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Der Schweizer Immobilienmarkt – Marktbericht Q4 2023

Von Benjamin Steiner
Lesezeit: 10 Minuten

Auch für das 4. Quartal 2023 stellen wir wieder unseren Marktbericht «Neho Kompass» vor. Darin beleuchten wir aktuelle und zukünftige Entwicklungen von Angebot, Nachfrage und Preisen und zeigen auf, was die gegenwärtige Wirtschaftslage und das Zinsumfeld für Eigentümer, Verkäufer und Käufer von Immobilien bedeutet.

Das Wichtigste in Kürze
  • Der Immobilienmarkt verzeichnete im 4. Quartal 2023 eine erhöhte Nachfrage (+5,0 %) und ein leicht verringertes Angebot. 
  • Die Preisdynamik auf dem Immobilienmarkt hat sich weiter verlangsamt. Eigentumswohnungen wurden nur noch um 0,4 % teurer; die Preise von Einfamilienhäusern sanken um 0,1 %. 
  • Tiefere Hypothekarzinsen haben im 4. Quartal 2023 den Immobilienmarkt belebt, wodurch Verkäufer ihre Immobilien leichter an den Mann bringen sollten. 
  • Für die Käufer ist es dank der tieferen Zinsen einfacher geworden, ihr neues Eigenheim zu finanzieren.

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Einfluss der Wirtschaftslage auf den Immobilienmarkt

Aktuelle wirtschaftliche Entwicklungen

Am 14. Dezember 2023 entschied die Schweizerische Nationalbank (SNB), den Leitzins unverändert bei 1,75 % zu belassen. Die Entscheidung der SNB kam dieses Mal nicht überraschend: Während noch vor einigen Monaten die allgemeine Überzeugung herrschte, dass die Zinsen für eine längere Zeit auf einem erhöhten Niveau verharren würden, rechnen Analysten nun mit einer schrittweisen Senkung des Leitzinses durch die SNB ab dem Sommer 2024. 

Die SNB reagiert damit auf die Inflationsrate, die sich auf einem moderaten Niveau stabilisiert hat. So betrug die Teuerung in der Schweiz im Dezember 2023 1,7 %, was zwar im historischen Vergleich immer noch leicht erhöht ist, aber wieder innerhalb des Zielbands für Preisstabilität gemäss der geldpolitischen Strategie der SNB liegt. Eine vergleichbare Entwicklung zeigte sich auch in der Eurozone und den USA, wo die straffere Geldpolitik der Zentralbanken mittlerweile ebenfalls positive Auswirkungen zeigt, obwohl die Inflationszahlen dort nach wie vor höher sind als in der Schweiz. 

Die wirtschaftliche Aussicht für das Jahr 2024 gestaltet sich laut der aktuellen Konjunkturprognose des Staatssekretariats für Wirtschaft (SECO) als eher verhalten, mit einem erwarteten Wachstum von lediglich 1,1 %. Diese unterdurchschnittliche Prognose spiegelt die aktuellen Herausforderungen wider, denen sich die Wirtschaft in den letzten Monaten und Jahren gegenübersah. Hingegen deutete das SECO optimistischere Aussichten für das Jahr 2025 an, mit einer erwarteten Erholung der Weltwirtschaft und einem prognostizierten Wachstum von 1,7 %. 

Prognose BIP für 2024 und 2025

Bruttoinlandprodukt und Konjunkturprognose (grau). 

 

Zusammenhang zwischen Leitzins, Inflation und Konjunktur

Diese drei Kennzahlen – der Leitzins, die Inflation und das Wirtschaftswachstum – stehen in einem komplexen gegenseitigen Abhängigkeitsverhältnis. Der Leitzins, der für eine bestimmtes Währungsgebiet von der entsprechenden Zentralbank festgelegt wird, bestimmt die Kosten für Kredite und hat somit direkte Auswirkungen auf die Investitions- und Konsumausgaben der Unternehmen und Verbraucher. Eine Senkung des Leitzinses kann die Wirtschaftsaktivität ankurbeln, da sich Unternehmen und Personen einfacher Geld leihen können. Allerdings steigt dadurch auch die Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen und es kommt mehr Geld in Umlauf, was die Teuerung antreiben kann. 

Die Zentralbanken kontrollieren also sowohl die Teuerung wie auch das Wirtschaftswachstum über den Leitzins. Man geht heute davon aus, dass die Wirtschaft insgesamt am stabilsten ist, wenn die Jahresinflation leicht positiv ist. Die SNB, aber auch die EZB und das Fed in den USA, streben daher eine Inflationsrate von nicht mehr als 2 % an. 

