Wohnung verkaufen: Die wichtigsten Schritte
1. Wert der Wohnung bestimmen
Am Anfang jedes Immobilienverkaufs sollte eine professionelle Bewertung stehen. Denn nur wenn Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Wohnung kennen, können Sie einen angemessenen Angebotspreis festlegen. Ist der Preis zu niedrig, riskieren Sie den Verkauf Ihrer Wohnung unter ihrem eigentlichen Wert. Ist der Preis hingegen deutlich zu hoch, ist es schwieriger, Interessenten zu finden. Damit ist nicht gesagt, dass der richtige Angebotspreis zwingend dem Marktwert entsprechen muss – wenn die Marktlage in der Region günstig ist und Sie genügend Zeit haben, kann ein etwas zu hoher Angebotspreis durchaus zum Erfolg führen.
Die Schwierigkeit als private Wohnungsverkäufer liegt meist darin, wie man überhaupt den Marktwert seiner Wohnung erfährt. Der Marktwert oder Verkehrswert einer Liegenschaft ist der geschätzte Preis, zu dem eine Immobilie am freien Markt verkauft werden könnte. Er wird mit einer Bewertung, auch Schätzung genannt, ermittelt. Abhängig von der Art der Immobilie kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Einsatz. Beim Verkauf einer Wohnung kommt in der Regel entweder die hedonische Schätzung oder (bei einer vermieteten Wohnung) die Ertragswertmethode zum Einsatz.
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2. Verkaufsdokumentation zusammenstellen
Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen können, müssen Sie alle notwendigen Dokumente zusammenstellen. Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, die Baupläne, die Versicherungspolice der Gebäudeversicherung und bei Eigentumswohnungen zusätzlich der Begründungsakt, die Nutzungs- und Verwaltungsordnung sowie die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen der letzten Jahre. Eine vollständige Liste finden Sie weiter unten in unserer Checkliste.
3. Wohnung verkaufsbereit machen
Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen, muss diese verkaufsbereit gemacht werden. Keine Sorge – das ist nicht so kompliziert, wie das auf den ersten Blick aussehen mag. Die folgenden Überlegungen und Schritte sind empfehlenswert:
- Kleine Reparaturen: Falls nötig kann man kleinere Reparaturarbeiten durchführen wie die Erneuerung von Fugen in der Küche oder im Badezimmer.
- Grössere Sanierungen: Intuitiv würde man vielleicht vermuten, dass eine grosse Sanierung den Wert einer Wohnung steigert und sie für potenzielle Käufer attraktiver macht. Hier ist jedoch Vorsicht angebracht: Sanierungen sind teuer und das Investitionsrisiko ist gross. Denn niemand garantiert Ihnen, dass Sie mit den neuen Fliesen oder der neuen Küchenfront den Geschmack des zukünftigen Käufers treffen.
- Reinigung und Präsentation: In jedem Fall sollte die Wohnung gründlich gereinigt und aufgeräumt werden, bevor es an die Aufnahme der Fotos geht.
- Fotoaufnahmen: Das Bildmaterial ist das A und O jeder Immobilienanzeige. Achten Sie darauf, das richtige Objektiv für die jeweilige Perspektive zu verwenden, um alle Räume optimal zur Geltung zu bringen. Ausserdem sollten die Fotos professionell nachbearbeitet werden. Die besten Ergebnisse erzielt ein professioneller Immobilienfotograf. Er kann neben den Fotos auch einen 3D-Rundgang aufnehmen, mit dem sich Interessenten von zuhause aus ein Bild von den Räumen machen können.
4. Wohnung vermarkten
Um die Sichtbarkeit Ihrer Wohnung zu maximieren, sollten Sie Ihr Inserat auf möglichst vielen Kanälen platzieren. Dies erhöht die Chance, den richtigen Käufer zu finden. Je mehr Interessenten sich für Ihre Wohnung interessieren, desto besser ist auch die Chance, zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.
Der heutzutage wichtigste Kanal sind Online-Plattformen – mehr als 95 % der Immobilientransaktionen werden mittlerweile über eine Internetsuche initiiert. Daher ist es von zentraler Bedeutung, auf so vielen grossen Immobilienplattformen wie möglich zu inserieren. Als Privatverkäufer kann man zwar auf manchen Plattformen seine Wohnung kostenlos inserieren, man ist jedoch gegenüber professionellen Verkäufern im Nachteil, weil kostenpflichtige Inserate in der Regel mehr Bilder und in den Suchergebnissen höher platziert werden. Wer maximale Sichtbarkeit und damit einen raschen Verkauf zu einem hohen Preis erreichen möchte, inseriert mit Vorteil über einen professionellen Makler (sofern die Inserierung und Vermarktung im Angebot inbegriffen ist).
