Mehrfamilienhaus: verkaufen oder behalten?

Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten? Vor- und Nachteile

Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten? Erklärung der Vor- und Nachteile

Vorteile: Mehrfamilienhaus behalten

Stabile Rendite (abhängig vom Standort): Die Rendite eines Mehrfamilienhauses ist stark vom Standort der Immobilie abhängig. In den grossen Zentren, aber auch in den Agglomeration in guter Verkehrslage kann mit wenig Leerstand und stabilen Renditen gerechnet werden. Das Alter und der Zustand der Liegenschaft sowie die Hypothekarzinsen entscheiden ebenfalls direkt darüber, ob es sich mehr lohnt, ein Mehrfamilienhaus zu behalten oder zu verkaufen. 

Inflationsschutz (umstritten): Immobilien gelten oft als wirksamer Schutz gegen Inflation. Dies beruht auf der Annahme, dass die Preise für Immobilien und die Mieten mit ansteigen, wenn das allgemeine Preisniveau steigt. Dieser Vorteil ist aber umstritten und konnte in vielen Untersuchungen nicht zuverlässig nachgewiesen werden. 

Wertsteigerung (marktabhängig): Der Wert eines Mehrfamilienhauses kann über die Zeit steigen, besonders in wachsenden oder sich entwickelnden Gebieten. Diese Wertsteigerung ist jedoch stark markt- und lageabhängig. 

Vorteile: Mehrfamilienhaus verkaufen

Kein Verwaltungsaufwand: Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses befreit den Eigentümer von sämtlichen Verwaltungsaufgaben und Kosten, die mit dem Besitz und der Bewirtschaftung der Immobilie verbunden sind. 

Sofortige Liquidität: Beim Verkauf des Mehrfamilienhauses wird das in der Immobilie gebundene Eigenkapital freigesetzt. Bei den heutigen Immobilienpreisen sind das je nach Wert der Immobilie schnell 500’000 bis 1 Mio. Franken. 

Geld kann alternativ angelegt werden: Das ist einer der grössten und am meisten unterschätzten Faktoren bei der Frage, ob man ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten soll. Bei einem Verkauf kann das freigewordene Kapital in andere Anlageformen investiert werden. Diese bieten meist höhere Renditen als ein Mehrfamilienhaus. Umgekehrt formuliert: Wer sein Geld in ein Mehrfamilienhaus investiert lässt, dem entgeht der Mehrgewinn, der mit einer alternativen Anlageform erwirtschaftet werden könnte (sogenannte Opportunitätskosten). 

Wie lange soll ich mein Mehrfamilienhaus behalten? 

Die Entscheidung, wie lange man ein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf behalten sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie den aktuellen und erwarteten Marktbedingungen, den persönlichen finanziellen Zielen und dem Lebenszyklus und Zustand der Immobilie. 

Mehrfamilienhaus – Rendite berechnen

Die Rendite, ausgedrückt in Prozent pro Jahr, sagt aus, wie viel Einnahmen mit einer Investition  generiert werden. Dabei kann die Rendite entweder auf den Gesamtwert der Investition oder auf das eingesetzte Eigenkapital bezogen sein. Je höher die Rendite, desto eher lohnt es sich, ein Mehrfamilienhaus zu behalten statt zu verkaufen. 

Die gängigsten Renditekennzahlen und ihre Berechnungsweise sind: 

• Bruttorendite: Mieterträge ohne Kosten im Verhältnis zum Kaufpreis. 
• Nettorendite: Mieterträge nach Abzug der Kosten im Verhältnis zum Kaufpreis
• Eigenkapitalrendite: Reingewinn im Verhältnis zum Eigenkapital

Kosten beim Besitz eines Mehrfamilienhauses

Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kommen eine Reihe von Kosten auf einen zu, derer man sich bewusst sein sollte. Die wichtigsten Kosten beim Besitz eines Mehrfamilienhauses sind: 

