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Handänderungssteuer in der Schweiz

Von Benjamin Steiner
Lesezeit: 9 Minuten

Wie hoch ist die Handänderungssteuer in meinem Kanton? Erfahren Sie die Steuersätze sowie alles zur Steuerpflicht und Steuerbefreiung in den Kantonen der Schweiz.

Das Wichtigste in Kürze
  • Die Handänderungssteuer ist eine Steuer, die beim Übergang des Eigentumsrechts an Grundstücken anfällt. 
  • Die Handänderungssteuer fällt bei jeder Veräusserung einer Immobilie an. 
  • Die Handänderungssteuer bezahlt in den meisten Kantonen der Käufer, in manchen Kantonen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer.
  • In den Kantonen Zürich, Uri, Glarus, Zug, Schwyz und Schaffhausen gibt es keine Handänderungssteuer im eigentlichen Sinn. 

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Tabelle: Handänderungssteuer nach Kantonen

Kanton

Steuersatz

Steuerpflichtiger

Bemerkungen

Erhoben durch

Bern

1,8 %

Käufer

 

Kanton

Luzern

1,5 %

Käufer

 

Kanton

Obwalden

1,5 %

hälftig oder nach Vereinbarung, Solidarhaftung

 

Kanton

Nidwalden

1,0 %

Käufer, aber Verkäufer haftet solidarisch

 

Kanton

Freiburg

1,5 %

Käufer

Gemeinden können bis zu 100 % von der Kantonssteuer zusätzlich erheben. 

Kanton, Gemeinde (fakultativ)

Solothurn

2,2 % Normalsatz

1,1 % reduzierter Satz

Käufer

Reduzierter Satz bei Erwerb unter Ehegatten und durch Nachkommen. 

Kanton

Basel-Stadt

3,0 % Normalsatz

1,5 % Reduzierter Satz

Käufer

Reduzierter Satz bei bestimmten Fällen von Selbstbewohnung

Kanton

Basel-Land

2,5 %

Käufer und Verkäufer (je zur Hälfte)

 

Kanton

Appenzell Ausserrhoden

2,0 % Normalsatz 

1,0 % reduzierter Satz

Je nach Vereinbarung

Gemeinden können tieferen Steuersatz festlegen. Handänderungen von Eltern zu Nachkommen werden zum reduzierten Satz besteuert. 

Gemeinde (obligatorisch)

Appenzell Innerrhoden

1,0 %

Käufer, aber Verkäufer haftet solidarisch

 

Kanton

St. Gallen

1,0 % Normalsatz

0,5 % reduzierter Satz

Käufer, aber Verkäufer haftet solidarisch

Reduzierter Satz bei Handänderungen zwischen Eltern und Kindern oder Teilung des elterlichen Nachlasses unter Kindern

Gemeinde (obligatorisch)

Graubünden

2,0 % maximal

Käufer, falls nichts Abweichendes vereinbart

Maximaler Steuersatz. Gemeinden legen ihre eigenen Steuersätze fest. 

Gemeinde (fakultativ)

Thurgau

1,0 %

Käufer, aber Verkäufer haftet solidarisch

 

Kanton

Wallis

1,0–1,5 %

Käufer

Progressiver Steuersatz je nach Wert der Liegenschaft

Kanton, Gemeinde (fakultativ)

Waadt

2,2 %

Käufer, aber andere Vereinbarungen möglich

Gemeinden können bis zu 50 % von der Kantonssteuer zusätzlich erheben. 

