Eigenmietwert in Baselland: Berechnung und Abzüge

Abschaffung des Eigenmietwerts im Kanton Baselland

Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Das bedeutet, dass es zukünftig auch im Kanton Baselland keinen Eigenmietwert mehr geben wird. Wichtig: Die Abschaffung ist zwar beschlossen, aber noch nicht in Kraft. Bis auf weiteres gilt die alte Besteuerung. Voraussichtlich wird es noch mindestens bis zur Steuerperiode 2028 dauern, bis der Eigenmietwert tatsächlich abgeschafft wird. 

Was sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts im Kanton Baselland ändert: 

• Der Eigenmietwert wird nicht mehr als Einkommen besteuert. 
• Schuldzinsen können bei selbstbewohnten immobilien nicht mehr abgezogen werden. Für Eigentümer von vermieteten Immobilien sind sie begrenzt abzugsfähig. 
• Es gibt einen Schuldzinsabzug für Erstkäufer während der ersten 10 Jahre
• Der Unterhalt kann bei selbstbewohnten Immobilien nicht mehr von der Einkommenssteuer abgezogen werden (bei vermieteten Immobilien weiterhin möglich). 

Eigenmietwert im Kanton Baselland berechnen

• Berechnung seit 2007: Der Eigenmietwert leitet sich vom geschätzten einfachen Brandlagerwert einer Liegenschaft ab, multipliziert mit einem gemeindespezifischen Korrekturfaktor und einem Korrekturfaktor für das Alter der Liegenschaft. Bei Einfamilienhäusern beträgt der Eigenmietwert 100 % dieses Werts, bei Stockwerkeigentum 90 %. Der Brandlagerwert ist der auf das Jahr 1939 zurückgerechnete Zeitwert eines Gebäudes. 
• Gemeindespezifische Korrekturfaktoren: Die gemeindespezifischen Korrekturfaktoren werden vom Regierungsrat festgelegt und publiziert. 
• Berechnung des Eigenmietwerts bis 2006: Bis zum Jahr 2006 wurde der Eigenmietwert vom Gebäudekatasterwert berechnet. 

Eigenmietwert auf 60 % herabsetzen im Kanton Baselland

Ein Steuerpflichtiger kann den Eigenmietwert herabsetzen lassen, wenn er nachweislich mehr als 60 % der marktüblichen Mieten beträgt. Dazu sind konkrete und tatsächliche Vergleichsobjekte erforderlich. Vergleichbare Objekte sollten auch in Erstellungsjahr, Kubatur, Wohnfläche und Gebäudeart ähnlich sein. Das Vorhandensein von kleinen Zimmergrössen, hohem energetischem Aufwand oder umfangreichen Umgebungsarbeiten ist allein nicht ausreichend. 

Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert im Kanton Baselland

Im Kanton Baselland kann der Eigenmietwert reduziert werden, wenn Unternutzung vorliegt, d.h. bestimmte Räume in einer Immobilie dauerhaft nicht verwendet werden. Voraussetzung dafür ist, dass eine Person ungewollt eine zu grosse Liegenschaft besitzt; ein Beispiel dafür ist der Auszug eines Kindes oder der Tod eines Familienmitglieds. Personen, die eine Liegenschaft mit vielen Zimmern lediglich aus Gründen des gesteigerten Komforts erwerben und allein oder mit ihrem Partner bewohnen, können den Unternutzungsabzug nicht beanspruchen. 

• Begriff der Unternutzung: Gemäss des Steuergesetzes in Baselland kann bei der behördlichen Festlegung des Eigenmietwerts auf Antrag ein Unternutzungsabzug gewährt werden. 
• Nur Hauptwohnsitz: Der Unternutzungsabzug kann nur für die am Wohnsitz dauernd selbst bewohnte Liegenschaft gewährt werden, nicht jedoch für Zweitliegenschaften, Ferienhäuser oder -wohnungen.
• Bedingungen: Eine Liegenschaft gilt als untergenutzt, wenn ein oder mehrere Zimmer während des gesamten Jahres weder als Schlaf-, Wohn-, Arbeits-, Bastel- oder Gästezimmer noch auf andere Weise genutzt werden. Der Unternutzungsabzug berücksichtigt räumliche, nicht jedoch zeitliche Unternutzung. Eine erhebliche Unternutzung besteht, wenn eine alleinstehende Person über mehr als 4 Zimmer oder ein Ehepaar ohne im gleichen Haushalt lebende Kinder über mehr als 5 Zimmer verfügt. 
• Zweck des Unternutzungsabzugs: Der Unternutzungsabzug dient dazu, Härtefälle zu vermeiden, die sich aus der Besteuerung des Eigenmietwerts für nicht mehr genutzten Wohnraum ergeben. 
• Schuldzins- und Unterhaltsabzüge: Der Unternutzungsabzug kann auch geltend gemacht werden, wenn der Eigenmietwert durch den Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten ausgeglichen wird. 

Eigenmietwert bei Vermietung

Der Eigenmietwert ist im Kanton Baselland als Einkommen zu versteuern, wenn der Eigentümer seine Immobilie selbst nutzt. Der Begriff der Eigennutzung wird dabei weit ausgelegt. Es ist insbesondere nicht erforderlich, dass die Immobilie dauerhaft bewohnt wird; es genügt, dass sie dauerhaft zur Verfügung stehen würde. Das bedeutet, dass auch Ferienhäuser und Zweitwohnsitze steuerpflichtig sind. 

Wird eine Immobilie vermietet, entfällt der Eigenmietwert und es müssen stattdessen die Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden. Bei teilweiser Vermietung ist der Eigenmietwert im Kanton Baselland anteilsmässig steuerbar. 

Was bedeutet der Eigenmietwert im Kanton Baselland für mich als Eigentümer?

Der Eigenmietwert stellt für den Eigentümer ein zusätzliches steuerpflichtiges Einkommen dar, das zu den üblichen Einkommensquellen wie Erwerbstätigkeit und Vermögenserträgen hinzugefügt wird. Selbst nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten kann dies in vielen Fällen zu einer höheren Steuerbelastung führen, als wenn es den Eigenmietwert nicht gäbe. 

Wieso gibt es den Eigenmietwert eigentlich?

Steuerrechtlich gesehen handelt es sich beim Eigenmietwert um ein sogenanntes Naturaleinkommen – ein geldwerter Vorteil, der steuerlich wie reguläres Einkommen behandelt wird. Diese Besteuerung soll den Vorteil ausgleichen, den Hausbesitzer gegenüber Mietern haben, da sie im Gegensatz zu Letzteren keine Mietzahlungen leisten müssen und zudem einen Teil ihrer Wohnkosten, wie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten, von den Steuern abziehen können. 

Ursprünglich wurde der Eigenmietwert als befristete Massnahme zur Haushaltssanierung während der Weltwirtschaftskrise und der Weltkriege eingeführt. Die befristete Massnahme wurde jedoch verlängert und fand schliesslich 1958 durch eine Volksabstimmung ihren Weg in das reguläre Recht. 

Abschaffung des Eigenmietwerts

Nach mehrjährigem Hin und Her haben sich der National- und der Ständerat 2023 auf die Abschaffung des Eigenmietwerts einigen können. Allerdings sind zahlreiche Details weiterhin offen, so der Umfang des Systemwechsels und der Zeitraum. Aktuell scheint es, als ob die endgültige Abschaffung des Eigenmietwerts noch eine Weile dauern könnte. 

Alles Aktuelle zum Politikum Eigenmietwert finden Sie in unserem Artikel. 

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