Hausverkauf innerhalb der Familie

Rechtliche Aspekte des Hausverkaufs in der Familie

Kaufvertrag

Der öffentlich beurkundete Kaufvertrag ist in der Schweiz eine zwingende Formvorschrift beim Eigentümerwechsel an einer Immobilie. Zwingende Inhalte eines Kaufvertrags sind zwar nur der Preis, die Parteien und der Kaufgegenstand; allerdings sollte auch beim Hausverkauf innerhalb der Familie der Kaufvertrag sorgfältig ausgearbeitet werden. 

Notariat und Grundbucheintragung

Auch beim Hausverkauf innerhalb der Familie müssen zwingend die Dienste eines Notars in Anspruch genommen werden. Der Notar nimmt in jedem Fall die öffentliche Beglaubigung des Kaufvertrags vor und erstellt meist auch den Entwurf. Im Anschluss an den Notartermin wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. 

Finanzielle Aspekte beim Hausverkauf innerhalb der Familie

Ermittlung des Verkehrswertes

Am Anfang jedes Hausverkaufs sollte der Verkehrswert der Immobilie bestimmt werden, selbst wenn der Verkauf innerhalb der Familie stattfindet. Eine professionelle Bewertung hilft dabei, einen fairen Preis festzulegen und beugt späteren Erbschaftskonflikten vor. 

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Kaufpreisfestlegung

Ein Hausverkauf innerhalb der Familie kann entweder zum vollen Marktpreis oder zu einem reduzierten Preis geschehen. Im letzteren Fall kann der Verkauf je nach Kaufpreis unter Umständen als gemischte Schenkung gelten. Beide Varianten haben ihre finanziellen Vor- und Nachteile. 

Steuern

Auch bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie fallen eine Reihe von Steuern an. Unter anderem ist mit folgender steuerlicher Belastung zu rechnen: 

• Handänderungssteuer: Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, wird in vielen Kantonen der Schweiz die Handänderungssteuer fällig. In manchen Kantonen entfällt die Handänderungssteuer bei einem Verkauf an nahe Verwandte. 
• Grundstückgewinnsteuer: Die Grundstückgewinnsteuer fällt immer dann an, wenn beim Verkauf einer Immobilie ein Gewinn erzielt wird. Die Grundstückgewinnsteuer muss daher auch bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie entrichtet werden, nicht aber bei einer Schenkung. 

Alternativen zum Hausverkauf innerhalb der Familie

Es gibt verschiedene Alternativen zum Verkauf eines Hauses innerhalb der Familie, die je nach persönlicher Situation eine Option sein können. Diese umfassen die Schenkung, die gemischte Schenkung und den normalen Verkauf auf dem freien Markt. Jede dieser Alternativen hat ihre eigenen Vor- und Nachteile sowie steuerliche Implikationen.

Schenkung

Die Schenkung ist eine Überschreibung einer Immobilie von einer Person auf eine andere ohne finanzielle Gegenleistung. Je nach Verwandtschaftsgrad fallen dabei hohe Schenkungssteuern an. Dafür entfällt die Grundstückgewinnsteuer und in manchen Kantonen auch die Handänderungssteuer. Eine Schenkung gilt als Vermögensverzicht und kann in manchen Fällen den späteren Anspruch auf Ergänzungsleistungen nichtig machen. 

Gemischte Schenkung

Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn der Verkauf eines Hauses innerhalb der Familie zu einem Preis erfolgt, der unter dem Verkehrswert liegt. Die genaue Grenze variiert je nach Kanton; in der Regel muss der Schenkungsanteil bei mindestens 25 Prozent vom Verkehrswert liegen, damit eine Handänderung nicht als Verkauf gewertet wird. 

Die Gegenleistung bei einer gemischten Schenkung kann statt einer Zahlung auch in einem Nutzniessungs- oder Wohnrecht bestehen. Der Barwert der Nutzniessung oder des Wohnrechts ergibt sich durch Kapitalisierung mit einem kantonsspezifischen Zinssatz. 

Verkauf auf dem freien Markt

Eine letzte Option ist der Verkauf des Hauses auf dem freien Markt. Auch wenn es auf den ersten Blick nicht so scheinen mag, bringt ein Verkauf auf dem freien Markt gegenüber einem Hausverkauf innerhalb der Familie eine Reihe von Vorteilen: 

• Auf dem freien Markt herrscht ein Wettbewerb zwischen mehreren Interessenten; daher kann man meist einen deutlich höheren Preis erzielen, als man bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie verlangen würde. Das gilt insbesondere, wenn ein Makler den Verkauf übernimmt. 
• Beim Verkauf auf dem freien Markt beugt man sämtlichen Streitigkeiten unter den Erben vor. Wer trotzdem seine Erben begünstigen möchte, hat immer noch die Option, die Erben mit einem Erbvorbezug bzw. einer Schenkung finanziell zu unterstützen. 
• Der Verkauf auf dem freien Markt reduziert das Risiko emotionaler Verwicklungen, die oft bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie auftreten. Ohne diese emotionale Distanz besteht das Risiko, dass man finanziell nachteilige Entscheidungen trifft. 
• Ein Hausverkauf innerhalb der Familie ist natürlich nur möglich, wenn jemand mit Kaufinteresse vorhanden ist. Ausserdem muss der Käufer sich die Immobilie leisten können, das heisst, die Tragbarkeit der Hypothek muss gewährleistet sein und die Bank muss den Käufer als Hypothekarnehmer akzeptieren. 

Praktische Tipps für den Hausverkauf innerhalb der Familie

Immobilienbewertung

Eine professionelle Bewertung gibt nicht nur Aufschluss über den Verkehrswert der Immobilie, sondern bildet auch eine Basis für Preisverhandlungen innerhalb der Familie. 

Beratung durch einen Notar oder eine andere Fachperson

Ein Hausverkauf innerhalb der Familie erfordert dieselbe Aufmerksamkeit, wie ein Verkauf auf dem freien Markt. Ein Notar oder Jurist sorgt dafür, dass alle rechtlichen Aspekte des Hausverkaufs korrekt abgewickelt werden. Ausserdem übernimmt er die Erstellung des Kaufvertrags für Sie. 

Alternativen prüfen

Prüfen Sie, ob statt einem Hausverkauf innerhalb der Familie eine Schenkung, gemischte Schenkung oder ein Verkauf auf dem freien Markt infrage kommt. 

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