Was ist eine Zwangsversteigerung in der Schweiz?
Eine Zwangsversteigerung ist die letzte Massnahme, die einer Bank nach Gesetz zur Verfügung steht, um eine Hypothekarforderung durchzusetzen. Eine Zwangsversteigerung kann in der Schweiz zur Anwendung kommen, wenn ein Eigentümer die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen kann und alle anderen Massnahmen wirkungslos geblieben sind.
Zwangsversteigerungen kommen in der Schweiz nur selten vor. Die Bank oder Versicherung wird immer zuerst versuchen, eine andere Lösung zu finden, bevor sie eine Zwangsversteigerung durchsetzt.
Die Zwangsversteigerung ist in der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) verankert.
Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung in der Schweiz?
Der Grund für eine Zwangsversteigerung ist immer eine offene Forderung seitens eines Gläubigers. Schlechte Finanzplanung, Krankheit oder Invalidität, Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Scheidung sind die häufigsten Gründe, weshalb eine Immobilie finanziell nicht mehr tragbar ist. Kann der Hypothekarnehmer infolge finanzieller Schieflage die Hypothekarzinsen nicht mehr zahlen, kann die Bank beim lokalen Betreibungsamt einen Antrag auf Grundpfandverwertung stellen und das Objekt öffentlich versteigern lassen.
In der Regel geht einer Zwangsversteigerung eine Reihe anderer Massnahmen voraus, mit denen die Bank oder Versicherung versuchen kann, die Schuld einzufordern. Dazu gehören Finanzberatung, Zahlungsaufschub oder Unterstützung beim Verkauf der Liegenschaft. Ein privater Verkauf ist auch für die Bank die vorteilhaftere Lösung, da am Markt in den meisten Fällen ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann als bei einer Zwangsversteigerung. Erst wenn alle anderen Massnahmen ausgeschöpft sind oder sich der Schuldner weigert, zu kooperieren, beantragt die Bank eine Zwangsversteigerung.
Warum darf die Bank eine Immobilie in der Schweiz zwangsversteigern lassen?
Im alltäglichen Sprachgebrauch bezeichnet man mit dem Begriff ‘Hypothek’ meist den Kredit, der ein Eigentümer von einer Bank erhält, um eine Immobilie zu finanzieren. Eigentlich ist die Hypothek jedoch nicht ein Kredit, sondern ein Pfandrecht; die Bank gewährt ein Darlehen – den Hypothekarkredit – im Austausch gegen ein Pfandrecht auf die Immobilie. Das Pfandrecht wird öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Damit wird dem Kreditgeber zugesichert, dass er das mit der Hypothek belastete Objekt verpfänden darf, um die offene Forderung zu begleichen.
Wichtig zu wissen: Ein Pfandrecht gewährt dem Gläubiger kein Nutzungsrecht. Das heisst, die Bank oder Versicherung darf in letzter Instanz eine Zwangsversteigerung beantragen; sie hat aber nur ein Anrecht auf den Erlös aus dieser Versteigerung, nicht auf die Immobilie selbst.
Wie laufen Zwangsversteigerungen in der Schweiz ab?
Wenn ein Hypothekarnehmer die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen kann oder Konkurs anmeldet, kann die fragliche Immobilie versteigert werden. Eine Grundpfandverwertung läuft in der Schweiz folgendermassen ab:
- Die Liegenschaft wird bewertet.
- Der Versteigerungstermin wird durch das Konkurs- bzw. Betreibungsamt öffentlich bekanntgegeben.
- Interessenten können vor Ort oder schriftlich und ohne Anmeldung auf das Objekt bieten.
- Die Immobilie geht in den Besitz des Meistbietenden über.
Kann man eine Zwangsversteigerung in der Schweiz abwenden?
Eine Zwangsversteigerung kann bis zum Versteigerungstermin abgewendet werden, wenn der Schuldner die Forderung der Bank vollumfänglich begleicht. Es gibt einen wesentlichen Unterschied zwischen einer Zwangsversteigerung infolge Konkurs (Konkursverfahren) und einer Zwangsversteigerung infolge Betreibung des Hypothekarnehmers (Grundpfandverwertung):
- Bei einem Konkurs werden alle Vermögenswerte des Schuldners versteigert. Die Zwangsversteigerung kann nur abgewendet werden, wenn alle Schulden beglichen worden sind.
- Bei einer Betreibung infolge Zahlungsausfall bei einer Hypothek wird nur das Pfandobjekt versteigert. Der Schuldner muss die Forderungen des Kreditgebers begleichen, um die Zwangsversteigerung abzuwenden.
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