Weshalb sollte man ein vermietetes Haus verkaufen?
Ein vermietetes Haus zu verkaufen, kann aus mehreren Gründen sinnvoll sein. Vielleicht hat man geerbt und möchte das vermietete Haus verkaufen, damit man selbst keinen Verwaltungsaufwand hat. Auch kann es sein, dass sich die Marktbedingungen geändert haben und der Zeitpunkt günstig ist, mit dem Verkauf einen Gewinn zu erzielen. Und nicht zuletzt kann die mangelhafte Rendite ein Grund sein, ein vermietetes Haus zu verkaufen. Insbesondere bei Einfamilienhäusern sind die Renditen oft sehr niedrig; doch selbst ein im renditestarkes Mehrfamilienhaus wirft in der Regel weniger Rendite ab als alternative Anlageformen wie z.B. Aktien.
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Fall 1: Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen stellt keine besondere Schwierigkeit dar. Im Gegenteil: vermietete Mehrfamilienhäuser sind in der Regel für Käufer wesentlich attraktiver als unvermietete Objekte, da der neue Eigentümer Leerstand und damit Mietausfall verhindern möchte.
Wenn man ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkauft, gehen die bestehenden Mietverhältnisse unverändert auf den neuen Eigentümer über. Die Regel ist auch unter dem Ausdruck «Kauf bricht Miete nicht» bekannt und gilt seit 1990. Der neue Eigentümer einer Liegenschaft hat allerdings das Recht, einen Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist und ohne Rücksicht auf allfällige vertraglichen Kündigungsfristen auf den nächsten ortsüblichen Termin zu kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Verwandte oder Verschwägerte vorweisen kann.
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Fall 2: Vermietetes Einfamilienhaus verkaufen
Ein vermietetes Einfamilienhaus zu verkaufen stellt eine grössere Herausforderung dar als der Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses. Der Grund liegt in der Zielgruppe: Einfamilienhäuser sind vor allem für Personen interessant, die das Haus selbst bewohnen möchten. Als Kapitalanlage lohnt sich ein Einfamilienhaus in der Regel kaum, weil die Rendite niedrig ist.
Das bedeutet, dass ein bestehendes Mietverhältnis bei einem Einfamilienhaus tatsächlich zu einer Wertminderung führt, da der neue Eigentümer nicht sofort frei über die Liegenschaft verfügen kann.
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Vermietetes Haus verkaufen – Wertminderung oder nicht?
Wie bereits erwähnt, haben bestehende Mietverhältnisse eine unterschiedliche Auswirkung auf den Wert einer Immobilie abhängig vom Immobilientyp:
- Einfamilienhaus: Wenn man ein vermietetes Einfamilienhaus verkauft, führt das bestehende Mietverhältnis in der Regel zu einer Wertminderung.
- Mehrfamilienhaus: Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist das Gegenteil der Fall: Hier wird der Wert durch stabile Mietverhältnisse und das damit verbundene geringere Risiko erhöht.
Notwendige Unterlagen beim Verkauf eines vermieteten Hauses
Wenn man ein vermietetes Haus verkaufen möchte, braucht man grundsätzlich dieselben Unterlagen wie beim Verkauf eines leerstehenden Hauses. Dazu gehören in jedem Fall der Grundbuchauszug, die Pläne, die Dokumentation allfälliger Renovationsarbeiten sowie die Gebäudeversicherungspolice.
Wenn man ein vermietetes Haus verkauft, kommen zusätzlich die folgenden Dokumente hinzu:
- Mietverträge: Kopien aller Mietverträge. Wenn man das vermietete Haus nicht selbst verwaltet, liegen die Mietverträge in der Regel bei der Verwaltung.
- Mieterspiegel: Der Mieterspiegel ist dann relevant, wenn man ein vermietetes Mehrfamilienhaus (insbesondere mit vielen Wohneinheiten) verkauft. Es handelt sich dabei um eine Übersicht über alle Wohneinheiten und Mietverhältnisse.
Vermietetes Haus verkaufen: Besichtigung organisieren
Die Organisation von Besichtigungen ist bei einer vermieteten Immobilie natürlich komplizierter als bei einer unvermieteten Immobilie. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf eine Wohnung besichtigen, wenn er sein vermietetes Haus verkaufen möchte, und der Mieter muss die Besichtigungen dulden.
Als Vermieter muss man die Besichtigung allerdings anmelden. Ebenfalls wichtig zu wissen: Das Hausrecht bei einer vermieteten Wohnung liegt beim Mieter, nicht beim Vermieter. Wer gegen den Willen des Mieters in dessen Wohnung eindringt, begeht unter Umständen Hausfriedensbruch.
Vorkaufsrecht beim Verkauf eines vermieteten Hauses
In der Schweiz haben auch langjährige Mieter kein gesetzliches Vorkaufsrecht auf die Immobilie, in der sie wohnen. Natürlich kann man einem Mieter aber ein vertragliches Vorkaufsrecht einräumen. In solchen Fällen ist es wichtig, sich vor dem Verkauf genau über die Rechtslage und die Art des Vorkaufsrechts zu informieren.
Vermietetes Haus verkaufen oder bewerten – was kostet der Verkauf eines Hauses?
Die meisten Eigentümer, die ein vermietetes Haus verkaufen, entscheiden sich für die Zusammenarbeit mit einem Makler. Dafür gibt es mindestens zwei gute Gründe:
- Vermietete Häuser werden oft an geschäftliche Investoren verkauft. Diese Personen können nur über spezielle Kanäle und Netzwerke erreicht werden, zu denen man als Privatperson keinen Zugang hat.
- Ein Makler wird in den meisten Fällen einen höheren Verkaufspreis herausholen, als dies ein Privatverkäufer könnte.
Allerdings bringt ein Maklerservice auch einen Nachteil mit sich: die Maklerprovision. Diese beträgt bei konventionellen Maklern meist einen Prozentsatz des Verkaufspreises. Bei einem Mehrfamilienhaus im Wert von mehreren Millionen Franken kommen da schnell 50’000–100’000 Franken an Provision zusammen, und selbst bei einem erschwinglichen Haus beträgt die Provision meist 30’000 Franken oder mehr.
Die Maklerdienstleistung von Neho liegt preislich weit unter dem Marktdurchschnitt. Der Preis für den Verkauf eines Hauses mit Neho hängt von der Art der Immobilie ab:
- Einfamilienhaus oder Wohnung: Festpreis von CHF 12’000
- 2–3 Wohneinheiten: Festpreis von CHF 19’000
- 4 und mehr Wohneinheiten: Preis auf Anfrage (aber immer mit Festpreisgarantie)
