Wer seine Immobilie unter Wert verkauft, gibt potenziellen Wert der Immobilie preis – sei es absichtlich, um Familienmitglieder zu begünstigen, oder unabsichtlich durch Fehlentscheidungen und mangelnde Marktkenntnisse. Dieser Artikel beleuchtet die Szenarien, in denen es zu einem Verkauf unter Marktwert kommen kann, sowie die steuerlichen, rechtlichen und finanziellen Risiken eines solchen Vorgehens.
Was bedeutet es, ein Haus unter Wert zu verkaufen?
Ein Verkauf unter Wert bedeutet, dass ein Haus zu einem Preis angeboten oder verkauft wird, der unter dem aktuellen Verkehrswert liegt. Der Verkehrswert entspricht dem geschätzten Preis, zu dem die Immobilie am freien Markt unter normalen Bedingungen verkauft werden könnte.
Ein Verkauf unter Wert kann zwei völlig unterschiedliche Gründe haben, die in diesem Artikel separat beleuchtet werden:
- Man verkauft sein Haus absichtlich unter Wert, beispielsweise an ein Familienmitglied.
- Man möchte sein Haus zum besten Preis verkaufen und möchte daher verhindern, dass man unter Wert verkauft.
Haus absichtlich unter Wert verkaufen
Verkauf an Familienmitglieder
Ein gängiger Grund für einen Verkauf unter Wert ist die Weitergabe innerhalb der Familie. Eltern können z. B. ihre Immobilie an Kinder verkaufen und dabei den Preis absichtlich unter dem Marktwert ansetzen. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einem Familienpreis.
Je nach Differenz zwischen Verkaufspreis und Marktwert und je nach kantonaler Gesetzgebung wird ein Verkauf unter Wert als Verkauf oder Schenkung behandelt.
Was ist eine gemischte Schenkung?
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn ein Haus für eine Gegenleistung übertragen wird, die deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Die gemischte Schenkung ist häufig zwischen Eltern und Kindern, wo als Gegenleistung lediglich die Hypothek übernommen oder ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht gewährt wird. Auch Verkäufe unter dem Verkehrswert sind innerhalb der Familie gängig.
Steuern bei einer gemischten Schenkung
Bei einer gemischten Schenkung muss für die Steuerveranlagung zwischen dem unentgeltlichen und dem entgeltlichen Teil der Übertragung unterschieden werden, was oft schwierig ist und ausserdem von Kanton zu Kanton unterschiedlich gehandhabt wird. In den meisten Kantonen gilt eine Transaktion als Schenkung, wenn die Gegenleistung maximal 75 Prozent des Marktwertes beträgt. Liegt der Preis darüber, gilt die Handänderung als Verkauf.
Risiken eines absichtlichen Verkaufs unter Wert
Finanzieller Verlust im Vergleich zum Freihandverkauf
Der Verkauf eines Hauses unter Wert kann gerade bei Immobilien mit hohem Marktwert zu beträchtlichen Verlusten führen. Prüfen Sie daher immer, ob vielleicht auch ein Verkauf auf dem freien Markt infrage kommt.
Altersvorsorge und Ergänzungsleistungen
Bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen wird eine Schenkung oder ein Erbvorbezug als freiwilliger Vermögensverzicht gewertet. Das bedeutet, dass das Vermögen so bewertet wird, als wenn es sich noch bei der schenkenden Person befinden würde. Entgegen einem weitverbreiteten Irrtum gibt es keine Verjährungsfrist für einen Vermögensverzicht; der Wert der Schenkung reduziert sich aber jedes Jahr um 10'000 Franken.
Wer also eine Immobilie absichtlich deutlich unter dem Marktwert verkauft oder gar verschenkt, riskiert, dass er später weniger oder keine AHV-Ergänzungsleistungen erhält. Mehr zu dem Thema Ergänzungsleistungen finden Sie in diesen Artikeln:
- https://neho.ch/de/blog/erganzungsleistungen-zuruckzahlen
- https://neho.ch/de/blog/haus-uberschreiben-10-jahresfrist-schweiz
Steuerliche Folgen einer Schenkung
Wer eine Schenkung erhält, muss auf den Vermögenswert Schenkungssteuern zahlen. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und der Höhe der Schenkung.
Die Steuersätze entsprechen denen der Erbschaftssteuer und sind in der Regel progressiv gestaltet, das heisst, sie steigen mit zunehmendem Schenkungsbetrag. Nah verwandte Personen zahlen dabei weniger als entferntere Verwandte oder Nichtverwandte. In den meisten Kantonen sind Verwandte in direkter Linie sowie Ehepartner von der Schenkungssteuer befreit. Bei Schenkungen an nichtverwandte oder entfernt verwandte Personen kann die Schenkungssteuer in einigen Kantonen jedoch bis zu 40 % betragen.
