Abschaffung des Eigenmietwerts per 28.9.
Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Das bedeutet, dass es zukünftig keinen Eigenmietwert mehr geben wird. Wichtig: Die Abschaffung ist zwar beschlossen, aber noch nicht in Kraft. Bis auf weiteres gilt die alte Besteuerung. Voraussichtlich wird es noch mindestens bis zur Steuerperiode 2028 dauern, bis der Eigenmietwert tatsächlich abgeschafft wird.
Was sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ändert:
- Der Eigenmietwert wird nicht mehr als Einkommen besteuert.
- Schuldzinsen können bei selbstbewohnten immobilien nicht mehr abgezogen werden. Für Eigentümer von vermieteten Immobilien sind sie begrenzt abzugsfähig.
- Es gibt einen Schuldzinsabzug für Erstkäufer während der ersten 10 Jahre
- Der Unterhalt kann bei selbstbewohnten Immobilien nicht mehr von der Einkommenssteuer abgezogen werden (bei vermieteten Immobilien weiterhin möglich).
Einleitung
Die politische Debatte um die Abschaffung des Eigenmietwerts gewinnt an Dynamik: Im Herbst 2025 stimmt die Schweizer Bevölkerung über eines der meistdiskutierten Elemente im Steuersystem ab. Was für die einen eine überfällige Steuervereinfachung ist, stellt für andere einen folgenschweren Systembruch dar – mit direkten Auswirkungen auf Eigentümer, Banken, Kantone und die Bauwirtschaft.
Im Interview erklärt Eric Corradin, Geschäftsführer und Mitgründer des Maklerunternehmens Neho, warum das heutige System Wohneigentümer zur Verschuldung animiert, welche Rolle die Hypotheken und Sanierungsabzüge spielen – und weshalb die Abschaffung des Eigenmietwerts neben Gewinnern auch klare Verlierer hätte.
Interview: «Das heutige System bestraft Eigentümer dafür, dass sie ihre Hypothek amortisieren»
Eric Corradin, Sie sind Geschäftsführer und Mitgründer bei Neho, einem der Maklerunternehmen mit den meisten Immobilienverkäufen in der Schweiz. Wie erklären Sie die aktuelle Debatte jemandem, der zum ersten Mal ein Haus oder eine Wohnung kauft?
Der Eigenmietwert ist eine Steuer auf Wohneigentum. Im Gegenzug können Eigentümer die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Vorlage, über die wir 2025 abstimmen, würde den Eigenmietwert abschaffen, aber auch die Steuerabzüge stark einschränken.
Wieso hat es so lange gedauert, bis sich das Parlament auf eine Lösung einigen konnte?
Weil der Eigenmietwert mit anderen Elementen des Steuersystems verknüpft ist. Eine Abschaffung in der aktuellen Form würde auch die Steuerabzüge neu regeln. Das schafft politische Zielkonflikte. Zudem gibt es kantonale Interessen, die eine Lösung erschwert haben.
Welche Rolle spielten die Steuereinnahmen in der Debatte?
Sie sind der Grund, warum es auf jeden Fall zu einer Volksabstimmung kommt. Insbesondere die Tourismuskantone sind übermässig stark vom Eigenmietwert abhängig, weil dort viele Ferienwohnungen stehen. Die Abschaffung ist daher an die Einführung einer Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen geknüpft. Dazu ist eine Verfassungsänderung nötig, die dem obligatorischen Referendum untersteht.
Wo kommt der Eigenmietwert historisch her?
Der Eigenmietwert war ursprünglich eine Notmassnahme, um den Bundeshaushalt in Krisenzeiten aufzubessern. Erstmals eingeführt wurde er 1915, als infolge des Ersten Weltkriegs die Zollerträge einbrachen. 1934 führte der Bundesrat die Steuer ein zweites Mal per Notrecht ein, um den kriselnden Bundeshaushalt während der Weltwirtschaftskrise zu sanieren.
Wie kam es dazu, dass wir den Eigenmietwert nach über 100 Jahren immer noch haben?
Die Notmassnahme hätte eigentlich befristet sein sollen, doch das Parlament genehmigte eine Verlängerung bis 1941. Zu diesem Zeitpunkt war der Zweite Weltkrieg bereits in vollem Gang und der Eigenmietwert wurde als Wehrsteuer beibehalten, um die Kriegsausgaben zu kompensieren. 1958 wurde der Eigenmietwert dann durch eine Volksabstimmung ins reguläre Recht überführt.
Das klingt, als müsste die Abschaffung eine klare Sache sein.
Ganz so einfach ist es nicht. Der Eigenmietwert ist heute Teil eines komplexen Systems. Eine Neuregelung hätte weitreichende steuerliche Auswirkungen. Einige davon sind selbst für die Hauseigentümer negativ.
Wie wird der Eigenmietwert aus heutiger Sicht begründet?