Kanton, Gemeinde (fakultativ)

Neuenburg

3,3 % Normalsatz

2,2 % reduzierter Satz

Käufer

Reduzierter Satz bei Tausch oder Kauf des dauerhaften  Hauptwohnsitzes

Kanton

Genf

3,0 % Normalsatz

1–2 % reduzierter Satz

Notar, Überwälzung an Käufer 

1 % bei Erbteilung, Grundlasten und Ausübung eines Rückkaufrechts, 1,5 % bei Tausch, 2 % bei Tausch von landwirtschaftlichen Grundstücken, 

Kanton

Jura

2,1 % Normalsatz

1,7 % reduzierter Satz

1,1 % reduzierter Satz

Käufer

1,7 % bei Erstkauf einer selbstbewohnten Liegenschaft

1,1 % bei Veräusserung an Nachkommen oder Ehegatten

Kanton

 

Was ist die Handänderungssteuer? 

Definition Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist eine Steuer, die beim Übergang des Eigentumsrechts an Grundstücken anfällt. Sie wird auf dem Grundstückskauf als solchen erhoben, das heisst, mit der Handänderungssteuer wird die Transaktion als solche besteuert. 

In der Schweiz wird diese Steuer nicht vom Bund, sondern von den Kantonen und/oder ihren Gemeinden erhoben. Die Bezeichnung für diese Steuer ist nicht einheitlich; sie wird je nach Kanton als «Abgabe», «Steuer» oder «Gebühr» bezeichnet. 

Was ist ein Grundstück?

Nach Schweizer Recht gilt als Grundstück nicht nur das Stück Land, sondern alle mit dem Land untrennbar verbundenen Objekte und Rechte. Als Grundstück gelten insbesondere folgende Dinge: 

  • Liegenschaften (inklusive Grundstücke, Gebäude, Pflanzen)
  • Miteigentumsanteile an Grundstücken (z. B. Stockwerkeigentum)
  • Im Grundbuch eingetragene selbständige und dauernde Rechte (z.B. Baurechte, Wohnrechte)
  • Bergwerke

Steuer oder Gebühr?

Die Handänderungssteuer wird je nach Kanton unterschiedlich bezeichnet. Von der Bezeichnung unabhängig kann darüber hinaus unterschieden werden, welchen steuerlichen Charakter die Handänderungssteuer hat. 

Zu unterscheiden sind insbesondere folgende Typen von Abgaben: 

  • Eigentliche Steuer: Eine eigentliche Steuer wird ohne Gegenleistung erhoben. Die Handänderungssteuer ist in diesem Fall eine Rechtsverkehrssteuer. 
  • Kausalabgabe/Gebühr: Eine Kausalabgabe ist ein Entgelt für eine bestimmte Dienstleistung einer Behörde an eine Person. Eine Kausalabgabe kann nicht höher sein, als zur Deckung der Kosten notwendig ist. 
  • Gemengensteuer: Eine Gemengensteuer verbindet eine Steuer mit einer Kausalabgabe. 

In einigen Kantonen (ZH, GL, ZG und SH, UR) hat die Handänderungsabgabe ausschliesslich den Charakter einer Gebühr. In den anderen Kantonen wird die Handänderungssteuer entweder als eigentliche Steuer oder als Gemengsteuer erhoben. 

 

Handänderungssteuer berechnen

Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer ist in fast allen Kantonen der Kaufpreis der Immobilie. Wenn kein Kaufpreis vorhanden ist (beispielsweise infolge Schenkung, Erbgang oder Tausch) oder wenn der Kaufpreis eindeutig unter dem Marktwert liegt, bildet stattdessen der Verkehrswert oder der amtliche Wert die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer. Einzelne Kantone kennen zum Teil abweichende Bestimmungen. 

Die Handänderungssteuer berechnet sich demnach in den meisten Fällen nach folgender Formel: 

Handänderungssteuer = Kaufpreis x Steuersatz

 

Wann wird die Handänderungssteuer fällig? 

Die Handänderungssteuer fällt bei jeder Veräusserung einer Immobilie an. Unter einer Veräusserung versteht man die Übertragung einer Immobilie an einen neuen Eigentümer. Käufe, Schenkungen oder Vererbungen sind alles Formen der Veräusserung. 

