würde.
Es ist insofern ein ‘fiktives’ Einkommen, da der Eigentümer ja nicht wirklich Geld mit seiner Immobilie generiert, sondern vielmehr dadurch einen Nutzen erhält, dass er in seinem Eigentum lebt. Die Besteuerung des Eigenmietwerts, so die klassische Argumentation der Befürworter, gleicht dabei die Vorteile aus, die Eigentümer gegenüber Mietern haben: Sie zahlen keine Miete und können erst noch einen Teil ihrer Wohnkosten (Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten) vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Der Eigenmietwert bzw. die mit ihm verbundene Einkommenssteuer wird oft mit der Gleichberechtigung zwischen Mietern und Eigentümern begründet. Er ist jedoch seit vielen Jahren umstritten und eine Abschaffung war immer wieder Gegenstand politischer Diskussionen, so zuletzt in der Herbstsession 2022 mit noch offenem Ergebnis.
Wann kommt der Eigenmietwert zur Anwendung?
Der Eigenmietwert muss immer dann als Einkommen versteuert werden, wenn ein Besitzer in seiner eigenen Immobilie wohnt. Dabei wird diese Eigennutzung relativ breit aufgefasst. So ist es nicht nötig, dass die Immobilie dauerhaft bewohnt wird; es reicht aus, wenn diese prinzipiell dauerhaft zur Verfügung stehen würde. Das bedeutet, dass der Eigenmietwert auch z.B. bei Ferienhäusern und Zweitwohnsitzen versteuert werden muss.
In manchen Kantonen kann bei sogenannter Unternutzung (d.h. bei Nichtbenutzung bestimmter Zimmer, z.B. aufgrund einer Trennung oder nach Auszug eines Kindes) ein Abzug des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. Die Kriterien für eine Nichtbenutzung variieren zwischen den Kantonen. Auf Ebene der Bundessteuer kann Unternutzung immer geltend gemacht werden.
Wie wird der Eigenmietwert festgelegt?
Für die Umsetzung sind die kantonalen Steuerbehörden zuständig. Sie legen die Verfahren fest, die zur Festlegung der Eigenmietwerte zum Einsatz kommen.
Aufgrund der Hoheit der Kantone unterscheiden sich die verwendeten Methoden zum Teil massiv. Es kommen je nach Kanton und je nach Objekttyp ganz unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz: auf der Basis von Vergleichsmieten, des Realwertes der Immobilie, des tatsächlichen Kaufpreises oder anderer Kriterien (die Grundlagen zu Kaufpreis, Marktwert und den verschiedenen Bewertungsverfahren finden Sie in unserem Blogartikel zum Thema). Die meisten Kantone zielen mit ihrem Verfahren auf einen Eigenmietwert im Bereich von etwa 70 % der marktüblichen Mieten.
Die Eigenmietwerte für die direkte Bundessteuer basieren auf den kantonalen Werten; sie müssen jedoch in einigen Kantonen (so auch in Zürich) um einen Korrekturfaktor angepasst werden, um die Einheitlichkeit zwischen den Kantonen in Bezug auf die Bundessteuer zu gewährleisten.
Eigenmietwert im Kanton Zürich
Der Eigenmietwert wird im Kanton Zürich von der Steuerbehörde aufgrund einer Bewertung festgelegt. Je nach Typ der Immobilie kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:
- Einfamilienhaus: Der Eigenmietwert beträgt 3.5 % des Vermögenssteuerwerts bis CHF 120’000 und 1% des Vermögenssteuerwerts für den darüber hinausgehenden Teil. Der Vermögenssteuerwert setzt sich aus dem Landwert und dem Zeitbauwert der Immobilie zusammen. Der Zeitbauwert entspricht den Neubaukosten abzüglich der Altersentwertung.
- Stockwerkeigentum: Der Eigenmietwert beträgt 4.25 % des Vermögenssteuerwerts bis CHF 40’000 und 1 % des Vermögenssteuerwerts für den darüber hinausgehenden Teil. Der Vermögenssteuerwert setzt sich aus dem Landwert und dem Zeitbauwert der Immobilie zusammen. Der Zeitbauwert entspricht den Neubaukosten abzüglich der Altersentwertung.
- Selbst genutzte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus: Der Eigenmietwert wird durch den Vergleich mit für ähnliche Objekte bezahlten Mieten ermittelt. Der Eigenmietwert wird auf 70 % dieser Vergleichsmieten festgelegt.
Berechnung Eigenmietwert im Kanton Zürich: Beispiel
Schauen wir uns den Eigenmietwert im Kanton Zürich an einem Beispiel mit Berechnung an. Familie A, verheiratet und mit einem Kind, haben eine Eigentumswohnung in Dübendorf gekauft. Der Einfachheit halber nehmen wir an, der Kaufpreis von CHF 900’000 entspreche genau dem Verkehrswert bzw. Steuerwert der Wohnung. Die Hypothek betrage CHF 800’000.
