Was ist ein Kaufvertrag und was steht darin?
Der Kaufvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, mit dem die Eigentumsübertragung einer Immobilie rechtswirksam wird. Der Kaufvertrag umfasst alle wesentlichen Informationen und Bedingungen bezüglich des Verkaufs der Immobilie. Dazu gehören unter anderem die Identifikation der Parteien, die Beschreibung der Immobilie, der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten sowie Angaben zur Übergabe. Zwingende Angaben sind zwar nur der Preis, die Vertragsparteien und der Gegenstand des Kaufvertrags; in der Regel sollte ein vollständiger Kaufvertrag für eine Immobilie aber mindestens die folgenden Informationen beinhalten:
- Vertragsparteien: Vollständige Namen und Adressen von Käufer und Verkäufer
- Daten zur Immobilie: Eindeutige Identifikation und Beschreibung der Immobilie, inklusive Adresse, Katasternummer, der Nummer der Gebäudeversicherung und Grösse des Grundstücks
- Kaufpreis
- Gebühren und Steuern: Aufteilung der Gebühren und Steuern zwischen den Parteien
- Zustand der Liegenschaft oder Baubeschrieb bei Neubauten
- Zahlungsbedingungen: Die Modalitäten und Konditionen der Zahlungsabwicklung
- Eigentumsübertragung: Der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung
- Versicherungspolicen: Bestimmungen zur Fortführung existierender Versicherungen
- Dienstbarkeiten: Allfällige Belastungen des Grundstücks mit Dienstbarkeiten
- Vertragsbezogene Dokumente: Aufzählung der Dokumente, die als Bestandteil des Vertrags gelten
- Konsequenzen bei Vertragsbruch: Festlegungen für den Fall, dass eine der Parteien den Vertrag nicht erfüllt
Erstellung des Kaufvertrags
In den meisten Fällen wird der Kaufvertrag nicht von den Parteien selbst erstellt, sondern von einem Notar. Der Notarprozess ist je nach Kanton unterschiedlich. Im Kanton Zürich beispielsweise fungiert das Grundbuchamt gleichzeitig als Amtsnotariat und übernimmt die Aufsetzung des Kaufvertrags, wenn alle erforderlichen Dokumente eingereicht worden sind. In Kantonen ohne Amtsnotar laufen die Fäden meist beim Notar zusammen. Er setzt den Kaufvertrag auf und holt von den Vertragsparteien die notwendigen Dokumente ein.
Beurkundung und Unterzeichnung des Kaufvertrags
Nachdem der Kaufvertrag aufgesetzt worden ist und beide Parteien mit dem Inhalt einverstanden sind, geht es an die Beurkundung. Die öffentliche Beurkundung ist in der Schweiz eine zwingende Formvorschrift – Kaufverträge, die eine Immobilie zum Gegenstand haben, sind ungültig, wenn sie nicht von einem Notar beglaubigt wurden.
Bei einer öffentlichen Beurkundung kommen der Käufer und der Verkäufer unter Leitung des Notars zusammen. Beide Vertragsparteien erhalten eine Kopie des Vertrages. Der Notar liest den Kaufvertrag den anwesenden Parteien im vollständigen Wortlaut vor. Kleinere Anpassungen am Inhalt des Kaufvertrags können in der Regel vor Ort durchgeführt werden.
Nachdem der Vertrag vorgelesen wurde und alle Fragen geklärt sind, wird der Kaufvertrag von dem Käufer, Verkäufer sowie dem Notar unterzeichnet. Mit der Unterzeichnung wird der Kaufvertrag rechtskräftig und der Käufer ist zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises verpflichtet. In der Regel werden vier beglaubigte Originale des Vertrags angefertigt: eines für den Notar, eines für das Grundbuchamt und jeweils eines für den Käufer und den Verkäufer.
Grundbucheintrag
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags muss der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Der Prozess ist je nach Kanton unterschiedlich. In vielen Kantonen meldet der Notar die Eigentumsübertragung beim Grundbuch an. In manchen Kantonen obliegt es dem Verkäufer, die Anmeldung beim Grundbuch einzureichen.
Sobald dieser Schritt erfolgt ist, ist der Käufer rechtlich als der neue Eigentümer des Grundstücks anerkannt und erhält die Verfügungsgewalt darüber. Die Übertragung kann entweder direkt nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags oder zu einem später vereinbarten Zeitpunkt erfolgen. Falls die Eigentumsübertragung nicht sofort nach der Beurkundung vorgenommen wird, sollte der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung im Vertrag festgehalten werden.
Kosten für einen Kaufvertrag
Für die Beurkundung des Kaufvertrags fallen Notariatsgebühren an. Sie berechnen sich entweder als Prozentsatz (etwa 0,1 bis 0,5 % der Kaufsumme) oder in manchen Kantonen pauschal bzw. nach Aufwand. Meist werden die Notarkosten hälftig zwischen den Parteien geteilt. Hat der Notar neben der Beurkundung des Kaufvertrags noch weitere Dienstleistungen erbracht wie das Aufsetzen des Kaufvertrags oder rechtliche Beratung, werden die Notarkosten entsprechend höher ausfallen.
Damit eine Eigentumsübertragung erfolgt, muss der neue Besitzer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Für den Aufwand verlangt das Grundbuchamt Grundbuchgebühren. Sie beträgt in den meisten Kantonen zwischen 0,1 und 0,2 % vom Kaufpreis. Meist werden die Grundbuchgebühren hälftig zwischen den Parteien aufgeteilt.
Lesen Sie dazu auch unseren umfassenden Artikel: Kosten beim Immobilienverkauf.
Reservationsvereinbarung
Häufig entscheiden sich die Parteien, vor dem eigentlichen Kaufvertrag eine Reservationsvereinbarung zu unterzeichnen. Der Verkäufer verpflichtet sich darin, die zu verkaufende Liegenschaft für den Käufer zu reservieren, während sich der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Vielfach ist die Reservationsvereinbarung mit einer Anzahlung verbunden.
Wichtig zu wissen: Eine Reservationsvereinbarung, selbst wenn sie schriftlich verfasst und von beiden Parteien unterzeichnet wurde, ist rechtlich nicht bindend. Es handelt sich um eine Art Gentlemen’s Agreement, eine Vereinbarung auf gegenseitigem Vertrauen, das beiden Parteien ein Gefühl der Sicherheit geben kann. Die einzige Möglichkeit, wie eine Reservationsvereinbarung rechtlich verbindlich wird (Reservationsvertrag, Vorvertrag), ist die notarielle Beurkundung.
Kaufvertrag: Wer haftet für Mängel an der Immobilie?
Wenn im Kaufvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart wurde, gilt das Obligationenrecht. Gemäss OR haftet der Verkäufer zwei Jahre lang für sämtliche Mängel, auch wenn sie nachträglich festgestellt wurden. Wird ein Mangel festgestellt, kann der Käufer die Nachbesserung, eine Minderung des Kaufpreises oder im schlimmsten Fall eine Vertragsaufhebung verlangen.
Beim Verkauf einer älteren Immobilie ist es jedoch üblich, dass die Gewährleistung im Kaufvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wird. Als Verkäufer haftet man dann nur noch, wenn man einen Mangel absichtlich verschwiegen hat («arglistig»). Die Haftung bei arglistig verschwiegenen Mängeln besteht 10 Jahre. In der Praxis ist es allerdings für den Käufer schwierig, einen Gewährleistungsanspruch vor Gericht durchzusetzen.
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