Allgemeine steuerliche Aspekte
Beim Verkauf eines Hauses in der Schweiz müssen zwei hauptsächliche steuerliche Aspekte berücksichtigt werden. Einmal fallen bei einem Verkauf einmalige Steuern und Gebühren an; zweitens ändert sich mit einem Verkauf Ihre Steuersituation wesentlich. Wir erklären zunächst die einmaligen Kosten; weiter unten behandeln wir den Einfluss eines Immobilienverkaufs auf Ihre jährlichen Steuern.
Grundstückgewinnsteuer
Der Gewinnn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt in allen Kantonen der Grundstückgewinnsteuer. Je nach Kanton wird die Steuer von den Gemeinden, dem Kanton oder von beiden erhoben. Unabhängig davon ist der Steuerfuss; unabhängig davon, wer die Grundstückgewinnsteuer erhebt, kann der Gemeindesteuerfuss zum Einsatz kommen. In solchen Fällen variiert die Steuer nach Gemeinde. In anderen Kantonen spielt die Lage des Grundstücks keine Rolle.
Die Grundstückgewinnsteuer wird nicht auf den Verkaufspreis der Immobilie erhoben, sondern auf den Gewinn. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten zuzüglich der Investitionen.
In der Regel ist die Steuer umso niedriger, je länger Sie die Immobilie besessen haben. Verkaufen Sie Ihre frisch erworbene Immobilie nach kurzer Zeit wieder, ist die Grundstückgewinnsteuer höher. Ein geringer Gewinn ist in der Regel gänzlich steuerfrei.
Wenn Sie Ihren selbst bewohnten Erstwohnsitz verkaufen (mit anderen Worten: ein normales Eigenheim, in dem Sie leben), wird die Grundstückgewinnsteuer erlassen, sofern Sie mit dem Gewinn eine neue Liegenschaft kaufen. Das nennt man Ersatzbeschaffung.
Handänderungssteuer
Ob bei einem Immobilienverkauf die Handänderungssteuer fällig ist, hängt von Ihrem Wohnkanton ab. In manchen Kantonen zahlt nämlich nur der Käufer die Handänderungssteuer. Ist auch der Verkäufer steuerpflichtig, wird die Handänderungssteuer zwischen den beiden Parteien hälftig geteilt. In einigen Kantonen wiederum (Schaffhausen, Glarus, Aargau, Uri, Zug, Zürich und Tessin) gibt es die Handänderungssteuer gar nicht.
Handänderungen an direkte Nachfahren, zwischen Ehegatten sowie Handänderungen infolge Erbschaft oder Schenkung sind heute fast überall steuerfrei.
Notariatsgebühren
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, damit die Eigentumsübertragung rechtsgültig ist. Für den Aufwand berechnet der Notar ein Honorar, je nach Kanton als Prozentsatz von 0,1 bis 0,5 % des Kaufpreises, oder nach Arbeitsaufwand. Da der Notar für beide Parteien arbeitet, werden die Notariatsgebühren in den meisten Kantonen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Es ist zu beachten, dass sich das Notariatswesen wesentlich zwischen den Kantonen unterscheidet, und der Notar je nach Notariatssystem (Amtsnotariat, freiberufliches Notariat oder Mischform) für andere Schritte im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung verantwortlich ist. Informieren Sie sich am besten frühzeitig über das Notariatswesen im Kanton, wo die zu veräussernde Immobilie liegt.
Grundbuchgebühren
Nachdem der Kaufvertrag beurkundet worden ist, muss der Grundbucheintrag angepasst werden. Erst damit wird die Eigentumsübertragung rechtskräftig. Beim Grundbuchamt zahlen Sie für diese Leistung noch einmal um die 1 bis 2 Promille vom Verkaufspreis.
Steuerliche Auswirkungen eines Immobilienverkaufs
Als Eigentümer zahlen Sie eine Reihe von Steuern, die entfallen, wenn Sie Ihre Immobilie verkauft haben. Gleichzeitig können Sie sich einige Steuerabzüge nicht mehr anrechnen lassen. Folgendes sind die Auswirkungen eines Immobilienverkaufs auf Ihre Steuererklärung:
| Vorteile | Nachteile |
| Der Eigenmietwert muss nicht mehr versteuert werden | Sie können die Hypothekarzinsen nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen |
| Sie zahlen keine Liegenschaftssteuern mehr (gilt nur in Kantonen, wo es eine Liegenschaftssteuer gibt) | Sie können die Hypothekarschuld nicht mehr vom steuerbaren Vermögen abziehen |
Schlussfolgerung
Beim Verkauf eines Hauses in der Schweiz fallen verschiedene Steuern und Gebühren an. Es ist wichtig, die steuerlichen Auswirkungen zu verstehen und allenfalls einen Experten zu konsultieren.
Bitte beachten Sie, dass die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen allgemeiner Natur sind und nicht als verbindliche rechtliche oder steuerliche Beratung angesehen werden sollten. Besprechen Sie allfällige Fragen immer persönlich mit einer Fachperson, z.B. Ihrem Immobilienmakler oder Ihrer Immobilienmaklerin.
