Schadstoffsanierung – was gilt es als Hauseigentümer zu beachten?

Was ist eine Schadstoffsanierung? 

Eine Schadstoffsanierung ist die Beseitigung oder Verminderung von schädlichen Stoffen aus einem Gebäude. Meist wird eine Schadstoffsanierung von einem Profi durchgeführt. 

Schadstoffsanierung – aus welchem Grund? 

Die Schadstoffsanierung wird aus verschiedenen Gründen durchgeführt. Meist geht es darum, entweder die Gesundheit der Bewohner oder Nutzer zu schützen oder die Bausubstanz vor Schaden zu bewahren. 

Was ist ein Schadstoff? 

Ein Schadstoff ist eine Substanz, die eine schädliche Wirkung auf die Gesundheit von Hausbewohnern oder -benutzern hat. Ein Schadstoff kann anthropogen (menschengemacht) oder natürlichen Ursprungs sein. 

Einige Arten von Schadstoffen in Gebäuden sind: 

• Chemische Schadstoffe: Dazu gehören beispielsweise Formaldehyd, Lösungsmittel und polychlorierte Biphenyle (PCBs).
• Biologische Schadstoffe: Bei den biologischen Schadstoffen handelt es sich um Organismen wie Bakterien, Pilze und Schimmel. 
• Physikalische Schadstoffe: Hierzu zählen Radongas, Feinstaubpartikel oder Asbest. 

Welche Arten von Schadstoffen und Schadstoffsanierung gibt es? 

In Wohngebäuden können verschiedene Schadstoffe vorkommen, die sowohl die Gesundheit der Bewohner als auch die Bausubstanz beeinträchtigen können. Hier sind einige der wichtigsten Schadstoffe, die in Wohngebäuden auftreten können: 

Asbest

• Vorkommen: In vielen Gebäuden vor Baujahr 1990 unter anderem in Isolierungen, Bodenbelägen, Dachmaterialien und Fassadenverkleidungen. Akute Gefahr besteht vor allem bei schwach gebundenem Asbest oder wenn asbesthaltige Materialien bearbeitet werden. 
• Gefahren: Einatmen von Asbestfasern kann zu Lungenkrebs, Asbestose und Mesotheliom führen. 
• Schadstoffsanierung: Eine Asbestsanierung ist in der Schweiz meldepflichtig und darf nur von SUVA-zertifizierten Fachfirmen durchgeführt werden, die die betroffenen Materialien fachgerecht entfernen und entsorgen. 

Schimmel

• Vorkommen: In feuchten oder schlecht belüfteten Bereichen wie Badezimmern, Kellern und Dachböden. 
• Gefahren: Kann allergische Reaktionen, Asthma und andere Atemwegserkrankungen auslösen.
• Schadstoffsanierung: Zunächst müssen die Feuchtigkeitsquellen beseitigt werden, z.B. durch Reparatur von Lecks oder Verbesserung der Belüftung. Befallene Materialien wie Tapeten, Putz oder Holz müssen entfernt und entsorgt werden. Die betroffenen Bereiche werden dann gründlich gereinigt und mit fungiziden Mitteln behandelt. 

Hausschwamm

• Vorkommen: Der Pilz befällt Holzstrukturen wie Dachstühlen, Fussböden und Balken.
• Gefahren: Kann die Tragfähigkeit von Holzbauteilen in kurzer Zeit erheblich schwächen und dadurch Holzkonstruktionen zum Einsturz bringen. 
• Schadstoffsanierung:Der Hausschwamm muss abgetötet und entsorgt werden. Eine Verbreitung der Sporen muss verhindert werden. 

Formaldehyd

• Vorkommen: u.a. in Holzschutzmitteln, Lacken und Pressholzprodukten. 
• Gefahren: Kann Reizungen der Schleimhäute und Allergien verursachen. Langfristige Exposition gilt als krebserregend. 
• Schadstoffsanierung: Reduzierung der Formaldehydquellen durch den Austausch von belasteten Baumaterialien. Falls das nicht möglich ist, hilft eine Verbesserung der Belüftung, um die Konzentration in der Raumluft zu verringern. 