Die gegenwärtige und zukünftige Wirtschaftslage hat natürlich auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Ein erhöhter Leitzins beispielsweise führt für Eigentümer mit einer Geldmarkthypothek zu höheren Zinsen, da der SARON direkt dem SNB-Leitzins folgt. Eine höhere Inflationsrate wiederum schmälert die Kaufkraft und macht potenzielle Eigentümer unter Umständen vorsichtiger bei grossen Kaufentscheidungen. Dadurch sinkt die Nachfrage nach Wohneigentum, was zu tieferen Preisen führen kann. Wie weiter unten noch gezeigt wird, sind diese Preiskorrekturen bisher auf dem Schweizer Immobilienmarkt sehr moderat ausgefallen; in vielen Regionen kam es bisher eher zu einer Verlangsamung des Preiswachstums statt zu massiven Preisverfällen. 

 

Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt

Angebot

Nachdem die Anzahl zum Verkauf ausgeschriebener Immobilien im September 2023 auf einen Höhepunkt angestiegen war, verzeichnete der Immobilienmarkt im 4. Quartal 2023 eine Trendwende. So war im 4. Quartal zum ersten Mal seit mehreren Jahren ein kontinuierlicher Rückgang der verfügbaren Objekte zu verzeichnen. Der vorangegangene Anstieg des Angebots zwischen April 2022 und September 2023 resultierte aus dem rapiden Zinsanstieg und der damit verbundenen längeren Insertionsdauer aufgrund einer geringeren Käufernachfrage.

Anzahl auf dem Schweizer Immobilienmarkt zum Verkauf ausgeschriebener Immobilien (total)

Anzahl in der Schweiz zum Verkauf ausgeschriebener Immobilien

 

Nachfrage

Während der COVID-19-Pandemie herrschte auf dem Immobilienmarkt ein regelrechter Boom nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Diese übermässige Nachfrage hatte sich mit der Zinswende Anfang 2022 wieder normalisiert. 

Im 4. Quartal hat nun die Nachfrage auf dem Schweizer Immobilienmarkt zum ersten Mal seit dem Zinsschock von 2022 wieder zugenommen; so stieg im 4. Quartal 2023 die durchschnittliche Anzahl von Interessenten pro Immobilie leicht an ( +5,0 %). Die zunehmende Erholung der Käufernachfrage kann grösstenteils auf die Entspannung auf dem Hypothekarmarkt zurückgeführt werden, da es mit den fallenden Zinsen für angehende Eigentümer wieder einfacher geworden ist, ihre neues Eigenheim zu finanzieren. 

«Mit den rückläufigen Hypothekarzinsen dürfte sich 2024 die Anzahl der Kaufinteressenten weiter erholen, womit Verkäufer ihre Immobilie leichter an den Mann bringen sollten.»

 

Wie hängen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zusammen? 

Das Angebot auf dem Immobilienmarkt wird vor allem durch die Bautätigkeit, Neubauentwicklungen, Renovierungen und die Insertionsdauer beeinflusst. Regionale Unterschiede sowie wirtschaftliche und demografische Veränderungen spielen ebenfalls eine Rolle. Ein steigendes Angebot kann schlussendlich die Preise drücken, während ein begrenztes Angebot die Preise in die Höhe treiben kann. 

Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt wird von potenziellen Käufern oder Mietern bestimmt. Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Wirtschaftsentwicklung, Zinssätze, Beschäftigung und die Lebensweise beeinflussen die Nachfrage. Eine hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot führt in der Regel zu steigenden Preisen, während eine geringe Nachfrage bei einem Überangebot die Preise senken kann. Das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage bestimmt somit massgeblich die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt.

 

Immobilienpreise im 4. Quartal 2023

In Bezug auf die Preisdynamik hat sich der Immobilienmarkt zuletzt deutlich abgekühlt. Im 3. Quartal 2023 stieg der IMPI – der vom Bundesamt für Statistik herausgegebene Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex – im Vergleich zum Vorquartal um moderate 0,2 Prozent auf 116,1 Punkte an. Die Teuerung im Vergleich zum Vorjahresquartal betrug 1,3 Prozent. 

Ein Blick auf die unterschiedlichen Immobilientypen zeigt gegenläufige Preisentwicklungen. Die Preise für Einfamilienhäuser verzeichneten im betrachteten Zeitraum einen leichten Rückgang von 0,1 Prozent. Im Gegensatz dazu verzeichneten die Preise von Eigentumswohnungen einen Anstieg um 0,4 Prozent. 