Wichtig zu wissen: Eine Schenkung liegt nur vor, wenn auch tatsächlich ein Schenkungswille besteht, das heisst, die schenkende Person muss den Beschenkten bereichern wollen. Wird ein Haus ohne Schenkungsabsicht unter Wert verkauft, fällt für den Käufer keine Schenkungssteuer an.
Erbschaftsstreitigkeiten
Ein Verkauf unter Wert kann später zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen, wenn er nicht sorgfältig geplant und durchgeführt wurde. Hier ist entscheidend, den Unterschied zwischen einem Erbvorbezug und einer Schenkung zu verstehen:
- Zuwendungen an Erben zu Lebzeiten werden grundsätzlich als Erbvorbezug behandelt. Der Erbvorbezug ist ausgleichspflichtig, d.h. die Zuwendung wird bei der späteren Erbteilung berücksichtigt.
- Die Ausgleichspflicht kann später im Testament wegbedungen werden. Allerdings dürfen auch dann die Pflichtteile der Erben nicht verletzt werden.
Wie man sicherstellt, dass man sein Haus nicht unter Wert verkauft
Professionelle Bewertung einholen
Bevor ein Verkaufspreis festgelegt wird, sollte eine professionelle Bewertung durch einen zertifizierten Gutachter oder einen erfahrenen Makler erfolgen. Diese Bewertung umfasst eine detaillierte Marktanalyse, in der aktuelle Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien, Lagequalitäten und Objektzustand berücksichtigt werden. Besonders wertsteigernde Aspekte wie Sanierungen oder besondere Lagen müssen in die Bewertung einfliessen, um den bestmöglichen Marktpreis festzulegen.
Aktuelle Marktbedingungen prüfen lassen
Angebot und Nachfrage schwanken stark je nach Marktlage und Region. Ein Marktwert, der vor einigen Jahren galt, kann durch Marktveränderungen längst nicht mehr aktuell sein. Die Prüfung aktueller Marktbedingungen durch einen erfahrenen Immobilienmakler ist daher entscheidend, um die Preisstrategie optimal zu gestalten.
Merkmale der Immobilie hervorheben
Immobilien mit besonderen Eigenschaften wie einem grossen Garten, exklusiver Ausstattung oder besonderer Architektur haben oft einen höheren Marktwert. Solche Merkmale sollten bei der Bewertung berücksichtigt und im Verkaufsprozess betont werden. Professionelle Fotos und Home Staging sind hier geeignete Massnahmen, um das Potenzial der Immobilie gezielt darzustellen.
Preisverhandlung und gezielte Preisgestaltung
Die richtige Verhandlungstechnik und Preisgestaltung basieren auf einer klaren Festlegung des Mindestpreises sowie des Verhandlungsspielraums. Mit Vorteil beauftragt man einen Immobilienmakler, der für einen die Preisverhandlungen übernimmt. In der Regel kann ein Makler durch sein Verhandlungsgeschick einen höheren Preis heraushandeln, als man das als Eigentümer selbst könnte.
Immobilienmakler beauftragen
Die Beauftragung eines ortskundigen Maklers hilft nicht nur bei der Preisfindung, sondern auch bei der Vermarktung und Verhandlung. Makler haben Zugang zu einem breiten Netzwerk von Interessenten und wissen, wie man gezielt Käufer anzieht, die bereit sind, den vollen Marktwert zu zahlen.
Häufige Fehler, die zu einem Verkauf unter Wert führen können
- Fehlerhafte Bewertung und falscher Angebotspreis
Ohne professionelle Bewertung basiert der Angebotspreis auf subjektiven Einschätzungen, die in der Regel wenig Bezug zur Realität haben. - Mangelhafte Vermarktung
Eine Immobilie ohne strategische Marketingmassnahmen zu verkaufen, führt zu geringem Interesse, weniger Angeboten und damit einem erhöhten Risiko eines Verkaufs unter Wert. Um potenzielle Käufer anzuziehen, ist eine durchdachte Marketingstrategie mit einem ansprechenden Inserat, guten Fotos und der Vermarktung auf zahlreichen Kanälen entscheidend. - Schwache Verhandlungsstrategie
Mangelndes Verhandlungsgeschick führt häufig dazu, dass man nicht das Maximum aus dem Verkauf herausholt. Dazu ist einiges an Erfahrung und Fachwissen nötig: Liegt mehr drin? Wie viel kann ich verlangen? Wie argumentiere ich für einen höheren Verkaufspreis?
Fazit: Planung und professionelle Beratung
Ein Verkauf unter Marktwert kann in bestimmten Fällen – wie innerhalb der Familie oder zur Steueroptimierung – sinnvoll sein. Ansonsten sollte jedoch durch eine professionelle Bewertung, präzise Marktkenntnis und strategisches Marketing sichergestellt werden, dass der Marktwert erreicht wird.Eigentümer sollten sich vor einem Immobilienverkauf stets an die richtigen Fachleute wenden – sei es ein Immobilienmakler für die Bewertung oder ein Anwalt für Erbrecht, wenn es um die Nachlassplanung geht.
