Häuser verschenken: Grundlagen
Eine Schenkung bezeichnet die Übertragung von Vermögenswerten zu Lebzeiten ohne Gegenleistung. Wenn ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verschenkt wird, erfolgt die Schenkung erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. Der Grundbucheintrag erfordert einen schriftlichen Schenkungsvertrag, der öffentlich beurkundet werden muss.
Vor- und Nachteile bei der Schenkung eines Hauses
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Aspekt |
Vorteile der Schenkung |
Nachteile der Schenkung |
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Steuern |
Keine Grundstückgewinnsteuer |
u.U. hohe Schenkungssteuern (nicht für direkte Nachkommen und Ehepartner), Handänderungssteuer je nach Kanton (1–3 %) |
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Ergänzungsleistungen |
Anrechenbarer Wert der Schenkung verringert sich jedes Jahr |
Schenkung gilt als Vermögensverzicht bei der Berechnung von Ergänzungsleistungen |
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Nachlassplanung |
Bei richtiger Planung können Schenkungs- und Erbschaftssteuern minimiert werden |
Streitigkeiten bei mehreren Erben |
Haus verschenken oder verkaufen?
Eine Alternative zum direkten Verschenken eines Hauses ist der Verkauf der Immobilie. Mit dem Erlös aus dem Verkauf kann man dann nach Wunsch die Erben begünstigen. Besonders wenn mehrere Erben im Spiel sind, beugt man damit potenziellen Streitigkeiten unter den Erben vor.
Steuerliche Aspekte beim Verschenken eines Hauses
Beim Verschenken eines Hauses sind vor allem zwei Steuern zu berücksichtigen: die Schenkungssteuer und die Handänderungssteuer.
Die Schenkungssteuer wird vom Empfänger bezahlt und variiert je nach Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Schenkung. Nahe Verwandte zahlen in der Regel weniger Steuern als entferntere Verwandte oder Nichtverwandte. Fast alle Kantone befreien die direkten Nachkommen und Ehegatten ganz von der Schenkungssteuer.
Die Handänderungssteuer wird von der Mehrheit der Kantone erhoben und beträgt normalerweise zwischen 1 und 3 % des Verkehrswerts der Immobilie. In einigen Kantonen sind Übertragungen zwischen Ehegatten und Nachkommen steuerfrei oder unterliegen einer reduzierten Besteuerung. Manche Kantone wiederum nehmen Schenkungen grundsätzlich von der Handänderungssteuer aus.
Erbrechtliche Konsequenzen eines Hausgeschenks
Wenn die begünstigte Person ein zukünftiger Erbe ist, wird von Gesetz wegen grundsätzlich davon ausgegangen, dass es sich bei der Schenkung um einen Erbvorbezug handelt. Im Gegensatz zur Schenkung unterliegt ein Erbvorbezug der Ausgleichspflicht.
Die Ausgleichspflicht kann aufgehoben werden, wenn der Schenker dies ausdrücklich bestimmt. Allerdings dürfen die gesetzlichen Pflichtteile der Erben dadurch nicht verletzt werden. Eine gut durchdachte Nachlassplanung ist daher entscheidend, damit die begünstigte Person beim Erbgang nicht plötzlich zu hohen Ausgleichszahlungen verpflichtet ist.
Verschenken eines Hauses und Ergänzungsleistungen
Viele Eltern entscheiden sich dazu, ihr Haus frühzeitig an Ihre Kinder zu verschenken, um ihr Vermögen im Hinblick auf die Ergänzungsleistungen bzw. die Finanzierung des Altersheims zu verringern. Diese Entscheidung basiert auf der weitverbreiteten Ansicht, dass der Staat nicht mehr auf das Vermögen zugreifen kann, wenn es einmal verschenkt ist.
Das ist falsch. Das Verschenken eines Hauses gilt als freiwilliger Vermögensverzicht. Das bedeutet, das Vermögen wird so gewertet, als wenn es nie verschenkt worden wäre. Ebenso gibt es keine Verjährungsfrist für Schenkungen von Häusern, wenn es um die Berechnung der Ergänzungsleistungen geht. Der anrechenbare Wert des Vermögensverzichts verringert sich allerdings jedes Jahr um 10’000 Franken.
Finanzielle Aspekte beim Verschenken eines Hauses
Trotzdem bietet es einige finanzielle Vorteile, sein Haus zu verschenken. Erstens wird der Wert des Hauses zum Zeitpunkt der Schenkung berücksichtigt, sodass alle zukünftigen Wertsteigerungen dem Begünstigten zugutekommen. Darüber hinaus können durch die Einräumung eines Nutzniessungsrechts unter bestimmten Umständen Schenkungssteuern eingespart werden, insbesondere wenn das Haus an entferntere Verwandte oder nichtverwandte Personen verschenkt werden soll.
Häuser verschenken mit Gegenleistung
Es ist auch möglich, eine Schenkung mit einer Gegenleistung zu verbinden. Häufig wird dem Schenker ein lebenslanges Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht eingeräumt. Ebenso ist es möglich, ein Haus unter dem Marktwert zu verkaufen und somit nur einen Teil des Wertes zu schenken.
Man spricht dann von einer gemischten Schenkung. In welchen Fällen eine gemischte Schenkung als Schenkung oder als Verkauf besteuert wird, hängt vom Kanton ab; meistens darf der Preis nicht mehr als 75 Prozent vom Marktwert betragen, damit eine Handänderung noch als Schenkung gilt.
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