 

Entwicklung der Immobilienpreise auf dem Schweizer Immobilienmarkt

Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex IMPI

 

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Regionale Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt im 4. Quartal 2023

Noch keine Preiskorrekturen sind auf der Angebotsseite ersichtlich. Die nach Kanton aufgeschlüsselten Angebotspreise pro Quadratmeter zeigen, dass in den meisten Kantonen sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser weiterhin leicht teurer inseriert wurden als im Vorquartal. Regionale Unterschiede sind jedoch deutlich ersichtlich. Insgesamt reflektieren diese Preisentwicklungen im letzten Quartal auf dem Schweizer Immobilienmarkt eine differenzierte Gemengelage, in der unterschiedliche Immobilientypen und regionale Faktoren eine entscheidende Rolle spielen. 

 

Eigentumswohnungen

Einfamilienhäuser

Kanton

Q4 2023

zum Vorquartal

Q4 2023

zum Vorquartal

AG

7’101

+1,11 %

7’180

-0,62 %

AR

6’030

-

5’527

+1,99 %

BE

6’578

+2,88 %

6’055

+1,61 %

BL

8’543

+4,36 %

7’534

+3,36 %

BS

10’644

+3,04 %

10’219

-

FR

6’438

+1,61 %

6’318

+4,95 %

GE

13’166

-1,68 %

11’771

-1,08 %

GL

-

-

4’527

-

GR

9’682

-9,32 %

6’168

+6,13 %

JU

4’598

+0,59 %

3’545

+2,25 %

LU

8’000

+1,65 %

8’552

+0,40 %

NE

5’678

+0,80 %

5’000

+1,26 %

NW

10’891

-

-

-

OW

9’071

-

-

-

SG

6’800

+1,46 %

6’917

+1,54 %

SH

6’790

-

6’177

+0,00 %

SO

5’973

+8,44 %

5’940

-2,45 %

SZ

9’472

+1,17 %

10’365

-

TG

6’869

+1,16 %

6’857

-1,58 %

TI

7’477

-0,31 %

5’439

+2,95 %

VD

9’575

+1,78 %

8’333

+2,62 %

VS

5’769

-0,62 %

5’668

+2,14 %

ZG

14’058

-

-

-

ZH

9’831

+0,55 %

9’607

+0,72 %

 

Die höchsten Quadratmeterpreise haben die Hochpreisinsel Zug (14’058 Fr./m² im Durchschnitt bei Eigentumswohnungen) sowie die urbanen Kantone Genf (13’166 Fr./m² bei Eigentumswohnungen, 11’771 Fr./m² bei Einfamilienhäusern) und Basel-Stadt (10’644 Fr./m² bei Eigentumswohnungen, 10’219 Fr./m² bei Einfamilienhäusern). Ebenfalls teuer ist Wohneigentum in den steuergünstigen Kantonen Nidwalden und Schwyz. Dahinter kommt Zürich mit 9’831 Fr./m² bei Eigentumswohnungen und 9’607 Fr./m² bei Einfamilienhäusern. 

Verhältnissmässig günstig sind Wohnimmobilien hingegen in den ländlicheren Kantonen wie Neuenbug, Appenzell Ausserrhoden, Solothurn oder Schaffhausen. 

 

Transaktionspreise und Angebotspreise

Mit den Transaktionspreisen und Angebotspreisen werden zwei unterschiedliche Perspektiven auf den Immobilienmarkt abgebildet. Transaktionspreise zeigen die tatsächlichen Verkaufspreise von Immobilien, das heisst, die abgeschlossenen Transaktionen. Sie zeichnen somit ein retrospektives Bild der Marktrealität. Im Gegensatz dazu sind Angebotspreise die von Verkäufern festgelegten Preisvorstellungen, die auf aktuellen Marktbedingungen und individuellen Einschätzungen beruhen. 

Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) basiert auf den Transaktionspreisen. Die regionalen Preisentwicklungen, die oben gezeigt wurden, basieren auf den Angebotspreisen, das heisst, den Immobilien, die in den jeweiligen Regionen zum Verkauf ausgeschrieben wurden. 

 

Einfluss der Hypothekarzinsen auf den Immobilienmarkt

In den letzten Monaten verzeichnete der Schweizer Hypothekarmarkt eine deutliche Entspannung. Nach mehr als einem Jahr auf erhöhtem Niveau sind die Hypothekarzinsen für Festhypotheken kontinuierlich gefallen und erreichten Stand Januar 2024 das tiefste Niveau seit über einem Jahr. 

