Grundstück überschreiben – wie man eine Immobilie weitergibt

Was versteht man unter ‘Grundstück überschreiben’?

Ein Grundstück zu überschreiben bedeutet, dass man die Eigentumsrechte an einer Immobilie auf eine andere Person überträgt. Dies kann durch Verkauf, Schenkung oder Erbvorbezug geschehen. Meistens spricht man aber nur von einer Überschreibung, wenn es sich nicht um einen normalen Verkauf handelt. 

Dabei kommt es rechtlich gesehen nicht darauf an, ob ein Haus, eine Wohnung oder ein unbebautes Grundstück überschrieben wird – das Überschreiben funktioniert in jedem Fall gleich. 

Grundstück überschreiben: Vorgehen

1. Voraussetzungen prüfen

Bevor Sie ein Grundstück überschreiben, sollten Sie sich über die Voraussetzungen und die Ziele im Klaren sein. Die wesentlichen Voraussetzungen sind:

• Geschäftsfähigkeit der Vertragspartner: Sowohl der Übertragende als auch der Empfänger müssen geschäftsfähig sein, das heisst, sie müssen in der Lage sein, rechtlich bindende Verträge abzuschliessen. 
• Freie Willenserklärung aller Vertragsparteien: Die Entscheidung, das Grundstück zu übertragen, muss frei von Zwang oder Täuschung getroffen werden.
• Einhaltung der Formvorschriften: Bei der Übertragung eines Grundstücks müssen bestimmte Formvorschriften eingehalten werden, insbesondere die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch. 

2. Bedingungen bestimmen 

Bevor Sie Ihr Grundstück überschreiben, müssen Sie die genauen Konditionen des Eigentumswechsels bestimmen. So kann die Übertragung entweder als reine Schenkung geschehen, oder es kann eine finanzielle Gegenleistung vereinbart werden. Alternativ kann ein Nutzniessungs- oder Wohnrecht vereinbart werden. 

3. Finanzielle Auswirkungen berücksichtigen

Einige Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt, sind Schenkungs- und Handänderungssteuern, die Steuerbelastung der neuen Eigentümer sowie die Auswirkungen eines Vermögensverzichts auf zukünftige Ergänzungsleistungen und die Finanzierung eines Altersheimplatzes. Wichtig zu wissen: Entgegen landläufiger Meinung können Sie Ihr Vermögen mit einer Schenkung nicht zwingend vor dem späteren Zugriff durch den Staat retten. 

4. Vertrag aufsetzen

Die Eigentumsübertragung an einem Grundstück ist in der Schweiz an bestimmte Formvorschriften gebunden. So ist selbst bei einer Überschreibung ohne Gegenleistung ein Schenkungsvertrag notwendig. Der Vertrag kann im Prinzip von den Parteien selbst erstellt werden; meist übernimmt jedoch ein Notar die Erstellung. Die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch sind abschliessende Schritte, um die Übertragung offiziell und rechtlich bindend zu machen.

5. Notartermin und Grundbucheintrag

Eine Eigentumsübertragung eines Grundstücks muss in der Schweiz immer notariell beurkundet werden. Das gilt auch bei einer reinen Schenkung ohne Gegenleistung. Im Anschluss an den Notartermin wird die Eigentumsübertragung ins Grundbuch eingetragen und der Begünstigte ist offiziell neuer Eigentümer des Grundstücks. 

6. Steuern zahlen

Ein Grundstück zu überschreiben hat eine Reihe steuerlicher Konsequenzen für Sie und den Begünstigten (Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer, Schenkungssteuer). Welche Steuern im konkreten Fall anfallen, hängt vom Kanton, der Art der Überschreibung und den Verwandtschaftsverhältnissen ab. 

