Was ist ein Zweitwohnsitz?
In der Schweiz gilt der Grundsatz der «Einheit des Wohnsitzes». Das bedeutet, dass eine Person zu jedem Zeitpunkt nur einen Wohnsitz haben kann. Die Einheit des Wohnsitzes ist im ZGB 23 Abs. 2 begründet.
Rechtlich gesehen gibt es also in der Schweiz gar keinen Zweitwohnsitz. Dennoch wird der Begriff verwendet. In der Regel ist mit einem Zweitwohnsitz in der Schweiz folgendes gemeint:
- Wohnung eines Wochenaufenthalters
- Zweitwohnung oder Ferienwohnung
Zweitwohnsitz und Meldeverhältnis
Alle in einer Schweizer Gemeinde wohnhaften Personen müssen entweder als Niedergelassene (sogenannter Hauptwohnsitz) oder als Aufenthalter (sogenannter Nebenwohnsitz) erfasst werden:
- Hauptwohnsitz: Gemeinde, in der sich niedergelassene Personen mit der Absicht eines dauernden Verbleibs aufhalten. Der Hauptwohnsitz ist der Ort, an dem der Lebensmittelpunkt liegt. Eine Person kann nur einen Hauptwohnsitz haben.
- Nebenwohnsitz: Eine Gemeinde, in der sich eine Person während mindestens drei aufeinanderfolgender Monate oder während drei Monaten innerhalb eines Jahres aufhält. Eine Person kann mehrere Nebenwohnsitze haben.
Der Bezug eines Nebenwohnsitzes (Zweitwohnsitz) oder ein Wochenaufenthalt sind in der Schweiz meldepflichtig. Innerhalb von spätestens 14 Tagen nach dem Bezug der Zweitwohnung muss die Einwohnerkontrolle über den Umzug informiert werden. Für die Anmeldung sind ein gültiger Heimatausweis sowie ein Ausweisdokument (Pass, Identitätskarte) erforderlich.
Was regelt das ZWG (Zweitwohnungsgesetz, Lex Weber)
Das ZWG zielt darauf ab, den Anteil der Zweitwohnungen in allen Gemeinden auf 20% zu begrenzen. Diese Regelung betrifft ausschliesslich neue Immobilien. Grundsätzlich ist somit seit Januar 2016 der Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 % verboten. Ausnahmen gelten unter anderem für touristisch bewirtschaftete Wohnungen.
Zweitwohnsitz und Steuern
Keine Doppelbesteuerung, aber…
Grundsätzlich gilt: Steuern zahlt man in der Gemeinde, in der man seinen Hauptwohnsitz hat. Doppelbesteuerungen innerhalb der Schweiz sind ausgeschlossen.
Eine Ausnahme gibt es allerdings für Besitzer eines Zweitwohnsitzes. Unbewegliche Vermögenswerte, d.h. Immobilien, sind immer in dem Kanton steuerbar, in dem sie liegen. Es genügt, den Zweitwohnsitz in der Steuererklärung des Wohnkantons anzugeben.
Eigenmietwert
Auch bei einem Zweitwohnsitz muss der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden. Dies gilt auch, wenn die Liegenschaft nicht während des ganzen Jahres benutzt wird – solange sie prinzipiell zur Verfügung stehen würde, gilt sie als selbstgenutzt.
Mieteinnahmen
Wird der Zweitwohnsitz vermietet, sind die Mieteinnahmen als Einkommen zu versteuern. Der Eigenmietwert ist dann nur noch anteilsmässig steuerbar, d.h. für die Zeitperiode, in der der Zweitwohnsitz nicht vermietet ist.
Grundstücksgewinnsteuer
Wer einen Zweitwohnsitz verkauft, schuldet wie bei jedem Immobilienverkauf die Grundstückgewinnsteuer. Besteuert wird der Gewinn, das heisst, die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten. Wertvermehrende Investitionen (z.B. Renovationen) sowie Auslagen beim Verkauf (Vorfälligkeitsentschädigung, Maklerprovision, Notariatsgebühren usw.) können auch bei einem Zweitwohnsitz vom steuerbaren Gewinn abgezogen werden.
Die Grundstückgewinnsteuer gibt es in allen Kantonen. Alle Kantone ausser Solothurn erheben einen prozentualen Zuschlag, wenn die Immobilie erst vor kurzer Zeit gekauft wurde. Bei zunehmender Besitzdauer reduziert sich die Grundstückgewinnsteuer.
Bei einem Zweitwohnsitz gibt es keinen Ersatzkauf, d.h. die Grundstückgewinnsteuer wird auch geschuldet, wenn mit dem Verkaufserlös ein neuer Zweitwohnsitz gekauft wird.
Zweitwohnsitz finanzieren
Eigenkapitalanforderungen
Im Gegensatz zu Eigenheimen, bei denen ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent verlangt wird, fordern Banken bei Ferienimmobilien in der Regel mindestens 40 bis 50 Prozent Eigenkapital. Dies dient der Bank als Sicherheit, denn ein Zweitwohnsitz wird finanziell als grösseres Risiko angesehen als ein Erstwohnsitz.
Tragbarkeit
Die Hypothekarzinsen, Amortisationszahlungen und Unterhaltskosten dürfen in der Regel nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Die Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent, damit die Tragbarkeit in jedem Fall über die gesamte Laufzeit gesichert ist. Besitzt man bereits eine Immobilie als Erstwohnsitz, können die Tragbarkeitskriterien strenger ausfallen.
Vorsorgegelder
Gelder aus der 2. und 3. Säule können nicht als Eigenmittel für die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes verwendet werden.
