Immobilienindex – Welche Immobilienindizes gibt es in der Schweiz?

Was ist ein Immobilienindex?

Ein Immobilienindex ist ein statistisches Instrument, das die Preisentwicklung von Immobilien innerhalb eines bestimmten geografischen Gebiets oder Marktes über einen bestimmten Zeitraum verfolgt und abbildet. 

Ein Immobilienindex kann entweder absolute oder relative Werte abbilden: 

• Absolut: Der Index zeigt einen tatsächlichen Preis wie den Quadratmeterpreis (z.B: Swiss Real Estate Offer Index)
• Relativ: Der Index drückt das Verhältnis des aktuellen Preisniveaus zu einem Referenzwert aus, der sogenannten Indexbasis (z.B. IMPI)

Immobilienindex-Liste Schweiz

Wie funktioniert ein Immobilienindex?

Um zu einem Immobilienindex zu gelangen, werden zunächst Daten über den Immobilienmarkt erhoben. Diese Daten können aus verschiedenen Quellen stammen: Finanzierungsdaten der Banken, veröffentlichte Inserate, Daten der Behörden zu Handänderungen usw. 

Ein Immobilienindex kann entweder auf Transaktions- oder Angebotspreisen basieren. Transaktionspreise sind die tatsächlich gezahlten Preise für ein Kaufobjekt. Die Angebotspreise hingegen sind die Preise, für die Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung ausgeschrieben werden. 

In einem nächsten Schritt werden die Daten verarbeitet. Dazu müssen die Rohdaten bereinigt werden, um Fehler und Ausreisser auszuschliessen. Beispielsweise können die Angebotspreise mit verschiedenen Bewertungsmodellen querverprobt werden, um offensichtlich unrealistische oder falsche Preise auszuschliessen. Ausserdem müssen die Daten standardisiert werden, um Immobilien unterschiedlicher Grösse, unterschiedlichen Baujahrs und an unterschiedlicher Lage miteinander vergleichbar zu machen. 

In einem letzten Schritt wird der Index mithilfe eines mathematischen Verfahrens berechnet. Es existieren unter anderem folgende Methoden: 

• Hedonischer Index: Diese Modelle berücksichtigen die Merkmale von Immobilien (z.B. Lage, Grösse, Ausstattung), um den Einfluss dieser Merkmale auf den Preis zu isolieren und Preisveränderungen zu berechnen.
• Repeat-Sales-Methode: Diese Methode analysiert Preisänderungen von Immobilien, die mehrmals verkauft wurden, um die reine Preisentwicklung über die Zeit zu messen.
• Durchschnitts- und Medianpreise: Diese grundlegenden statistischen Werte zeigen den Durchschnitts- oder Medianwert der Immobilienpreise. 

Ausgewählte Immobilienindizes der Schweiz

Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex IMPI

Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex ist der Immobilienindex des Bundes. Das Bundesamt für Statistik (BFS) berechnet diesen Immobilienindex vierteljährlich anhand von etwa 7000 Immobilienkäufen aus allen Regionen der Schweiz. Erfasst werden ausschliesslich die Kaufpreise von Freihandtransaktionen, 

Die Daten stammen von den 25 grössten Schweizer Hypothekarinstituten. Sie stellen Informationen zu den finanzierten Liegenschaften und abgeschlossenen Freihandtransaktionen bereit. Diese Daten werden anonymisiert und elektronisch an das BFS übermittelt. Die Teilnahme an der Erhebung ist gesetzlich verpflichtend. 

Der IMPI umfasst verschiedene Subindizes, die unterschiedliche Marktsegmente abdecken, darunter Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Immobilienindizes für fünf Gemeindetypen nach der BFS-Nomenklatur. 

Grafik: Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex IMPI

Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS). Indexbasis: Q4 2019 = 100

Tabelle: Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex IMPI

Swiss Real Estate Offer Index

Der Swiss Real Estate Offer Index ist ein hedonischer Index, der in Echtzeit berechnet und aktualisiert wird. Er wird in Zusammenarbeit zwischen ImmoScout24 und IAZI erhoben und bildet die Entwicklung der Angebotspreise für Wohneigentum sowie der Angebotsmieten ab. Der Index deckt alle Schweizer Kantone sowie spezifische Regionen ab. Die Angebotspreisindizes werden als Preis pro Quadratmeter und die Angebotsmietindizes als Jahresmiete pro Quadratmeter für eine konstante Objektqualität ausgewiesen. 

Der Swiss Real Estate Offer Index unterscheidet sich von anderen Indizes durch seine Echtzeit-Methodik. Daten von ImmoScout24 werden kontinuierlich an IAZI übermittelt und alle 5 Minuten aktualisiert. Jede neue Anzeige, die veröffentlicht wird und die Validierungskriterien erfüllt, fliesst sofort in die Berechnung ein. Hedonische Bewertungsmodelle berücksichtigen verschiedene Eigenschaften der Objekte, wie Anzahl der Zimmer, Fläche und Lage, um den wahrscheinlichsten Angebotspreis zu bestimmen. Inserate, deren Preise stark vom Modellpreis abweichen, werden aus der Berechnung ausgeschlossen. 

Aktuelle Resultate finden sich auf der Website von IAZI. 
 

Weiterführende Informationen zu Immobilienpreisen

Weiterführende Informationen zu den aktuellen Immobilienpreisen in verschiedenen Regionen der Schweiz finden sich hier: https://neho.ch/de/blog/immobilienpreise

Eine Analyse der langfristigen Preisentwicklung von Immobilien finden Sie in diesem Artikel: https://neho.ch/de/blog/preisentwicklung-immobilien-schweiz-seit-2000

Erfahren Sie die aktuellen Quadratmeterpreise für alle 2'200 Gemeinden in der Schweiz auf dieser Seite: https://neho.ch/de/immobilien-quadratmeterpreise