• Unterhalt: Regelmässige Wartung und notwendige Reparaturen sind entscheidend, um die Immobilie in gutem Zustand zu halten und den Wert zu sichern. 
• Steuern: Als Eigentümer versteuert man die Mieteinnahmen als Einkommen und dem Steuerwert der Liegenschaft als Vermögen. Je nach Kanton kommen dazu noch die Liegenschaftssteuern. 
• Versicherungen: Dazu gehören in jedem Fall die Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung und allenfalls weiter Versicherungen z.B. gegen Wasserschäden, Glasbruch oder Erdbeben. 
• Verwaltungskosten: Wenn Sie einen Immobilienverwalter mit der Verwaltung beauftragen, fallen dafür Verwaltungsgebühren an. Diese Dienstleistungen können die Mieterkommunikation, die Einziehung von Mieten und die Koordination von Instandhaltungsarbeiten umfassen.
• Fremdkapitalkosten: Die allermeisten Immobilien werden zu einem grossen Anteil über eine Hypothek finanziert. 
• Leerstandsrisiken: Kosten durch potenziellen Leerstand, bei dem keine Mieteinnahmen erzielt werden, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. 

Mehrfamilienhaus kaufen – Was Investoren wissen sollten

Wenn man als Investor ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, gibt es mehrere wichtige Aspekte, die man berücksichtigen sollten: 

• Lage: Ein guter Standort zeichnet sich durch eine starke Nachfrage nach Wohnraum und eine niedrige Leerstandsrate aus. 
• Zustand des Mehrfamilienhauses: Die Unterhaltskosten hängen wesentlich vom Zustand ab. 
• Renditeberechnung: Ermitteln Sie den aktuellen Marktwert der Immobilie durch Vergleichsanalysen und eine professionelle Bewertung und berechnen Sie die erwartete Rendite. Berücksichtigen Sie alle Einnahmequellen wie Mieteinnahmen sowie sämtliche Ausgaben, die mit dem Besitz und Betrieb der Immobilie verbunden sind. Je besser informiert Sie sind, desto eher erkennen Sie, wenn in einem Inserat eine falsche oder unrealistische Rendite versprochen wird. 

Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen? Entdecken Sie alle Immobilien, die aktuell durch Neho zum Verkauf angeboten werden, so unter anderem: 

• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbeimmobilien
• Häuser
• Wohnungen
• Bauland

Was kostet der Verkauf eines Mehrfamilienhauses? 

Die meisten Eigentümer entscheiden sich beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses für die Zusammenarbeit mit einem Makler. Dafür gibt es gute Gründe: 

• Mehrfamilienhäuser werden oft an geschäftliche Investoren verkauft. Diese Personen können nur über spezielle Kanäle und Netzwerke erreicht werden, zu denen man als Privatperson keinen Zugang hat. 
• Ein Makler wird in den meisten Fällen einen höheren Verkaufspreis herausholen, als dies ein Privatverkäufer könnte. 

Allerdings bringt ein Maklerservice auch einen Nachteil mit sich: die Maklerprovision. Diese beträgt bei konventionellen Maklern in der Regel einen Prozentsatz des Verkaufspreises. Bei einem Mehrfamilienhaus im Wert von mehreren Millionen Franken kommen da schnell 50’000–100’000 Franken an Provision zusammen. 

Die Maklerdienstleistung von Neho liegt preislich weit unter dem Marktdurchschnitt. Ihr Preis für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit Neho hängt von der Anzahl Wohneinheiten ab: 

• 2–3 Wohneinheiten: Festpreis von CHF 19’000 
• 4 und mehr Wohneinheiten: Preis auf Anfrage (aber immer mit Festpreisgarantie). 

Neben den Maklergebühren fallen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses dieselben Kosten an wie bei jedem Immobilienverkauf. Dazu gehören in jedem Fall die Grundstückgewinnsteuer und der vom Verkäufer gezahlte Anteil an den Notariatsgebühren (abhängig vom Kanton). Die Grundstückgewinnsteuer können Sie einfach mit unserem Online-Rechner berechnen: https://neho.ch/de/berechnung-grundstuckgewinnsteuer