Was sind versteckte Mängel?
Versteckte Mängel sind Defekte oder Probleme an einer Immobilie, die beim Abschluss des Kaufvertrags nicht erkennbar waren. Als Mangel gilt gemäss Artikel 197 des Obligationenrechts, wenn eine Sache nicht die versprochenen oder zu erwartenden Eigenschaften aufweist. Dabei ist unerheblich, ob der Verkäufer die Mängel gekannt hat – er haftet grundsätzlich für sämtliche Mängel, die den Wert oder die Nutzbarkeit der Sache erheblich mindern. Dabei kann es sich sowohl um Eigenschaften handeln, die der Verkäufer versprochen hat, als auch um solche, die der Käufer stillschweigend voraussetzen darf.
Welche Arten von Mängeln gibt es?
Bei Immobilien werden in der Regel drei Arten von Mängeln unterschieden:
- Offene Mängel: Das sind Mängel, die für den Käufer einfach erkennbar sind. Auf offene Mängel muss der Verkäufer nicht gesondert hinweisen.
- Versteckte Mängel: Ein versteckter Mangel ist nicht auf den ersten Blick ersichtlich. Er war dem Verkäufer nicht bekannt und wird erst nachträglich vom Käufer bemerkt.
- Arglistig verschwiegene Mängel: Als arglistig verschwiegen gelten Mängel, wenn sie dem Verkäufer bekannt waren und er diese gegenüber dem Käufer absichtlich verheimlicht hat. Der Verkäufer hat dem Käufer also vorsätzlich ein falsches Bild von der Kaufsache vermittelt.
Welche versteckten Mängel gibt es?
Im Folgenden finden Sie eine Liste der häufigsten versteckten Mängel an Immobilien. Die Liste ist nicht abschliessend:
- Geruchs- oder Lärmimmissionen
- Radonbelastung
- Altlasten, z.B. Asbest in der Bausubstanz
- Schimmel oder Feuchtigkeit im Keller
- Schädlings- oder Pilzbefall
- Gebäude steht unter Denkmalschutz
- Keine Genehmigungen für Bau, Anbau oder Art der Nutzung
Wer haftet für versteckte Mängel?
Wenn ein Käufer nach dem Kauf einen Mangel bemerkt, hat er den Verkäufer sofort zu rügen. Die Mängelrüge muss die genauen Beanstandungen beinhalten.
Kann dem Verkäufer nachgewiesen werden, dass er den Käufer absichtlich getäuscht hat, so haftet er für den Mangel – selbst wenn im Kaufvertrag die Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen wurden. Der Verkäufer kann dann zu folgenden Leistungen aufgefordert werden:
- Nacherfüllung: Der Verkäufer muss den Mangel beheben oder eine mangelfreie Sache derselben Art liefern.
- Minderung: Der Verkäufer erstattet einen Teil des Kaufpreises zurück.
- Wandelung: Ist der Mangel nicht behebbar, kann in letzter Instanz der Kaufvertrag widerrufen werden.
- Schadensersatz: Bei Verletzung der Verkäuferpflichten hat der Käufer unter Umständen Anspruch auf Schadenersatz.
Verjährungsfrist für versteckte Mängel
Wenn im Kaufvertrag nichts Gegenteiliges bestimmt wurde, gilt das Obligationenrecht. Gemäss Obligationenrecht haftet der Verkäufer bis 2 Jahre nach der Übergabe für alle Mängel an der Kaufsache. Bei Bauleistungen beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre.
In der Praxis ist es allerdings üblich, bei dem Verkauf älterer Immobilien im Kaufvertrag explizit jegliche Gewährleistungsansprüche auszuschliessen («gekauft wie gesehen»). Der Verkäufer haftet dann nur noch, wenn ein Mangel absichtlich verschwiegen wurde. Die Haftung bei arglistig verschwiegenen Mängeln erstreckt sich über einen Zeitraum von 10 Jahren.
Um in einem solchen Fall Haftungsansprüche geltend zu machen, muss der Käufer das Gericht allerdings davon überzeugen können, dass der Verkäufer von dem versteckten Mangel wusste und somit eine Täuschungsabsicht vorlag. Dem Verkäufer eine Absicht nachzuweisen ist allerdings in der Praxis sehr schwierig.
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