Ordentliche oder ausserordentliche Eigenbedarfskündigung?
Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob eine Eigenbedarfskündigung ordentlich oder ausserordentlich erfolgt. Bei einer ordentlichen Eigenbedarfskündigung gelten dieselben Bedingungen wie bei jeder ordentlichen Kündigung – der Eigenbedarf ist lediglich der (optionale) Kündigungsgrund. Die ausserordentliche Eigenbedarfskündigung ist hingegen an bestimmte Voraussetzungen gebunden:
Ordentliche Eigenbedarfskündigung:
Bei einer ordentlichen Eigenbedarfskündigung müssen die vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Für Wohnräume beträgt die Mindestkündigungsfrist in der Regel 3 Monate, für Geschäftsräume 6 Monate. Diese Fristen können jedoch im Mietvertrag frei vereinbart werden. Eine ordentliche Kündigung muss gemäss OR Art. 271 grundsätzlich erst auf Verlangen des Mieters begründet werden – gültig ist sie auch ohne Angabe von Gründen. Mit der Angabe eines plausiblen Grundes (z.B. eines konkreten Eigenbedarfs) wird es aber für den Mieter schwieriger, die Kündigung erfolgreich anzufechten.
Eigenbedarfskündigung nach Handänderung:
Grundsätzlich gilt die Regel «Kauf bricht Miete nicht». Das bedeutet, dass bei einem Eigentümerwechsel infolge Verkauf, Tausch, Schenkung oder Erbgang die bestehenden Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer übergehen und unverändert weitergeführt werden. Das war nicht immer so – vor 1990 führte eine Handänderung zur Auflösung der Mietverhältnisse.
Die Eigenbedarfskündigung ist eine Ausnahme von dieser Regel. Der neue Eigentümer einer Liegenschaft hat das Recht, einen Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin zu kündigen, und zwar unabhängig von allfälligen vertraglichen Kündigungsfristen. Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtens ist, muss der neue Eigentümer einen dringenden Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Verwandte oder Verschwägerte vorweisen können.
Verpasst es der Erwerber, auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin hin zu kündigen, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht mehr möglich. Es gelten dann die üblichen mietrechtlichen Bestimmungen. Eine ausserordentliche Eigenbedarfskündigung ist nicht möglich, wenn der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt ist.
Eigenbedarfskündigung während Sperrfrist:
Die Kündigungssperrfrist wird aufgehoben, wenn der Vermieter aufgrund eines dringenden Eigenbedarfs für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte kündigt. In solchen Fällen geht der Eigenbedarf dem Schutz des Mieters voran.
Eigenbedarfskündigung im Erstreckungsverfahren:
Wenn ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt, kommt es zu einer Interessenabwägung. Dabei wird die Härte der Kündigung für den Mieter gegen den Eigenbedarf des Vermieters abgewogen. Der Eigenbedarf des Vermieters für sich oder nahe Verwandte ist dabei kein zwingender Grund, sondern lediglich einer von mehreren Faktoren, die im Schlichtungsverfahren berücksichtigt werden.
Was gilt als Eigenbedarf bei einer Kündigung?
Damit eine ausserordentliche Eigenbedarfskündung rechtens ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Vermieter muss einen ernsthaften und plausiblen Grund vorweisen können, warum er das Mietobjekt benötigt.
- Die Gründe müssen konkret und aktuell sein. Ein hypothetischer oder möglicher zukünftiger Eigenbedarf ist nicht ausreichend.
- Es muss tatsächlich Eigenbedarf vorliegen (siehe unten). Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht möglich, wenn der Vermieter das Mietobjekt einer Drittperson zur Verfügung stellen möchte.
Personenkreis bei einer Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur möglich, wenn Eigenbedarf besteht. Der Eigenbedarf erstreckt sich auf den folgenden Personenkreis:
- Vermieter: Der Vermieter muss nicht zwingend der Eigentümer des Mietobjekts sein. Auch ein Untervermieter, einer von mehreren Vermietern und die öffentliche Hand kann Eigenbedarf geltend machen.
- Nahe Verwandte: Darunter fallen in jedem Fall Kinder, Eltern, Enkel, Grosseltern, Geschwister, Nichten und Neffen.
- Verschwägerte: Darunter fallen die Ehepartner der oben genannten Verwandten.
- Juristische Personen: Eine Eigenbedarfskündigung durch eine juristischen Person ist nur möglich, wenn das Mietobjekt durch die juristische Person genutzt werden soll, z.B. als Büro.
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