Grundstückgewinnsteuer
Wenn Sie in der Schweiz eine Immobilie verkaufen, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Besteuert wird der Gewinn, also die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Erwerbskosten. Wertvermehrende Investitionen sowie Verkaufskosten (Notariatsgebühren, Maklerhonorar usw.) können vom Gewinn abgezogen werden.
Die Grundstückgewinnsteuer gibt es in allen Kantonen. In Zürich und Zug wird die Grundstückgewinnsteuer von den Gemeinden erhoben, in Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen sowohl vom Kanton wie auch den Gemeinden und in allen anderen Kantonen nur vom Kanton. Der Steuersatz beträgt meistens etwa 40 % auf Gewinne über 100’000 CHF. Kleinere Gewinne werden vielerorts weniger stark besteuert oder sind ganz steuerfrei.
Alle Kantone ausser Solothurn erheben einen prozentualen Zuschlag auf Grundstücke, die erst vor kurzer Zeit erworben wurden. Damit wird Spekulation erschwert und der Markt stabilisiert. Bei zunehmender Besitzdauer reduziert sich hingegen der Steuersatz. Je nach Besitzdauer kann man also viel Geld sparen, wenn man mit dem Verkauf noch ein paar Monate zuwartet und dadurch in eine tiefere Steuerklasse rückt.
Wenn Sie den Erlös aus einem Liegenschaftsverkauf innerhalb einer bestimmten Frist für den Erwerb einer neuen Immobilie verwenden, entfällt die Grundstückgewinnsteuer. Dieser Fall – die sogenannte Ersatzbeschaffung – kann allerdings nur für dauerhaft und selbst bewohnte Liegenschaften geltend gemacht werden.
Mehr dazu und wie Sie die Grundstückgewinnsteuer reduzieren können, lesen Sie in unserem Blogbeitrag zum Thema.
Handänderungssteuer
Mit der Handänderungssteuer wird die Übertragung der Immobilie an einen neuen Eigentümer besteuert. Der Steuersatz beträgt je nach Kanton etwa 1 bis 3 % des Kaufpreises. Manche Kantone behalten sich vor, bei Eigentumsübertragung unter Wert stattdessen den Verkehrswert zu besteuern.
Die Handänderungssteuer bezahlt entweder der Käufer oder aber sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Meistens wird die Steuer in diesen Fällen hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei beide Parteien solidarisch haften. In den Kantonen Zürich, Uri, Glarus, Zug, Schaffhausen, Aargau und Tessin schliesslich gibt es gar keine Handänderungssteuer im eigentlichen Sinn.
In den meisten Kantonen sind Eigentumsübertragungen zwischen Ehegatten und Nachkommen steuerfrei oder werden weniger stark besteuert. Auch bei Schenkung und Erbgang entfällt die Handänderungssteuer in vielen Kantonen.
Zur genauen Gesetzgebung an Ihrem Standort und in Ihrem konkreten Fall berät Sie Ihr lokaler Makler.
Notariatsgebühren
Eine Eigentumsübertragung, die eine Immobilie zum Gegenstand hat, muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Der Kaufvertrag ist also nur gültig, wenn er von einem Notar beglaubigt wird.
Für die Beurkundung des Kaufvertrags fallen Notariatsgebühren an. Sie berechnen sich entweder als Prozentsatz (je nach Kanton etwa 0,1 bis 0,5 % der Kaufsumme) oder nach Aufwand. Meist werden die Notarkosten hälftig zwischen den Parteien geteilt.
Da das Notariatswesen in der Hoheit der Kantone liegt, gibt es von einem Kanton zum anderen grosse Unterschiede bei den Notarkosten und beim Ablauf einer Eigentumsübertragung. Ein wesentlicher Unterschied besteht zwischen Kantonen mit Amtsnotar und solchen ohne:
- In Kantonen ohne Amtsnotar sind die kantonal zugelassenen Notare freiberuflich tätig. Für die Beurkundung einer Eigentumsübertragung und nach Wunsch auch für das Aufsetzen des Kaufvertrags kann man sich also an einen Notar seiner Wahl richten. In der Regel muss der Notar im Kanton tätig sein, in dem das zu veräussernde Grundstück liegt.
- In Kantonen mit Amtsnotar sind die Notare Angestellte einer kantonalen Behörde und somit öffentliche Dienstleister. Der Notar kann meist nicht frei gewählt werden.
- In Kantonen mit gemischtem Notariat gibt es sowohl Amtsnotare als auch freiberufliche Notare, wobei die Zuständigkeit nach Sachgebiet aufgeteilt ist.
Für alle Fragen zum Notariatswesen in Ihrem Kanton richten Sie sich an Ihren lokalen Neho-Makler bzw. Ihre Maklerin. Mit der Erfahrung zahlreicher Verkäufe kennt er oder sie die kantonalen Vorschriften genau und kann Sie sicher durch die Eigentumsübertragung führen. Weitere Informationen zum Notariatswesen in den Kantonen Bern, Zürich, Luzern und St. Gallen finden Sie auch in unseren Artikeln zum Thema.
Grundbuchgebühren
Damit eine Eigentumsübertragung erfolgt, muss der neue Besitzer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Für den Aufwand verlangt das Grundbuchamt eine Gebühr. Sie beträgt in den meisten Kantonen zwischen 0,1 und 0,2 % vom Kaufpreis. Meist werden die Grundbuchgebühren hälftig zwischen den Parteien aufgeteilt.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei diesen 0,1 bis 0,2 % nur um die Gebühren für den Grundbucheintrag handelt. In Kantonen, in denen das Grundbuchamt in der Funktion als Notariat auch den Kaufvertrag beglaubigt, werden unter Umständen weitere Gebühren für diese Dienstleistungen verrechnet.
Weitere Kosten
Wenn Sie Ihre Hypothek vorzeitig auflösen möchten, verlangen die meisten Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitsprämie. Sie berechnet sich aus der Höhe der Hypothek, dem Zinssatz und der verbleibenden Laufzeit. Insbesondere der Ausstieg aus einer Festhypothek mit langer Laufzeit kann daher schnell extrem teuer werden (mehr als Zehntausend Franken pro verbleibendem Jahr).
Wenn man die Hypothek nicht vorzeitig auflösen möchte, ist vielleicht der Käufer bereit, die bestehende Hypothek zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Alternativ kann man die Hypothek auf das neue Objekt übertragen, falls man parallel zum Verkauf wieder eine Immobilie kauft.
Weitere Kosten fallen für die Erstellung eines Energieausweises (GEAK) an. Er ist aber nicht in allen Kantonen obligatorisch.
Maklerprovision und Inserierung
Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, müssen Sie als Auftraggeber natürlich für die Kosten aufkommen. Neben der Courtage oder Provision von typischerweise etwa 3 % des Verkaufspreises ist es dem Makler erlaubt, zusätzliche Ausgaben wie Reisespesen oder Kosten für die Inserierung an Sie weiterzugeben. Bei einem herkömmlichen Makler kommen da schnell 30’000 bis 50’000 Franken zusammen.
Bei Neho verrechnen wir keine Maklerprovision, sondern lediglich einen Festpreis von CHF 12’000 unabhängig vom Wert der Immobilie. Die Kosten für die Fotoaufnahmen, die virtuelle Besichtigung und die Inserierung sind in diesem Preis inbegriffen!