Der Eigenmietwert bei Eigentumswohnungen beträgt im Kanton Zürich 4.25 %. Bei einem Steuerwert von CHF 900’000 sind das CHF 38’250. Dieser Betrag muss also zum steuerbaren Einkommen von CHF 140’000 addiert werden. Vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können hingegen die Hypothekarzinsen (in unserem Beispiel 2 % von CHF 800'000 = CHF 16’000 pro Jahr) sowie die Unterhaltskosten (hier pauschal 20% des Eigenmietwerts = CHF 7‘650 pro Jahr).
Ohne Eigentum und somit ohne Eigenmietwert und Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten ergeben sich in unserem Beispiel CHF 21’654 an Einkommensteuer, mit Eigentum CHF 26’061. Das entspricht einem Mehr von CHF 4’407 an Steuern aufgrund des Eigenmietwerts, oder mehr als +20 %!
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Steuerbares Einkommen |
CHF 140’000 |
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Eigentumswohnung in Dübendorf (Steuerwert = Landwert + Zeitwert) |
CHF 900’000 |
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Hypothek |
CHF 800’000 |
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Hypothekarzins |
2 % (= CHF 16’000) |
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Unterhaltskosten Pauschalabzug |
20 % des Eigenmietwerts = CHF 7’650 |
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Eigenmietwert Kanton Zürich (4.25 % des Land- und Zeitwerts) |
CHF 38’250 |
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Einkommensteuer ohne Eigentum |
CHF 21’654 |
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Einkommensteuer mit Eigentum |
CHF 26’061 |
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Differenz pro Jahr |
+ CHF 4‘407 |
Was bedeutet der Eigenmietwert für mich als Eigentümer?
Für Sie als Eigentümer stellt der Eigenmietwert zunächst einmal ein zusätzliches Einkommen dar, das zu Ihrem eigentlichen steuerbaren Einkommen (durch Erwerbstätigkeit, Vermögenserträge, etc.) addiert wird. Wir sehen an unserem Beispiel, dass selbst nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten daraus noch ein Mehr an Steuern resultiert. Der Eigenmietwert macht also Eigentum im Vergleich zum Mieten unattraktiver!
Kann ich den Eigenmietwert umgehen?
Da es sich um eine Steuer handelt, können Sie den Eigenmietwert nicht komplett umgehen. Sie können ihn jedoch potenziell reduzieren, z.B. wenn Sie nicht alle Räume in Ihrer Immobilie nutzen (Unternutzung). Es kann auch vorkommen, dass der Kanton den Eigenmietwert Ihrer Immobilie zu hoch eingeschätzt hat. Wenden Sie sich in diesen Fällen an Ihre Steuerbehörde oder einen Immobilienfachmann.
In diesem Fall kann es hilfreich sein, sich Hilfe von einem Immobilienexperten zu holen. Wenn Sie eine Schätzung Ihrer Immobilie benötigen, können Sie das kostenfrei und unverbindlich in wenigen Schritten mit Neho durchführen. Klicken Sie auf die Schaltfläche unten, um mehr zu erfahren!
Abschaffung des Eigenmietwerts
Im Juni 2023 hat sich der Nationalrat für eine komplette Abschaffung des Eigenmietwerts ausgesprochen. Eine Abschaffung war über Jahre hinweg immer wieder diskutiert worden, eine Einigung konnte jedoch nie erzielt werden. Anders nun im Sommer 2023: Ein Systemwechsel scheint beschlossene Sache zu sein.
Es handelt sich um einen Systemwechsel, weil neben dem Eigenmietwert auch die Steuerabzüge für Eigenheimbesitzer wegfallen sollen. Wo aktuell Hausbesitzer zwar den Eigenmietwert als Einkommen versteuern müssen, dafür aber die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen kann, wird mit dem Systemwechsel voraussichtlich beides – sowohl der Eigenmietwert als auch die Abzüge der Hypothekarzinsen – abgeschafft.
Wann und in welcher Form die Systemänderungen in Kraft treten werden, ist noch nicht bekannt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer versteuern müssen.
- Die Kantone legen den Eigenmietwert nach ihren eigenen Methoden fest. Im Kanton Zürich beträgt er einen Prozentsatz des Steuerwerts.
- Bei Eigentumswohnungen im Kanton Zürich beträgt der Eigenmietwert 4.25 % des Steuerwerts.
- Bei Einfamilienhäusern im Kanton Zürich beträgt der Eigenmietwert 3.5 % des Steuerwerts.
- Der Nationalrat hat im Sommer 2023 entschieden, dass der Eigenmietwert zusammen mit dem Abzug der Hypothekarzinsen abgeschafft werden soll.
