Verkauf einer vermieteten Wohnung: Vorgehen
Verkauf der vermieteten Wohnung planen
Zuerst muss geklärt werden, ob die Wohnung im vermieteten oder unvermieteten Zustand verkauft werden soll. Grundsätzlich gilt, dass eine leerstehende Wohnung leichter verkauft werden kann, wenn der neue Eigentümer sie privat nutzen möchte.
Wird die Wohnung hingegen als Kapitalanlage verkauft, ist ein bestehendes Mietverhältnis meist ein Vorteil – schliesslich möchte der Anleger Leerstand vermeiden.
Marktwert der vermieteten Wohnung bestimmen
Um den Verkaufspreis für Ihre vermietete Wohnung festzulegen, sollten Sie zunächst den Marktwert ermitteln. Dazu gibt es verschiedene Bewertungsmethoden. Bei einer vermieteten Wohnung kommen vor allem zwei Bewertungsmethoden infrage:
- Hedonische Bewertung: Der Wert der Wohnung wird anhand ihrer Merkmale bestimmt. Dazu wird die Immobilie statistisch mit einer grossen Zahl ähnlicher Objekte verglichen.
- Ertragswertmethode: Bei der Ertragswertmethode wird der Wert einer vermieteten Wohnung aus den Mieteinnahmen und den Ausgaben berechnet. Dazu werden die Mieteinnahmen mit einem lage- kosten- und risikoabhängigen Wert (dem Kapitalisierungssatz) kapitalisiert. Für Investoren relevant ist ausserdem die Eigenkapitalrendite. Sie entspricht dem Verhältnis aus dem Eigenkapitalanteil (d.h. dem Teil des Kaufpreises, der nicht aus der Hypothek finanziert wird) und den Einnahmen nach Abzug aller Aufwendungen und Steuern. Eine gute Renditeaussicht – beispielsweise weil eine Mietzinserhöhung möglich ist – erhöht den Wert einer vermieteten Wohnung.
Unterlagen zur vermieteten Wohnung zusammenstellen
Bevor Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie alle notwendigen Unterlagen zusammenstellen. Dazu gehören wie bei jeder Immobilie der Grundbuchauszug, die Pläne und die Versicherungspolice der Gebäudeversicherung. Bei einer Wohnung kommen zusätzlich die Dokumente zum Stockwerkeigentum hinzu wie der Begründungsakt und das Nutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümerschaft. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sollte der Mietvertrag ebenfalls in die Dokumentation aufgenommen werden, damit die potenziellen Interessenten die Kündigungsfristen, den Mietzins und weitere Vertragsbedingungen einsehen können.
Vermietete Wohnung zum Verkauf ausschreiben
Sobald Sie alle notwendigen Unterlagen zusammengetragen haben, können Sie Ihre vermietete Wohnung ausschreiben. Dabei können Sie sich entweder an einen lokalen Immobilienmakler wenden oder die Ausschreibung selbst übernehmen.
Ein wichtiger Unterschied beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gegenüber einer unvermieteten Wohnung besteht in der Zielgruppe. Wird die Wohnung vermietet verkauft, richtet man sich meist an potenzielle Investoren, d.h. Personen, die mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchten. Für Eigentümer, die die Wohnung privat nutzen möchten, sind vermietete Objekte meist weniger interessant, da der Mietvertrag zuerst gekündigt werden muss. Das ist zwar grundsätzlich möglich, es geht aber mit einem Mehraufwand einher und birgt immer das Risiko von Einsprachen und einem langwierigen Schlichtungsverfahren.
Es ist daher zentral, die Wohnung über die richtigen Kanäle zu vermarkten. Ein Makler verfügt über Zugang zu den wichtigen Verkaufsplattformen und einem breiten Netzwerk potenzieller Käufer. Durch die maximale Sichtbarkeit Ihres Angebots erhöhen Sie die Chancen auf einen schnellen und erfolgreichen Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung.
Besichtigungen organisieren
Wenn sich potenzielle Käufer für Ihre vermietete Wohnung interessieren, sollten Sie Besichtigungstermine organisieren, sofern der Kaufinteressent ernsthaft interessiert ist und einen Termin wünscht. Ist der Kaufinteressent Kapitalanleger, kann es sogar sein, dass die Wohnung ausschliesslich ‘auf dem Papier’ verkauft wird und gar keine Besichtigungen nötig sind.