Radon

• Vorkommen: Natürlich vorkommendes radioaktives Gas, das aus dem Boden in Gebäude gelangen kann. Die Radonbelastung variiert stark je nach geologischem Untergrund. 
• Gefahren: Langfristige Exposition erhöht das Lungenkrebsrisiko. 
• Schadstoffsanierung: Installation eines Belüftungssystems bzw. Radonbrunnens im Keller, um das Gas zu sammeln und aus dem Gebäude abzuleiten. Versiegelung des Fundaments, um das Eindringen von Radon zu verhindern. 

Polychlorierte Biphenyle (PCBs)

• Vorkommen: In alten elektrischen Geräten, Fugen und Farben.
• Gefahren: Können Hautprobleme, Leberschäden und möglicherweise Krebs verursachen.
• Schadstoffsanierung: Entfernung und fachgerechte Entsorgung von PCB-haltigen Materialien. 

Vorgehen bei der Schadstoffsanierung

1. Befund 

Der erste Schritt ist eine gründliche Untersuchung des Gebäudes, um festzustellen, ob und welche Schadstoffe im Gebäude vorhanden sind. Fachleute entnehmen Proben von potenziell kontaminierten Materialien wie Isolierungen, Bodenbelägen und Wänden und analysieren sie in einem Labor. Diese Analyse gibt Aufschluss darüber, welche Schadstoffe in welcher Konzentration vorhanden sind. 

2. Planung 

Wenn die Untersuchung das Vorhandensein von Schadstoffen bestätigt, wird ein Sanierungsplan aufgestellt. Dieser Plan beschreibt, welche Massnahmen zur Entfernung der Schadstoffe notwendig sind und wie sie sicher durchgeführt werden können. 

3. Schadstoffsanierung

Die eigentliche Sanierung beginnt mit der Vorbereitung des betroffenen Bereichs. Je nach Schadstoff kann eine Unterdruckzone errichtet werden, um eine Ausbreitung der Schadstoffe zu verhindern. 

4. Entsorgung und Kontrolle

Nach der Entfernung der Schadstoffe erfolgt die fachgerechte Entsorgung der belasteten Materialien. Diese werden in speziellen Entsorgungsstellen gesammelt, um sicherzustellen, dass keine weiteren Umwelt- oder Gesundheitsgefahren entstehen. Anschliessend wird der sanierte Bereich überprüft, so durch Luft- und Oberflächenmessungen. 

Kosten einer Schadstoffsanierung

Die Kosten einer Schadstoffsanierung hängen von der Art des Schadstoffs, der zu sanierenden Fläche und dem Arbeitsaufwand der Sanierung ab. Daher ist es nicht möglich, die Kosten für eine Schadstoffsanierung pauschal anzugeben. Allgemein kann man davon ausgehen, dass die Kosten umso geringer sind, je kleiner der betroffene Bereich und je weniger aufwändig die benötigten Arbeiten und Sicherheitsvorkehrungen sind. 

Darf ich ein Haus ohne Schadstoffsanierung verkaufen? 

Grundsätzlich gilt: Als Hauseigentümer darf man seine Immobilie in der Schweiz auch verkaufen, ohne eine Schadstoffsanierung durchzuführen. Allerdings sollten dabei die folgenden Punkte beachtet werden: 

• Als Verkäufer hat man eine Aufklärungspflicht in Bezug auf bekannte Mängel. Wer einen erheblichen Mangel absichtlich verschweigt (sogennante «arglistig verschwiegene Mängel») kann haftbar gemacht werden und zu Schadenersatz oder Ausbesserung verpflichtet werden. Das bedingt allerdings, dass der Käufer bzw. das Gericht einem eine Absicht nachweisen kann. 
• Die meisten älteren Liegenschaften werden in der Schweiz unter Ausschluss jeglicher Gewährleistungsansprüche verkauft («gekauft wie gesehen»). Als Verkäufer haftet man dann nur für Mängel, die man absichtlich verschwiegen hat. 
• Werden die Gewährleistungsansprüche nicht ausgeschlossen, gilt das Obligationenrecht. Gemäss OR haftet man als Verkäufer 2 Jahre lang für sämtliche Mängel an der Kaufsache, die ihren Wert oder ihre Nutzbarkeit erheblich mindern. Das gilt sowohl für Eigenschaften, die man dem Käufer versprochen hat, als auch für Eigenschaften, die der Käufer stillschweigend voraussetzen kann. 
• Als Verkäufer ist man in der Schweiz nicht verpflichtet, eine Schadstoffanalyse oder Schadstoffsanierung durchführen zu lassen.