Kann man ein Haus verschenken?
Ja, in der Schweiz kann man ein Haus genau wie einen anderen Vermögenswert verschenken. Allerdings müssen dabei die spezifischen Formvorschriften beachtet werden, die bei jedem Grundstücksgeschäft gelten (schriftlicher Vertrag, notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag).
Was ist eine Schenkung?
Eine Schenkung ist nach Art. 239 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) eine Zuwendung von Vermögenswerten zu Lebzeiten ohne Gegenleistung. Eine Schenkung kann sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen umfassen, einschliesslich Immobilien wie Häuser, Wohnungen oder Land.
Kann man ein Haus verschenken ohne Schenkungsvertrag?
Nein, wenn eine Immobilie verschenkt wird, reicht ein mündlicher Vertrag nicht aus. Die Schenkung eines Hauses kommt erst mit der Eintragung ins Grundbuch zustande, wozu ein gültiges Schenkungsversprechen benötigt wird. Ein Schenkungsversprechen über eine Immobilie muss gemäss Artikel 242 und 243 OR schriftlich verfasst und öffentlich beurkundet werden.
Kann man ein Haus verschenken, wenn eine Gegenleistung erbracht wird?
Bei einer gemischten Schenkung handelt es sich um eine Zuwendung, die teilweise unentgeltlich und teilweise gegen eine Gegenleistung erfolgt. Eine gemischte Schenkung liegt zum Beispiel vor, wenn ein Haus unter dem Marktwert an eine andere Person verkauft wird. Auch die Einräumung eines Nutzniessungsrechts oder Wohnrechts gilt als Gegenleistung.
Ob eine gemischte Schenkung als Schenkung oder als Verkauf gilt, hängt vom Kanton ab. In den meisten Kantonen gilt eine Transaktion als Schenkung, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 75 Prozent des Marktwertes beträgt. Liegt der Preis darüber, gilt die Handänderung als Verkauf.
Kann man ein Haus an einen Erben verschenken?
Ja, man kann ein Haus auch an einen gesetzlichen Erben verschenken. Allerdings geht das Gesetz in solchen Fällen grundsätzlich von einem Erbvorbezug aus, wenn der Schenker nicht das Gegenteil bestimmt. Im Gegensatz zu einer Schenkung ist ein Erbvorbezug ausgleichspflichtig. Dabei dürfen jedoch die Pflichtteile der anderen Erben nicht verletzt werden.
Wird die Schenkung als Erbvorbezug behandelt, könnten langfristig Ausgleichsansprüche anderer Erbberechtigter entstehen, was zu zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen für den Beschenkten führen kann.
Verschenken eines Hauses und Vermögensverzicht
Viele Eltern entscheiden sich dazu, ihr Haus frühzeitig an ihre Kinder zu verschenken, um ihr Vermögen im Hinblick auf die Ergänzungsleistungen oder die Finanzierung des Altersheimplatzes zu reduzieren.
Tatsächlich gilt eine Schenkung als freiwilliger Vermögensverzicht. Das bedeutet, dass das Vermögen des Schenkers später so bewertet wird, als wäre der Vermögenswert nie verschenkt worden. Allerdings verringert sich der anrechenbare Wert des Vermögensverzichts jedes Jahr um 10'000 Franken.
Kann man ein Haus verschenken, ohne dass die Schenkungssteuer anfällt?
Wer eine Schenkung erhält, zahlt auf den erhaltenen Vermögenswert Schenkungssteuern. Der Steuersatz hängt vom Verwandtschaftsgrad und der Höhe der Schenkung ab. Die Steuersätze sind dieselben wie bei der Erbschaftssteuer. In der Regel ist der Steuersatz progressiv, d.h. er ist umso höher, je höher der Betrag der Schenkung ist.
Nahe verwandte Personen zahlen weniger Schenkungssteuer als weiter entfernt Verwandte und Nichtverwandte. In den meisten Kantonen sind Verwandte in gerader Linie sowie Ehegatten heute von der Schenkungssteuer befreit. Bei einer Schenkung an nichtverwandte oder entfernt verwandte Personen kann die Schenkungssteuer in manchen Kantonen jedoch bis zu 40 % betragen.
Weitere Kosten beim Schenken eines Hauses
- Grundbuchgebühren: Die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch kostet je nach Kanton etwa 0,1–0,2 Prozent des Verkehrswerts.
- Notariatsgebühren: Die Kosten für die notarielle Beurkundung der Schenkung variieren stark je nach Kanton.
- Handänderungssteuer: Diese liegt je nach Kanton bei etwa 1–3 Prozent des Verkehrswerts. In manchen Kantonen sind Schenkungen von der Handänderungssteuer befreit.
- Auflösung der Hypothek: Falls die Hypothek vorzeitig aufgelöst wird, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
- Löschung von Dienstbarkeiten: Zusätzliche Kosten können entstehen, wenn bestehende Dienstbarkeiten oder Grundlasten geändert oder gelöscht werden müssen.
- Zusätzliche Beratungskosten: Je nach individueller Situation, z.B. für einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Haus verschenken: Alternativen
Es gibt verschiedene Alternativen zur direkten Schenkung eines Hauses:
- Erbvorbezug: Hierbei handelt es sich um eine vorgezogene Erbschaft, die bei der späteren Erbteilung berücksichtigt wird.
- Gemischte Schenkung mit Wohnrecht oder Nutzniessung: Der Schenker überträgt das Eigentum am Haus, bekommt jedoch als Gegenleistung ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht zugesprochen.
- Verkauf: Der Verkauf der Immobilie zu einem marktgerechten Preis kann finanziell vorteilhafter sein und rechtliche Komplikationen vermeiden.
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