Falls Besichtigungstermine organisiert werden müssen, gilt: Der Vermieter darf gemäss Art. 257 des Obligationenrechts eine Wohnung besichtigen, wenn es für den Verkauf nötig ist. Die Besichtigung muss aber angemeldet werden und muss auf den Mieter Rücksicht nehmen. Wichtig zu wissen: Das Hausrecht liegt beim Mieter, nicht beim Vermieter. Wer gegen den Willen des Mieters in dessen Wohnung eindringt, macht sich unter Umständen strafbar (Hausfriedensbruch).
Preisverhandlungen
Nach den Besichtigungen können die Preisverhandlungen beginnen. Dabei sollten Sie als Verkäufer realistisch bleiben und sich nicht von emotionalen Faktoren leiten lassen. Orientieren Sie sich am Marktwert und berücksichtigen Sie die Höhe der Mieteinnahmen. Ein erfahrener Makler hilft Ihnen bei diesem Schritt, um den richtigen Käufer zu finden und den besten Verkaufspreis für Ihre Immobilie herauszuholen.
Abschluss des Verkaufs
In der Schweiz muss ein Kaufvertrag, der eine Immobilie zum Gegenstand hat, zwingend von einem Notar beurkundet werden. Je nachdem, in welchem Kanton die Immobilie liegt, bestehen erhebliche Unterschiede im Notariatswesen (Amtsnotar, freiberufliche Notare oder Mischformen).
Ein professioneller Makler ist mit den kantonalen Unterschieden und den spezifischen Anforderungen des Notariatswesens an Ihrem Standort bestens vertraut. Er organisiert den Notartermin, stellt sicher, dass alle Unterlagen korrekt und vollständig sind und gewährleistet damit den reibungslosen Abschluss des Verkaufs Ihres Hauses bis zur Schlüsselübergabe.
Verkauf einer vermieteten Wohnung – welcher Käufer?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung kommen grundsätzlich zwei Zielgruppen infrage: Kapitalanleger und Personen, die die Wohnung selbst bewohnen möchten.
Der Verkauf an Personen, die ein Eigenheim suchen, ist zwar grundsätzlich die interessantere Option, da die Zielgruppe grösser ist. In der Praxis ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung an diese Zielgruppe aber schwer umsetzbar, da der Käufer das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen muss. Eine Eigenbedarfskündigung ist immer mit dem Risiko von Einsprachen und einem langwierigen Schlichtungsverfahren verbunden.
Praktikabler ist der Verkauf an Kapitalanleger. Ein Kapitalanleger möchte mit der vermieteten Wohnung eine Rendite erwirtschaften. Ein bestehender Mietvertrag ist dabei sogar ein Vorteil – schliesslich möchte der neue Eigentümer ja Leerstand vermeiden. Dafür ist aber auch die potenzielle Zielgruppe kleiner.
Was geschieht beim Verkauf einer vermieteten Wohnung mit den Mietverträgen?
Grundsätzlich gilt die Regel «Kauf bricht Miete nicht». Das bedeutet, dass bei einem Eigentümerwechsel infolge Verkauf, Tausch, Schenkung oder Erbgang die bestehenden Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer übergehen und unverändert weitergeführt werden. Das war nicht immer so – vor 1990 führte eine Handänderung zur Auflösung der Mietverhältnisse.
Eigenbedarfskündigung beim Kauf einer vermieteten Wohnung
Die Eigenbedarfskündigung ist eine Ausnahme von der Regel «Kauf bricht Miete nicht». Der neue Eigentümer einer Liegenschaft hat das Recht, einen Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin zu kündigen, und zwar unabhängig von allfälligen vertraglichen Kündigungsfristen. Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtens ist, muss der neue Eigentümer einen dringenden Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Verwandte oder Verschwägerte vorweisen können.
Verpasst es der Erwerber, auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin hin zu kündigen, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht mehr möglich. Es gelten dann die üblichen mietrechtlichen Bestimmungen. Eine ausserordentliche Eigenbedarfskündigung ist nicht möglich, wenn der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt ist.
Von A bis Z bei Ihrem Verkauf betreut
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen? Vertrauen Sie auf die Expertise und Erfahrung unserer Makler wie bereits Tausende Immobilieneigentümer vor Ihnen. Wir übernehmen den gesamten Verkauf Ihrer Immobilie von A bis Z:
- Kostenlose Bewertung durch den lokalen Makler an Ihrem Standort
- Fotoaufnahmen und 3D-Rundgang
- Vermarktungsstrategie und Ausschreibung gemäss Ihren Zielen
- Käuferanfragen, Besichtigungen und Preisverhandlungen
- Beratung und Begleitung bis zur Vertragsunterzeichnung vor dem Notar
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