Steuerliche Folgen beim Übertragen eines Grundstücks

Die steuerlichen Folgen einer Grundstücksübertragung in der Schweiz sind komplex und hängen zum Teil von der kantonalen Gesetzgebung ab. Grundsätzlich fallen bei der Eigentumsübertragung an einem Grundstück folgende Steuern an: 

• Grundstückgewinnsteuer: Sie kann aufgeschoben werden, wenn das Grundstück ohne Gegenleistung überschrieben wird. 
• Handänderungssteuer: Die Handänderungssteuer bei der Schenkung eines Hauses beträgt je nach Kanton etwa 1 bis 3 % vom Verkehrswert. Sie entfällt in manchen Kantonen bei der Eigentumsübertragung unter nahen Verwandten oder bei Schenkungen. 
• Schenkungssteuern: Der Begünstigte einer Schenkung zahlt auf den erhaltenen Vermögenswert Schenkungssteuern. In der Regel ist der Steuersatz umso höher, je höher der Betrag der Schenkung ist. Nahe verwandte Personen zahlen weniger Schenkungssteuer als weiter entfernt Verwandte und Nichtverwandte. Verwandte in gerader Linie sowie Ehegatten sind heute in den meisten Kantonen von der Schenkungssteuer befreit. 

Grundstück überschreiben? Achtung bei Vermögensverzicht! 

Viele Eltern übertragen ihr Haus bereits frühzeitig an ihre Kinder, damit sich ihr Vermögen im Hinblick auf die Ergänzungsleistungen oder die Finanzierung des Altersheimplatzes verringert. Diese Praxis basiert auf der weit verbreiteten Auffassung, dass der Staat nach dem Ablauf einer bestimmten Frist nicht mehr auf das Vermögen zugreifen kann. Doch das ist falsch. Es gibt keine Verjährungsfrist für die Schenkung eines Hauses, wenn es um die Berechnung der Ergänzungsleistungen geht. Denn beim sogenannten Regress wird die Schenkung so betrachtet, als wenn das Vermögen noch nicht verschenkt worden wäre, und zwar auch noch nach vielen Jahren. 

Grundstück überschreiben: Auswirkung auf den Nachlass

Ohne gegenteilige Bestimmung geht das Gesetz davon aus, dass alle Erben gleich behandelt werden. Eine Schenkung wird daher grundsätzlich als Erbvorbezug betrachtet, falls der Schenkende nicht ausdrücklich das Gegenteil bestimmt. Ein Erbvorbezug ist im Gegensatz zu einer Schenkung ausgleichspflichtig, das heisst, bei einem späteren Erbgang wird das übertragene Grundstück als Teil des Nachlasses betrachtet. Die begünstigte Person kann dann plötzlich zu hohen Ausgleichszahlungen verpflichtet werden. Eine frühzeitige und durchdachte Nachlassplanung ist daher entscheidend, um spätere Konflikten unter den Erben zu vorzubeugen. Die unkomplizierteste Lösung ist immer, die Immobilie zu verkaufen und allen Erben einen Geldbetrag auszuzahlen. Damit sind Streitfälle unter den Erben gänzlich ausgeschlossen. 

Grundstück weitergeben: Welche Optionen gibt es? 

Verkauf zum Verkehrswert

Eine Alternative dazu, ein Grundstück zu überschreiben, ist der Verkauf zum Verkehrswert. Dies bedeutet, dass das Grundstück zu einem Preis verkauft wird, der seinem aktuellen Marktwert entspricht. Bei einem Verkauf zum Verkehrswert fallen keine Schenkungssteuern an; dafür löst ein Verkauf Grundstückgewinnsteuern aus. Ein Verkauf hat den Vorteil, dass er im Unterschied zur unentgeltlichen Übertragung nicht als Vermögensverzicht gilt. 

Gemischte Schenkung (Verkauf unter Verkehrswert)

Bei einer gemischten Schenkung wird das Grundstück unter dem Verkehrswert verkauft. Dies wird oft als Teil einer Nachlassplanung oder als Mittel zur finanziellen Unterstützung der Familie eingesetzt. Ob eine Handänderung als Schenkung oder als Verkauf gewertet wird, hängt vom Kanton ab; meistens muss der effektive Schenkungsbetrag mindestens 25 Prozent vom Verkehrswert betragen. 

Reine Schenkung (Grundstück überschreiben)

Eine reine Schenkung liegt vor, wenn ein Grundstück ohne finanzielle Gegenleistung übertragen wird. Dies ist eine gängige Methode, um Immobilien innerhalb der Familie weiterzugeben. Überschreibt man ein Grundstück ohne Gegenleistung, entfällt die Grundstückgewinnsteuer; dafür fallen unter Umständen Schenkungssteuern an. 

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