Liegenschaftssteuer in der Schweiz

Was ist die Liegenschaftssteuer? 

Die Liegenschaftssteuer ist eine direkte Steuer, die Eigentümer von Liegenschaften in manchen Kantonen neben der Vermögens- beziehungsweise Kapitalsteuer auf ihren Grundbesitz entrichten müssen. Die Liegenschaftssteuer ist eine kantonale und kommunale Steuer. Der Bund erhebt keine Liegenschaftssteuer. 

Die Liegenschaftssteuer wird mit der Sonderbeanspruchung des Gemeindeterritoriums durch den Eigentümer begründet. Massgeblich für die Liegenschaftssteuer ist alleine das Vorhandensein der Liegenschaft unabhängig von deren Wert und der finanziellen Leistungsfähigkeit des Eigentümers (reine Objektsteuer). 

Liegenschaftssteuer berechnen

Liegenschaftssteuer = Steuerwert x Liegenschaftssteuersatz / 1000

Die Liegenschaftssteuer ist in allen Kantonen proportional und berechnet sich als Promillesatz des Liegenschaftswerts. Beim Liegenschaftswert handelt es sich meistens um den amtlichen Schätzwert, der auch die Grundlage für die Vermögenssteuer bildet. Im Gegensatz zur Vermögenssteuer wird jedoch der volle Liegenschaftswert besteuert und nicht nur der Eigenkapitalanteil. 

Wie wird der Liegenschaftswert ermittelt? 

Die Bewertung von Liegenschaften für die Liegenschaftssteuer unterscheidet sich je nach Kanton und je nach der Art der Liegenschaft. Nichtlandwirtschaftliche Liegenschaften wie Wohn- oder Gewerbeimmobilien werden in der Regel zum Verkehrswert bewertet, der den Wert im freien Handel widerspiegelt. Dieser Wert basiert auf Faktoren wie Lage, Zustand und Nachfrage. 

Landwirtschaftliche Liegenschaften werden meistens nach dem Ertragswert bewertet, der den potenziellen landwirtschaftlichen Nutzen einer Liegenschaft berücksichtigt. Methoden wie die Rohertragsmethode, bei der der Reinertrag ermittelt und kapitalisiert wird, oder Erfahrungswerte und Pachtzinsen kommen dabei zur Anwendung. In manchen Kantonen kommt eine Kombination beider Bewertungsmethoden zur Anwendung.

Ist die Liegenschaftssteuer abzugsfähig? 

In manchen Kantonen kann die Liegenschaftssteuer als Unterhaltskosten abgezogen werden. Dazu gehören unter anderem die Kantone Bern und Thurgau. In einigen Kantonen, darunter St. Gallen und Graubünden, ist die Liegenschaftssteuer nur bei vermieteten Immobilien abzugsfähig. 

Steuerpflicht: Wer zahlt Liegenschaftssteuern? 

Steuerpflichtig ist grundsätzlich der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Ist das Grundstück mit einem Nutzniessungsrecht belastet, so ist in den meisten Kantonen der Nutzniesser steuerpflichtig und nicht der Eigentümer. 

Die Liegenschaftssteuer wird immer an dem Ort erhoben, an dem die Liegenschaft liegt. Steuerpflichtig ist somit jede Person, die am Steuerort eine Liegenschaft besitzt, unabhängig vom Wohnsitz. Grundsätzlich sind sowohl natürliche als auch juristische Personen steuerpflichtig. 

Steuerbefreiung von der Liegenschaftssteuer 

Von der Liegenschaftssteuer befreit sind in den meisten Kantonen Grundstücke, die öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken dienen. Öffentliche Verwaltungsliegenschaften, Parkanlagen und Schulen sind in fast allen Kantonen von der Liegenschaftssteuer befreit. Darüber hinaus bieten Kantone wie BE, FR, BS, GR, TG, TI, VD, GE und JU Steuerbefreiungen für Grundstücke, die besonderen gemeinnützigen oder religiösen Zwecken dienen. Dies umfasst Kirchen, Synagogen, Pfarrhäuser, sowie Liegenschaften, die wohltätigen, kulturellen oder sportlichen Zwecken dienen. 

Gemäss Bundesrecht gibt es zudem eine umfassende Steuerbefreiung für Grundstücke, die unmittelbaren Bundeszwecken oder dem Betrieb bestimmter nationaler Institutionen wie der Schweizerischen Nationalbank, der SUVA oder den SBB dienen. 

Kantone ohne Liegenschaftssteuer 

Gar keine Liegenschaftssteuer gibt es in den folgenden Kantonen: Zürich, Schwyz, Glarus, Zug, Solothurn, Basel-Land und Aargau. 

Steuersystem in den Kantonen 

Verwaltungsebene

Die Liegenschaftssteuer wird je nach Kanton entweder nur vom Kanton, nur den Gemeinden oder sowohl vom Kanton als auch den Gemeinden erhoben. 

Obligatorische oder fakultative Steuer

In Kantonen, in denen die Liegenschaftssteuer nicht nur vom Kanton erhoben wird, ist die Gemeindesteuer entweder: 

• Obligatorisch: Die Gemeinden müssen eine Liegenschaftssteuer erheben. 
• Fakultativ: Die Gemeinden dürfen eine Liegenschaftssteuer erheben. 

In den Kantonen, in denen die Steuer vom Kanton erhoben wird, sind die Gemeinden, in denen das Grundstück liegt, in der Regel am Steuerertrag beteiligt. 

Juristische und natürliche Personen 

In einigen Kantonen werden Liegenschaften im Besitz juristischer Personen anders besteuert als Liegenschaften im Besitz natürlicher Personen. 

Liegenschaftssteuer in den Kantonen