5. Mit den Käufern verhandeln
Sobald die ersten Anfragen eingegangen sind, geht es an die Besichtigungen. Bei den Besichtigungen gilt dasselbe wie bei den Fotoaufnahmen: Die Immobilie sollte aufgeräumt und gereinigt werden. Bereiten Sie sich auf typische Fragen von Kaufinteressenten vor und zeigen Sie Ihre Wohnung im besten Licht, aber gleichzeitig ehrlich.
Sobald ein oder mehrere Käufer ein Angebot abgegeben haben, gilt es, über den Preis und die Vertragsbedingungen zu verhandeln. Diese Verhandlungen richtig zu führen und den bestmöglichen Preis herauszuholen, ist eine Kunst. Ein professioneller Makler hat hier deutliche Vorteile gegenüber einem Privatverkäufer – er oder sie kann bei einem Wohnungsverkauf meist einen höheren Preis herausholen, als Sie das als Privatperson können.
6. Notariat und Übergabe
Ist ein Käufer gefunden und der Preis vereinbart, muss der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Dieser wird vor einem Notar unterzeichnet. Anschliessend wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Notarprozess beim Wohnungsverkauf variiert je nach Kanton. Im Kanton Zürich beispielsweise ist das Grundbuchamt gleichzeitig als Amtsnotariat für die Beurkundung zuständig. In Kantonen ohne Amtsnotar laufen die Fäden in der Regel beim Notar zusammen. Er meldet meist auch den Grundbucheintrag an.
Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen?
Es ist natürlich möglich, seine Wohnung auf eigene Faust zu verkaufen. Es gibt im Schweizer Recht keine grundlegenden Hindernisse, die einen eigenständigen Verkauf unmöglich machen würden. Dennoch bieten Immobilienmakler eine Reihe von entscheidenden Vorteilen, die den Erfolg eines Wohnungsverkaufs positiv beeinflussen können:
- Bewertung: Die genaue Bestimmung des Immobilienwerts erfordert Fachkenntnisse, Zugang zu aktuellen Marktdaten und spezielle Werkzeuge. Ohne professionelle Hilfe ist es für Privatverkäufer schwierig, den richtigen Preis festzulegen.
- Verhandlungsgeschick und Verkaufspreis: Makler verfügen über die Erfahrung und das Wissen, um effektiv in Ihrem Namen zu verhandeln und den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
- Vermarktung: Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, ist es entscheidend, dass Ihr Inserat die richtigen Kaufinteressenten erreicht. Eine professionelle Vermarktung mit hochwertigen Fotos, einem 3D-Rundgang und einer umfassenden Inserierung ist notwendig, um gegenüber professionell vermarkteten Immobilien wettbewerbsfähig zu sein.
- Zeitersparnis: Der Verkaufsprozess ist zeitaufwändig, von der Sammlung der Dokumente über die Erstellung eines ansprechenden Inserats und die Organisation von Besichtigungen bis hin zur Verhandlung mit potenziellen Käufern. Ein Makler übernimmt alle diese Aufgaben für Sie, sodass Sie sich auf andere Dinge konzentrieren können.
Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gibt es zwei Hauptzielgruppen: Privatpersonen, die die Wohnung selbst beziehen möchten, und Kapitalanleger, die mit dem Objekt eine Rendite erwirtschaften möchten. Der Verkauf an Privatpersonen ist durchaus möglich, bedeutet aber, dass der neue Eigentümer dem bestehenden Mieter wegen Eigenbedarf kündigen muss. Die Kündigung aus Eigenbedarf ist im Mietrecht verankert und grundsätzlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit möglich.
Kapitalanleger hingegen müssen davon überzeugt werden, dass die Immobilie eine attraktive Rendite erwirtschaftet. Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, den Mieter schriftlich über den Verkauf zu informieren und ihm die Identität des neuen Vermieters sowie alle anderen Änderungen mitzuteilen. Der neue Besitzer übernimmt dann die Verantwortung und Pflichten als Vermieter.
Wohnung verkaufen: Checkliste mit notwendigen Dokumenten
Alle Immobilientypen
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Dokument |
Erhältlich bei |
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Grundbuchauszug |
Grundbuchamt |
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Katasterplan |
Grundbuchgeometer |
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Baupläne |
Gemeindeverwaltung oder Neuvermessung |
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Gebäudeversicherungspolice |
Versicherung |
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Sicherheitsnachweis über Niederspannungsinstallation |
Elektroinstallateur |
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Baureglement und Zonenplan |
Bauamt |
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Gemeindeplan |
Gemeindeverwaltung |
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Eigenmietwert sowie Steuerwert, falls es im Kanton Liegenschaftssteuern gibt |
Steuerverwaltung |
Spezifisch bei Stockwerkeigentum
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Begründungsakt |
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Nutzungs- und Verwaltungsordnung |
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Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen |
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Nebenkostenabrechnungen |
Falls vermietet
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Rendite der Immobilie (Mieterspiegel) |
