Entwicklung des Immobilienmarkts 2025 – drei Trends
1.Entwicklung des Immobilienmarkts in Richtung mehr Kaufinteressenten
Im Jahr 2022 haben sich die Hypothekarzinsen innerhalb weniger Monate verdoppelt bis verdreifacht. Diese erhöhten Finanzierungskosten wirkten sich auf den Transaktionsmarkt aus: Es gab weniger Käuferanfragen für Besichtigungen und Immobilien mussten im Durchschnitt länger zum Verkauf angeboten werden, bis der richtige Käufer gefunden werden konnte.
Die Entwicklungen des Immobilienmarkts im Jahr 2025 zeigen in eine positive Richtung. Die Hypothekarzinsen sind deutlich gesunken und liegen Anfang 2025 ungefähr bei 1,5 % für eine Festhypothek mit langer Laufzeit. Die SARON-Zinsen werden nach der jüngsten Leitzinssenkung teils bei unter 1 % zu liegen kommen.
Damit zeigt die Entwicklung des Immobilienmarkts 2025 wieder in Richtung mehr Dynamik und mehr Transaktionen. Da Wohneigentum wieder erschwinglicher wird, suchen mehr Käufer nach einer Immobilie. Dadurch wird es für Eigentümer einfacher, ihr Verkaufsobjekt an den Mann zu bringen.
2.Die Immobilienpreise entwickeln sich auf hohem Niveau stabil
Entgegen vieler Prognosen sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahr weiter angestiegen. Im 4. Quartal 2024 verzeichnete der Markt zuletzt eine Preissteigerung von 0,6 % bei Einfamilienhäusern und 0,9 % bei Eigentumswohnungen. Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex IMPI verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise für Häuser um 1,1 Prozent, für Eigentumswohnungen um 2,3 Prozent. Der Preisindex von Wüest Partner verzeichnete sogar einen Zuwachs um 2,8 (Häuser) beziehungsweise 4 Prozent (Wohnungen).
3.Wohneigentum gegenüber Mieten wieder attraktiver
Käufer spüren eine Zinswende stets als Erste, da sie in den meisten Fällen eine neue Hypothek abschliessen müssen. Der Mietzins hingegen ist bei den meisten Mietverhältnissen an den Referenzzinssatz gekoppelt, der nur verzögert auf das Zinsumfeld reagiert. Daher dauert es eine Weile, bis sich höhere Zinsen in den Mieten niederschlagen. Als die Hypothekarzinsen 2022 rapide anstiegen, konnten potenzielle Käufer zunächst Geld sparen, indem sie weiterhin zur Miete wohnten.
Mittlerweile haben sich jedoch zwei Entwicklungen im Immobilienmarkt ergeben: Erstens hat sich die Wohnungsknappheit in fast allen Regionen weiter verschärft. Zweitens wurde der Referenzzinssatz angehoben, wodurch auch die Mieten steigen. Das hat dazu geführt, dass 2025 Kaufen im Vergleich zur Miete wieder attraktiver ist. Entsprechend sind aktuell wieder mehr Käufer auf dem Markt, die nach einer Immobilie suchen.
Entwicklung des Zinsumfelds und der Finanzierungskosten
Viele Jahre lang profitieren Hauseigentümer in der Schweiz von rekordtiefen Hypothekarzinsen. Das änderte sich 2022 schlagartig. So stiegen die Zinsen für Festhypotheken zwischen März 2022 und März 2023 auf beinahe das Dreifache an. Auch SARON-Hypotheken wurden massiv teurer, als die SNB zur Inflationsbekämpfung den Leitzins erhöhte. Die Ursache für den Zinsanstieg lag in den geopolitischen und wirtschaftlichen Entwicklungen wie dem Krieg in der Ukraine und dem Inflationsdruck, unter anderem durch gestiegene Energiepreise und den Post-COVID-Schock
Im Laufe von 2023 sind die Hypothekarzinsen wieder auf etwa 2 % gesunken. Seit Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen für Festhyptoheken seitwärts, während SARON-Hypotheken nach Zinssenkungen der SNB im März und Juni 2024 in den kommenden Monaten fast gleich teuer werden dürften wie Festhypotheken.
Aktuell gehen die meisten Banken und Finanzanalysten davon aus, dass die Zinsen für Festhypotheken 2024 weiterhin stabil bleiben dürften. Grössere Zinssenkungen werden nicht erwartet, da die Leitzinssenkungen von 2024 bereits in den aktuellen Zinsen eingepreist sind. Sollte die SNB jedoch den Leitzins wider Erwarten auf unter 1 % senken, könnten die Zinsen unter Umständen stärker als erwartet fallen. Die SARON-Hypotheken orientieren sich über den SARON-Zinssatz am Leitzins und dürften daher 2024 noch einmal um 0,25 % günstiger werden, wenn die SNB im September oder Dezember den Leitzins auf 1 % senkt.
Wie entwickeln sich die Kauf- und Mietpreise?