Die Befürworter argumentieren, dass der Eigenmietwert die Vorteile von Wohneigentum ausgleicht. Der Steuerjurist spricht von einem Naturaleinkommen: Wer Wohneigentum besitzt, hat den Vorteil, dass er oder sie keine Miete zahlt. Dieser Vorteil wird besteuert, wie wenn es sich um ein Einkommen handeln würde. Die Kritiker sprechen daher auch von einem ‹fiktiven Einkommen›.
Was sind konkret die Vorteile des Eigenmietwerts?
Eine ganze Reihe von Interessengruppen profitiert vom heutigen Steuersystem: die Baubranche, weil Sanierungen sich für die Eigentümer steuerlich lohnen. Die Banken, weil die Eigentümer ihre Hypotheken nicht freiwillig amortisieren. Und der Bund, die Kantone und die Gemeinden, weil der Eigenmietwert eine lukrative Einnahmequelle ist.
Die Eigentümer haben Sie nicht erwähnt. Würden Haus- und Wohnungsbesitzer unter dem Strich profitieren?
Das ist schwer pauschal vorherzusagen. Die Folgen wären je nach Finanzierungsstruktur, Sanierungsbedarf der Immobilie und Kanton unterschiedlich. Aus psychologischer Sicht könnte es eine positive Wirkung haben, dass eine Steuer ganz abgeschafft wird – selbst wenn gleichzeitig weniger Steuerabzüge möglich sind.
Dennoch würden sich plötzlich andere Finanzierungsstrategien lohnen.
Das heutige System bestraft Eigentümer dafür, dass sie ihre Hypothek amortisieren. Die Hypothekarzinsen und damit auch die Steuerabzüge sinken, je tiefer der Fremdkapitalanteil ist. Der Eigenmietwert bleibt aber unabhängig von der Belehnung gleich hoch. Das hat die absurde Folge, dass die Einkommenssteuerbelastung mit zunehmender Amortisation steigt. Es steht ausser Frage, dass Amortisieren mit dem Systemwechsel attraktiver würde.
Sie sprechen die hohe Verschuldung der Hauseigentümer an.
Die Schweiz hat weltweit eine der höchsten Haushaltsverschuldungen relativ zur Wirtschaftsleistung. Wir können uns das leisten, weil wir ein hohes Einkommensniveau und viel Vermögen haben. Aber es ist nunmal auch so, dass der grösste Teil dieser Schulden Hypotheken sind. Das kann man auch als Systemrisiko werten.
Sie haben vorher die Banken erwähnt. Wie profitiert der Finanzsektor vom aktuellen System?
Die Banken profitieren gleich doppelt: von der Hypothek sowie vom Kapital, das die Eigentümer bei den Banken anlegen, statt damit die Hypothek zu amortisieren.
Wie sähe es nach der Abschaffung für Hauseigentümer aus, die ihre Liegenschaft sanieren möchten?
Mit dem Systemwechsel wäre der Liegenschaftsunterhalt nicht mehr steuerlich absetzbar. Die Verlierer könnten daher tatsächlich die Besitzer älterer Liegenschaften sein, weil diese in der Regel höhere Unterhaltskosten verursachen.
Der Eigenmietwert wird je nach Kanton unterschiedlich berechnet – auch das sorgt für Kritik. Wie sehen Sie das?
Das sehe ich nicht als grundlegendes Problem. Unser Steuersystem ist föderalistisch organisiert, und man könnte dasselbe in Bezug auf die Einkommens-, Vermögens- oder Gewinnsteuer sagen. Ich kann die Kritik aber nachvollziehen, denn beim Eigenmietwert sind die Unterschiede zwischen den Kantonen tatsächlich frustrierend und intransparent.
Können Sie ein Beispiel geben?
Nehmen wir die Veranlagung der Eigenmietwerte. Die Methoden sind je nach Kanton völlig unterschiedlich. Landet der Eigenmietwert wirklich in jedem Kanton und Einzelfall in dem gemäss Bundesrecht verlangten Zielband? Die Gerichtsurteile und Anpassungen der Eigenmietwerte in den letzten Jahren – zum Beispiel in den Kantonen Aargau und Zürich – lassen einen daran zweifeln.
Welchen Ratschlag würden Sie Immobilienkäufern mit auf den Weg geben, die aktuell an einem Kauf dran sind?
Ein Immobilienkauf ist eine der folgenreichsten Entscheidungen im Leben. Ich empfehle daher dringend, sich beim Immobilienkauf von einer Fachperson beraten zu lassen, zum Beispiel einem Immobilienmakler oder Finanzberater. Das gilt sowohl mit als auch ohne Eigenmietwert.
Bis wann wissen Eigentümer und Käufer, ob der Eigenmietwert abgeschafft wird?
Der nächste Schritt ist die Volksabstimmung – diese findet frühestens im Herbst 2025 statt. Zudem gäbe es eine Übergangsfrist von mindestens 2 Jahren. Falls die Vorlage angenommen wird, würde der Eigenmietwert also nicht vor 2028 abgeschafft, vielleicht auch noch später.
Eric Corradin, vielen Dank für das Gespräch.
