Was ist ein Grundpfandrecht?
Eine Immobilie zu finanzieren ist keine Kleinigkeit – schliesslich geht es in der Schweiz dabei in der Regel um hohe Geldbeträge. Fast immer nehmen Käufer daher einen Hypothekarkredit auf.
Dieser Kredit ist für die Bank aber mit einem Risiko verbunden: Was passiert, wenn der Schuldner zahlungsunfähig wird? Um sich gegen dieses Risiko abzusichern, wurde das Grundpfandrecht geschaffen. Das Grundpfandrecht gibt dem Kreditgeber das Recht, eine Immobilie zwangsversteigern zu lassen, wenn der Eigentümer die Hypothekarzinsen nicht bezahlt.
Das Grundpfandrecht wird im Grundbuch eingetragen, zusammen mit der maximalen Forderung, die durch das Pfandrecht gesichert wird. Der entsprechende Vertrag muss von einem Notar öffentlich beurkundet werden. Erst wenn das Grundpfandrecht eingetragen ist, gibt die Bank oder Versicherung den Hypothekarbetrag frei.
Arten des Grundpfandrechts
In der Schweiz existieren zwei Arten von Grundpfandrechten, nämlich die Grundpfandverschreibung und der Schuldbrief.
Schuldbrief
Der Schuldbrief ist ein Wertpapier. Er begründet eine persönliche Forderung, die grundpfändlich sichergestellt ist. Persönlich ist die Forderung, weil der Schuldner nicht nur mit dem verpfändeten Grundstück, sondern mit seinem gesamten Vermögen haftet. Der Schuldbrief kann als Registerschuldbrief oder als Papierschuldbrief gestaltet sein.
Grundpfandverschreibung
Die Grundpfandverschreibung ist kein Wertpapier sondern lediglich eine Urkunde. Sie dient als Beweis, um eine Forderung in Zukunft zu sichern. Oft kann diese Art des Grundpfandrechts auch ohne Eintragung ins Grundbuch erfolgen, so bei gesetzlichen Grundpfandrechten (siehe weiter unten).
Was passiert, wenn eine Forderung mit Grundpfandrecht nicht bezahlt wird?
Wenn ein Schuldner seine Forderung nicht begleicht, kann der Grundpfandgläubiger offizielle Schritte in die Wege leiten. Zuerst kommt es zu einem Zahlungsbefehl durch das Betreibungs- und Konkursamt. Der Schuldner hat dann die Möglichkeit, die Forderung anzuerkennen oder zu bestreiten.
Bleibt die Rückzahlung aus, kann der Inhaber des Grundpfandrechts beim Betreibungs- und Konkursamt einen Antrag auf Pfandverwertung stellen. Wird dieser bewilligt, kommt es in der Regel zu einer Zwangsversteigerung.
Es existieren auch Alternativen, die jedoch von der Kulanz des Gläubigers abhängen. Zum Beispiel können längere Fristen eingeräumt werden, um die Schulden zurückzuzahlen. Der Kreditgeber kann dem Eigentümer auch erlauben, die Immobilie zu verkaufen, um mit dem Verkaufserlös die Forderung zu begleichen. Ein Verkauf oft auch für den Kreditgeber vorteilhaft, da Immobilien bei Versteigerungen oft unter Wert den Besitzer wechseln, insbesondere ausserhalb der Grosszentren.
Wie kann ein Grundpfandrecht gelöscht werden?
Nach erfolgreicher Rückzahlung kann der Schuldbrief gelöscht werden. Dies muss jedoch vom Schuldner beim Grundbuchamt beantragt werden und bedarf der Zustimmung des Gläubigers. Die Löschung ist nicht in jedem Fall nötig oder sinnvoll: Wenn später eine neue Hypothek aufgenommen wird, kann der bestehende Schuldbrief wiederverwendet werden, wodurch man Gebühren spart.
Wichtig zu beachten bei Papierschuldbriefen: Sie können nur gelöscht oder verändert werden, wenn das Originaldokument vorhanden ist. Ist der Schuldbrief verloren gegangen, muss er von einem Gericht für kraftlos erklärt werden, was aufwändig und teuer ist.
Was fällt unter das Grundpfandrecht?
Das Grundpfandrecht kann nicht nur ein Grundstück umfassen, sondern auch Stockwerkeigentum, Miteigentum oder ein Baurecht. Das Grundpfandrecht erstreckt sich auch auf andere Bestandteile des Grundstücks wie Pflanzen und Bäume.
Wichtig zu wissen: Ein Grundpfandrecht gewährt dem Gläubiger kein Nutzungsrecht an einer Immobilie. Das heisst, die Bank oder Versicherung darf in letzter Instanz eine Zwangsversteigerung beantragen; sie hat aber nur ein Anrecht auf den Erlös aus dieser Versteigerung, nicht auf die Immobilie selbst. Eine Vertragsklausel, wonach ein Grundstück bei Zahlungsausfall an den Gläubiger übergeht, ist rechtswidrig.
Was hat das Grundpfandrecht mit der Hypothek zu tun?
Der Begriff ‘Hypothek’ bezeichnet im Alltag meist den Kredit, den ein Immobilieneigentümer von einer Bank erhält, um den Kauf einer Immobilie zu ermöglichen. Tatsächlich gehört zu einer Hypothek jedoch nicht nur der Kredit, sondern auch ein Grundpfandrecht. Die Bank gewährt einen Kredit – eben den Hypothekarkredit oder die ‘Hypothek’ im alltäglichen Sprachgebrauch – und erhält im Gegenzug ein Pfandrecht an der Immobilie. Dieses Pfandrecht wird beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Im Falle eines Zahlungsausfalls garantiert das Grundpfandrecht der Bank, dass sie die mit der Hypothek belastete Immobilie zwangsversteigern kann, um die ausstehende Forderung zu begleichen.
Weiterführende Informationen: Vertragliche und gesetzliche Grundpfandrechte
Vertragliche Grundpfandrechte
Vertragliche Grundpfandrechte sind solche, die – wie der Name schon sagt – durch einen Vertrag zustande kommen. Das Grundpfandrecht, das im Zusammenhang mit einer Hypothek errichtet wird, gehört zu den vertraglichen Grundpfandrechten.
Gesetzliche Grundpfandrechte
Gesetzliche Grundpfandrechte sind solche, die gegen den Willen des Eigentümers errichtet werden können. Zu unterscheiden sind:
- Unmittelbar gesetzliche Grundpfandrechte: Sie entstehen ohne eine Grundbucheintrag und gehen allen anderen Pfandrechten vor. Auf Bundesebene sind dies die Pfandrechte im Zusammenhang mit den Kosten absichtlicher und unverschuldeter Wertverminderungen sowie notwendigen Auslagen zum Erhalt der Sachen. Auf kantonaler Ebene gibt es unter Umständen weitere gesetzliche Grundpfandrechte, so zum Beispiel im Kanton Zürich die Pfandrechte im Zusammehang mit Versicherungsprämien der Gebäudeversicherung, feuerpolizeilichen Massnahmen sowie den Forderungen der Gemeinden aus Grundstückgewinnsteuern.
- Mittelbar gesetzliche Grundpfandrechte: Mittelbar (im Unterschied zu unmittelbar) ist ein Pfandrecht, wenn es erst durch den Eintrag ins Grundbuch entsteht. Der Anspruch besteht jedoch unabhängig von einem Vertrag. Ein Beispiel für ein mittelbar gesetzliches Pfandrecht ist das Bauhandwerkerpfandrecht.