Viele Jahre lang war die Situation klar: Kaufen ist fast immer günstiger als Mieten. Dies lag vor allem an einer Phase rekordtiefer Zinsen, wodurch die Finanzierungskosten tief und Wohneigentum entsprechend attraktiv war, sofern man es sich leisten konnte. Der Immobilienmarkt entwickelte sich folglich nur in eine Richtung: hin zu mehr Nachfrage, Angebotsverknappung und höheren Kaufpreisen.
Das änderte sich mit dem Zinsanstieg von 2022, als Kaufen plötzlich wieder teurer wurde als Mieten. Dass sich der Zinsschock nicht gleichermassen auf alle Bereiche des Immobilienmarkts auswirkte, hängt mit der Finanzierungsstruktur der meisten Immobilien und dem hypothekarischen Referenzzinssatz zusammen. Die meisten Immobilien – inklusive Mehrfamilienhäuser – sind in der Schweiz über Festhypotheken mit langen Laufzeiten finanziert. Ein Zinsanstieg wirkt sich daher zunächst nur auf Neukäufer aus. Da sich aber die Mehrheit der Mietzinsen am Referenzzinssatz orientiert und dieser den Durchschnittszinssatz aller laufenden Hypotheken abbildet – inklusive der lanfristigen Festhypotheken, die noch während der Tiefzinsphase abgeschlossen wurden –, reagieren die Mietpreise im Gegensatz zu den Finanzierungskosten für Neukäufer nur verzögert auf einen Zinsanstieg.
Diese Verzögerung bei den Mietpreisen durch den trägen Referenzzinssatz hatte zur Folge, dass Anfang 2022 Kaufen zwar sofort teurer wurde, Mieten aber vorerst fast gleich teuer blieb. Erst als im Juni und Dezember 2023 der Referenzzinssatz zwei Mal angehoben wurde, stiegen die Neumieten und mit Verzögerung auch die Bestandsmieten.
Ist es im Jahr 2025 günstiger zu kaufen oder zu mieten?
Anfang 2025 ist Kaufen in der Schweiz im Durchschnitt wieder klar günstiger als Mieten. Wer aktuell darüber nachdenkt, ob er oder sie den Schritt ins Eigenheim wagen möchte, ist somit ein guter Zeitpunkt, um einen Kauf noch einmal gründlich zu prüfen.
Regionale Entwicklungen des Immobilienmarkts
Eine Studie zu den historischen Immobilienpreisen seit 2000 zeigt, dass sich Preise für Wohneigentum in den vergangenen Jahren je nach Region anders entwickelt haben. So sind zwar die Immobilienpreise in jeder Region der Schweiz angestiegen; der Preisanstieg war jedoch nicht in allen Deutschschweizer Regionen gleich stark. Am stärksten haben sich Immobilien in der Region Zürich verteuert; ebenfalls angestiegen sind die Preise in der Innerschweiz. Es folgen die Ostschweiz und die Nordwestschweiz. Am wenigsten ausgeprägt war der Preisanstieg in der Region Bern.
Zukünftige Entwicklungen und Trends auf dem Immobilienmarkt
Zum Schluss sind hier einige mögliche zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Sie sollen nicht als abschliessend verstanden werden. Es handelt sich lediglich um Entwicklungen, die sich basierend auf der gegenwärtigen Marktlage auf dem Schweizer Immobilienmarkt ergeben könnten.
- Weiterer Anstieg der Immobilienpreise: Trotz aktuell hoher Preise und gestiegener Finanzierungskosten könnte die Nachfrage nach Immobilien in städtischen Gebieten weiter steigen, was zu weiteren Preiserhöhungen führen könnte. Faktoren wie begrenztes Angebot und hohe Baukosten tragen dazu bei, dass Immobilien weiterhin teurer werden könnten.
- Verstärkte Urbanisierung: Die Urbanisierung wird voraussichtlich weiter zunehmen. Das wird die Nachfrage in den Zentren hoch halten und insbesondere in den Agglomerationen und verkehrstechnisch gut erschlossenen Nachbarorten zu einer stärkeren Nachfrage und Bautätigkeit führen. Diese Entwicklung des Immobilienmarkts ist bereits an verschiedenen Orten zu beobachten
- Rückkehr zu Tiefzinsen: Aktuell gehen die meisten Analysten davon aus, dass die SNB einen Leitzins um 0 % anpeilt. Sollte die Nationalbank jedoch wider Erwarten den Leitzins noch weiter senken, wird dies Wohneigentum noch einmal deutlich attraktiver machen.
- Regulatorische Änderungen: Würde beispielsweise der Referenzzinssatz abgeschafft und zur Kostenmiete gewechselt werden, könnte die Investition in Renditeobjekte attraktiver werden.
- Geringere Eigentumsquote: In den letzten 10 Jahren hat der Anteil der Hauseigentümer zunehmend abgenommen. Diese Entwicklung auf dem Immobilienmarkt könnte weiter anhalten.
