Eine öffentliche Beurkundung ist ein rechtlicher Akt, bei dem ein Vertrag oder eine Urkunde von einer staatlich befugten Amtsperson beglaubigt wird. Die öffentliche Beurkundung ist bei gewissen Rechtsgeschäften von Gesetz wegen vorgeschrieben.
Bei einer öffentlichen Beurkundung kommen die Vertragsparteien vor der Urkundsperson zusammen. Der Notar liest den Vertrag im vollständigen Wortlaut vor. Dann haben die Vertragsparteien die Gelegenheit, Fragen zu stellen und Anpassungen am Vertrag vornehmen zu lassen. Zuletzt wird der Vertrag von den Parteien sowie von der Urkundsperson unterzeichnet.
Wann braucht es eine öffentliche Beurkundung?
Die öffentliche Beurkundung ist eine sogenannte Formvorschrift. Der Begriff "Formvorschrift" bedeutet, dass gewisse Arten von Verträgen nur gültig sind, wenn sie bestimmte Anforderungen erfüllen.
Die öffentliche Beurkundung ist die strengste aller Formvorschriften. Sie findet daher nur Anwendung bei besonders bedeutenden Rechtsgeschäften, wie beispielsweise der Gründung einer Aktiengesellschaft oder einem Immobilienverkauf.
Das Schweizer Recht unterscheidet 4 sogenannte Vertragsformen:
- Formfreiheit: Der Vertrag ist auch mündlich gültig.
- Einfache Schriftlichkeit: Der Vertrag muss schriftlich vorliegen und unterzeichnet werden.
- Qualifizierte Schriftlichkeit: Der Vertrag muss schriftlich verfasst werden und bestimmte Anforderungen erfüllen (z.B. bestimmter Vertragsinhalt).
- Notarielle Beurkundung: Der Vertrag muss von einem Notar beglaubigt werden.
Welche Rolle spielt die öffentliche Beurkundung beim Immobilienkauf?
Sämtliche Rechtsgeschäfte, die eine Immobilie zum Gegenstand haben, müssen in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Die Beurkundung findet je nach Kanton entweder bei einem frei wählbaren freiberuflichen Notar oder dem zuständigen Amtsnotariat statt.
Durch die öffentliche Beurkundung wird gesichert, dass der Kaufvertrag gültig ist und der Käufer die Immobilie auch wirklich finanzieren kann. Ausserdem wird dadurch die Richtigkeit des Grundbucheintrags sichergestellt.
Öffentliche Beurkundung im Kontext eines Immobilienverkaufs
Bewertung
Die Immobilie wird von einem fachkundigen Immobilienmakler bewertet, um den Marktwert, den richtigen Preis und die Verkaufsstrategie zu ermitteln.
Vermarktung
Die Immobilie wird fotografiert und idealerweise ein virtueller Rundgang aufgenommen. Die Vermarktungsmaterialien und das Inserat werden erstellt und auf den Immobilienportalen ausgeschrieben.
Kontakt mit den Käufern und Preisverhandlungen
Das Ziel dieses Schrittes ist, den richtigen Käufer für die Immobilie zu finden. Dazu wird die Immobilie den Interessenten vor Ort gezeigt. Anschliessend wird über den genauen Verkaufspreis verhandelt.
Vertragsentwurf
Der Kaufvertrag muss aufgesetzt werden. Das übernimmt in den meisten Fällen ein Notar. Alternativ verfassen die Parteien den Vertrag selbst und lassen ihn von einem Notar prüfen.
Öffentliche Beurkundung
Beim Notartermin kommen der Käufer und der Verkäufer zusammen, um den Kaufvertrag in Anwesenheit der Urkundsperson zu unterzeichnen. In Kantonen mit Amtsnotar muss man sich dazu an die zuständige Behörde des Kantons oder der Gemeinde wenden. In Kantonen mit freiberuflichem Notariatswesen können die Parteien den Notar frei wählen.
Grundbucheintrag
Nach Abschluss des Kaufvertrags muss der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. In vielen Kantonen übernimmt der Notar die Meldung der Eigentumsübertragung an das Grundbuchamt; in einigen Kantonen ist es der Verkäufer, der die Grundbuchanmeldung bei der zuständigen Amtsstelle einreichen muss. Sobald die Eintragung vorgenommen wurde, ist der Käufer der neue Eigentümer des Grundstücks und hat die vollständige Verfügungsgewalt darüber.
Fazit: Öffentliche Beurkundung
Die öffentliche Beurkundung spielt eine zentrale Rolle in der Absicherung von Rechtsgeschäften, die besonders bedeutend oder komplex sind. In der Schweiz ist sie eine zwingende Voraussetzung für bestimmte Vertragsarten, so auch beim Immobilienkauf. Die öffentliche Beurkundung gewährleistet, dass die rechtlichen Anforderungen des Vertrages erfüllt werden und stellt somit sicher, dass der Vertrag später nicht wegen Formmängeln angefochten werden kann.