Infolge der attraktiveren Zinssätze für Festhypotheken änderten sich auch die Präferenzen bei Eigentümern in Bezug auf die gewählten Finanzierungslösungen. Nach dem Zinsanstieg zu Beginn des Jahres 2022 waren SARON-Hypotheken plötzlich sehr viel günstiger zu haben als Festhypotheken, da der SARON dem Leitzins folgt und dieser erst mit Verzögerung erhöht wurde. Mit dem Rückgang der Zinsen für Festhypotheken im vergangenen Jahr gewannen Letztere jedoch wieder an Beliebtheit und konnten ihren Marktanteil steigern. Gemäss der Zahlen unseres Finanzpartners Strike machten Festhypotheken im Jahr 2023 81,1 Prozent aller vermittelten Abschlüsse aus (im Vergleich zu 76,7 % im Jahr 2022), während der Anteil an SARON-Hypotheken von 22,3 auf 18,9 Prozent zurückging. 

Marktanteil von Festhypotheken und SARON-Hypotheken

Ein weiterer Effekt der erhöhten Zinsen war die verstärkte Entscheidung von Eigentümern für kurze und mittlere Laufzeiten. Im Jahr 2023 hatten 50 Prozent der Neuabschlüsse eine Laufzeit von sieben Jahren oder weniger; im Jahr 2022 waren es erst 42 Prozent gewesen. Dennoch bleibt auffällig, dass auch im Zinsumfeld des letzten Jahres Festhypotheken mit längeren Laufzeiten nach wie vor eine beliebte Wahl sind: Immer noch die Hälfte aller im Jahr 2023 durch unseren Finanzpartner vermittelten Neuabschlüsse hatte eine Laufzeit von acht Jahren oder mehr. 

 

Aktuelle Themen zum Schweizer Immobilienmarkt

Wird der Eigenmietwert 2024 abgeschafft? 

Fast alle sind sich einig: Der Eigenmietwert soll abgeschafft werden. Doch bei der Umsetzung gibt es noch Hürden.  Wie diese  im Detail aussehen wird, ist gegenwärtig noch unklar. 

«Der Eigenmietwert wird von vielen Eigentümern als ungerecht und intransparent empfunden, da ein unsichtbares, ‹fiktives› Einkommen versteuert werden muss. Zusätzlich bestraft der Eigenmietwert die Eigentümer übermässig stark, die ihre Hypothek amortisiert haben – sie profitieren nicht mehr von den Schuldzinsabzügen und zahlen erst noch mehr Vermögenssteuern...» 

Die Abschaffung des Eigenmietwerts hätte je nach Umsetzung einen weitreichenden Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt. Lesen Sie den vollständigen Artikel, um mehr zu erfahren. 

 

Vorfälligkeitsentschädigung – wie löst man eine Hypothek am besten auf? 

Wenn ein Hypothekarvertrag vorzeitig aufgelöst wird, verlangen viele Finanzinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese hängt von der Höhe der Hypothek, der verbleibenden Laufzeit, dem Zinssatz und dem Zinsumfeld ab. Je nach persönlicher Situation gibt es allerdings Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.

«Wenn der Kreditgeber zustimmt, kann die Hypothek auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Muss sie stattdessen aufgelöst werden, kann eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung immerhin bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten in Abzug gebracht werden...»

Lesen Sie im vollständigen Artikel, was Hypothekarnehmer zur Vorfälligkeitsenschädigung wissen müssen, um bei der Auflösung der Hypothek keine Fehler zu machen. 

 

Neho Kompass Q4 2023

Lesen Sie die aktuelle Ausgabe des Marktberichts «Neho Kompass» mit allen Grafiken und in voller Länge: 

Bericht herunterladen

 

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Benjamin Steiner
Benjamin Steiner
Marketing Content Specialist

Benjamin hat einen Masterabschluss an der Universität Zürich und viele Jahre Erfahrung in der Erstellung und Redaktion von Texten. Für Neho recherchiert er aktuelle Ereignisse und Entwicklungen in der Immobilienbranche und erklärt sie unseren Blog-Lesern auf verständliche Weise.

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Inhaltsverzeichnis
  • Einfluss der Wirtschaftslage auf den Immobilienmarkt
  • Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
  • Immobilienpreise im 4. Quartal 2023
  • Regionale Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt im 4. Quartal 2023
  • Transaktionspreise und Angebotspreise
  • Einfluss der Hypothekarzinsen auf den Immobilienmarkt
  • Aktuelle Themen zum Schweizer Immobilienmarkt
  • Neho Kompass Q4 2023

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