Der Veräusserung gleichgestellt sind in vielen Kantonen die sogenannten wirtschaftlichen Handänderungen, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt wie eine Veräusserung wirken. Darunter fallen je nach Kanton: 

  • Überführung eines Grundstücks oder von Anteilen an einem Grundstück vom Privat- ins Geschäftsvermögen
  • Überführung von Gesamteigentum in Miteigentum und umgekehrt
  • Änderung der Miteigentumsanteile
  • Belastung eines Grundstücks mit Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen
  • Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften

Es ist zu beachten, dass sich die kantonalen Steuergesetze teils erheblich unterscheiden und nicht in jedem Kanton jeder dieser Fälle Handänderungssteuern auslöst. Informieren Sie sich im Zweifelsfall bei Ihrer lokalen Steuerverwaltung, ob in Ihrem konkreten Fall Handänderungssteuern anfallen werden. 

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Wer zahlt die Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer bezahlt in den meisten Kantonen der Käufer, in manchen Kantonen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Ist der Verkäufer ebenfalls steuerpflichtig, wird die Steuer zwischen beiden Parteien hälftig geteilt. Die meisten Kantone erlauben den Vertragsparteien allerdings, die Aufteilung der Handänderungssteuer frei festzulegen. 

Der Käufer ist alleine steuerpflichtig in den folgenden Kantonen: 

  • mit ausschliesslicher Haftung und Steuerpflicht in BE, BS, LU, SO, FR, NE, VS, JU
  • in AI, TG, TI, SG, NW, wobei der Verkäufer solidarisch für die Handänderungssteuer haftet
  • in VD unter Solidarhaftung des Verkäufers, sofern nichts anderes vereinbart wurde

Der Käufer und der Verkäufer schulden die Handänderungssteuer je zur Hälfte in den folgenden Kantonen: 

  • BL
  • OW, wobei die Parteien andere Bestimmungen festlegen können. Die Solidarhaftung gilt aber in jedem Fall. 

Der Käufer oder Verkäufer ist in den folgenden Kantonen steuerpflichtig: 

  • AG je nach Vereinbarung, aber immer unter Solidarhaftung beider Parteien
  • AR je nach Bestimmung, sonst hälftig. 

 

Ausnahmen von der Handänderungssteuer

Subjektive Ausnahmen von der Handänderungssteuer

Eine subjektive Ausnahme bedeutet, dass die Steuer für bestimmte Personen, Institutionen oder Körperschaften entfällt. Darunter fallen unter anderem der Bund und seine Betriebe und Anstalten, der Kanton und die Gemeinden sowie die Landeskirchen. Einige Kantone kennen weitere subjektive Steuerbefreiungen, in der Regel für Institutionen mit einem öffentlichen oder gemeinnützigen Zweck. 

Objektive Steuerbefreiung von der Handänderungssteuer

Relevanter für Privateigentümer sind die objektiven Ausnahmen. Objektiv bedeutet, dass bestimmte Arten von Handänderungen von der Handänderungssteuer befreit sind. Die wichtigsten Ausnahmen von der Handänderungssteuer sind in der untenstehenden Liste aufgeführt. 

  • Erbgang: in allen Kantonen ausser AG und JU von der Handänderungssteuer befreit, je nach Kanton unter bestimmten Auflagen
  • Handänderung unter nahen Verwandten: in allen Kantonen ausser BE, SO, AG, TI steuerbefreit, genaue Bedingungen hängen vom Kanton ab
  • Güterzusammenlegung: in allen Kantonen ausser GE und VS steuerfrei, genaue Bestimmungen variieren nach Kanton
  • Zwangsversteigerung: besteuert in BE, LU, FR, BS, AR, AG, TG, TI, VD, VS, NE, GE, steuerfrei in den anderen Kantonen (teils genauere Bestimmungen)

Kantone ohne Handänderungssteuer

In den Kantonen Zürich, Uri, Glarus, Schwyz, Zug und Schaffhausen gibt es keine Handänderungssteuer im engeren Sinn. 

