Was ist ein Nutzniessungsrecht?
Ein Nutzniessungsrecht gibt einer oder mehreren Personen das Recht, eine Sache zu nutzen, ohne selbst Eigentümer der Sache zu sein. Dabei kann es sich um eine bewegliche Sache (z.B. ein Fahrzeug), eine Immobilie, ein Recht oder einen anderen Vermögenswert handeln.
Der Nutzniesser kann den Vermögenswert selber benützen; er darf ihn auch vermieten oder verpachten und hat ein Anrecht auf den Gewinn, den er mit dem Vermögenswert erzielt. Der Nutzniesser darf den Vermögenswert aber nicht verkaufen oder verschenken. Ebenso wenig darf der Begünstigte die Liegenschaft umbauen oder mit einer Hypothek belasten, wenn es sich um eine Immobilie handelt.
Welche Rechte und Pflichten hat man mit einem Nutzniessungsrecht an einer Immobilie?
Ein Nutzniesser oder eine Nutzniesserin darf in einer Immobilie wohnen. Er darf das Haus oder die Wohnung auch vermieten oder leer stehen lassen. Allfällige Mieteinnahmen stehen dem Nutzniesser zu. Allerdings muss der Nutzniesser für die Kosten des Unterhalts, der Bewirtschaftung sowie für die mit der Liegenschaft verbundenen Steuern aufkommen (Eigenmietwert, amtlicher Wert). Der Nutzniesser zahlt auch die Hypothekarzinsen sowie die Versicherungsprämien.
Der Nutzniesser hat eine Sorgfaltspflicht: Er muss bei der Ausübung seines Nutzniessungsrechts Sorgfalt und Umsicht walten lassen. Der Nutzniesser darf die Sache normal gebrauchen, und im Zusammenhang mit dem normalen Gebrauch darf eine Liegenschaft die zu erwartenden Gebrauchsspuren aufweisen. Er darf die Sache aber nicht absichtlich schädigen. Behandelt der Nutzniesser die Sache nachlässig, kann der Eigentümer Einspruch erheben und die Hinterlegung einer Sicherheit verlangen.
Wie entsteht ein Nutzniessungsrecht?
Ein Nutzniessungsrecht kann auf drei Arten zustande kommen: vertraglich, von Todes wegen oder gesetzlich. Damit ein Nutzniessungsrecht an einer Immobilie gegenüber Dritten wirksam wird, muss es ins Grundbuch eingetragen werden.
- Vertraglich begründetes Nutzniessungsrecht: Der Berechtigte und der neue Eigentümer der Immobilie einigen sich auf eine Nutzniessung. Das Nutzniessungsrecht wird in einem Vertrag festgehalten. Ein Vertrag zur Begründung eines Nutzniessungsrechts muss von einem Notar öffentlich beurkundet werden.
- Gesetzliches Nutzniessungsrecht: Der überlebende Ehegatte kann im Todesfall sein Wohnrecht oder das Recht auf Nutzniessung an der zuvor gemeinsam bewohnten Familienwohnung geltend machen.
- Nutzniessungsrecht von Todes wegen: Ein Erblasser kann ein Nutzniessungsrecht als Teil eines Erbvertrags oder Testaments verfügen.
Wer zahlt die Steuern und die Hypothekarzinsen bei Nutzniessung?
Bei einem Nutzniessungsrecht zahlt der Nutzniesser die Hypothekarzinsen, die normalen Unterhaltskosten und die Versicherungsprämien. Der Nutzniesser versteuert den Eigenmietwert als Einkommen, den Steuerwert der Liegenschaft als Vermögen sowie die Liegenschaftssteuern, die es aber nicht in allen Kantonen gibt.
Wie lange dauert ein Nutzniessungsrecht?
Ein Nutzniessungsrecht kann befristet oder unbefristet gewährt werden. Ein Nutzniessungsrecht erlischt unter folgenden Bedingungen:
- Tod des Berechtigten
- Untergang der Sache (bei einer Immobilie Löschung des Grundbucheintrags)
- Einseitige Verzichtserklärung des Nutzniessers
- Ablauf der Frist bei einem befristeten Nutzniessungsrecht
- Wegfall des Grundes bei gesetzlicher Nutzniessung
- Ablauf der Frist von 100 Jahren, wenn der Nutzniesser eine juristische Person ist
Vorteil eines Nutzniessungsrechts
Ein Vorteil eines Nutzniessungsrechts bei einer Immobilie ist, dass es den steuerbaren Wert einer Immobilie verringert. Durch ein Nutzniessungsrecht lassen sich je nach Kanton Erbschaftssteuern bzw. Schenkungssteuern sparen, insbesondere wenn die Liegenschaft an entfernt verwandte oder nichtverwandte Personen übertragen werden soll.
Nachteil eines Nutzniessungsrechts für den Eigentümer
Für den neuen Eigentümer bringt ein Nutzniessungsrecht eine Reihe bedeutender Nachteile mit sich, die oft übersehen werden. Die wichtigsten Nachteile eines Nutzniessungsrechts sind:
- Verkauf ist unmöglich: Eine mit einem Nutzungsrecht belastete Immobilie darf zwar grundsätzlich verkauft werden; das Nutzniessungsrecht geht aber mit dem Verkauf nicht unter. In der Praxis ist schlicht kein Käufer bereit, eine mit einem Nutzniessungsrecht belastete Immobilie zu erwerben.
- Kein Ertrag: Das Recht auf Vermietung liegt nicht beim Eigentümer, sondern beim Nutzniesser. Ebenso stehen allfällige Erträge aus der Vermietung dem Nutzniesser zu.
- Die Liegenschaft kann nicht selbst bewohnt werden: Solange der Nutzniesser am Leben ist und nicht auf sein Recht verzichtet, hat der Eigentümer keine Möglichkeit, die Immobilie selbst zu nutzen.
- Finanzielle Belastung: Der Eigentümer trägt die Kosten für grössere bzw. ausserordentliche Unterhalts- und Umbauarbeiten, obwohl er die Immobilie weder benutzen noch vermieten kann.
Nutzniessungsrecht oder Wohnrecht
Das Wohnrecht ist eine eingeschränkte Form des Nutzniessungsrechts. Der durch ein Wohnrecht Begünstigte darf wie beim Nutzniessungsrecht in der Immobilie wohnen; im Unterschied zum Nutzniessungsrecht darf er sie aber nicht vermieten.
Der Inhaber eines Wohnrechts muss wie beim Nutzniessungsrecht für die Unterhaltskosten aufkommen sowie den Eigenmietwert versteuern. Die Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien sowie Vermögens- und Liegenschaftssteuern gehen beim Wohnrecht allerdings zu Lasten des Eigentümers.
Lesen Sie auch unseren Artikel zum Thema: Nutzniessung oder Wohnrecht.
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