 

Gebühren in den Kantonen ohne Handänderungssteuer

Kanton

Art der Gebühr

Gebührensatz

Zürich

Beurkundungs- und Grundbuchgebühr 

je 0,1 %

Uri

Grundbuchgebühr

0,2 %

Glarus

Grundbuchgebühr

0,35 % für Übertragung von Grundeigentum

0,2 % bei Erbgang

0,3 % für Errichtung oder Erhöhung eines Grundpfandrechts

Zug

Grundbuchgebühr

Stundensatz von 180 Fr. sowie Vielfaches

Schaffhausen

Beurkundungs- und Eintragungsgebühren

0,7 % bei Übertragung von Grundeigentum

0,3 % bei Errichtung eines Grundpfandrechtes

Aargau

Grundbuchabgabe (Gemengensteuer)

0,4 % der Kaufsumme

Tessin

⅛ Kausalabgabe, ⅞ Handänderungssteuer

0,5–1,3 % der Kaufsumme

Schwyz -

0,09 % aber maximal 13'500 für die Errichtung eines Grundpfandrechts

Grundbucheintrag: geringe Entschädigung 

 

Weitere Steuern und Gebühren beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie

Beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft fallen neben der Handänderungssteuer weitere Steuern und Gebühren an. Zu den einmaligen Kosten bei einer Immobilientransaktion gehören neben der Handänderungssteuer: 

  • Grundstückgewinnsteuer: Sie ist vom Verkäufer auf der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten geschuldet. Der Käufer haftet solidarisch. Sie kann erlassen werden, unter anderem bei Ersatzbeschaffung. 
  • Notariatsgebühren: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, damit die Eigentumsübertragung rechtsgültig ist. Für den Aufwand berechnet der Notar ein Honorar, je nach Kanton als Prozentsatz von 0,1 bis 0,5 % des Kaufpreises, oder nach Arbeitsaufwand. Da der Notar für beide Parteien arbeitet, werden die Notariatsgebühren in den meisten Kantonen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. 
  • Grundbuchgebühren: Nachdem der Kaufvertrag beurkundet worden ist, muss der Grundbucheintrag angepasst werden. Erst damit wird die Eigentumsübertragung rechtskräftig. Beim Grundbuchamt zahlt man für diese Leistung noch einmal um die 1 bis 2 Promille vom Verkaufspreis. 
  • Gebühren für den Schuldbrief: Wenn der Käufer die neue Liegenschaft mit einer Hypothek belastet, muss ein Schuldbrief erstellt werden. Dafür fallen Gebühren an, in der Regel ein Prozentsatz von der Hypothekarsumme. 
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn ein Hypothekarvertrag vorzeitig aufgelöst wird, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, manchmal auch Penalty oder Strafzahlung genannt. Sie kann vermieden werden, indem die Hypothek auf den Käufer übertragen wird. 

Lesen Sie auch unseren ausführlichen Artikel zum Thema: Steuerliche Aspekte beim Verkauf einer Immobilie

 

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Benjamin Steiner
Benjamin Steiner
Marketing Content Specialist

Benjamin hat einen Masterabschluss an der Universität Zürich und viele Jahre Erfahrung in der Erstellung und Redaktion von Texten. Für Neho recherchiert er aktuelle Ereignisse und Entwicklungen in der Immobilienbranche und erklärt sie unseren Blog-Lesern auf verständliche Weise.

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Inhaltsverzeichnis
  • Tabelle: Handänderungssteuer nach Kantonen
  • Was ist die Handänderungssteuer? 
  • Handänderungssteuer berechnen
  • Wann wird die Handänderungssteuer fällig? 
  • Wer zahlt die Handänderungssteuer?
  • Ausnahmen von der Handänderungssteuer
  • Gebühren in den Kantonen ohne Handänderungssteuer
  • Weitere Steuern und Gebühren beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie
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