Der Notartermin: Unterzeichung des Kaufvertrags
Beim Notartermin kommen der Käufer, Verkäufer und der Notar zusammen, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Dieser Schritt ist notwendig, weil in der Schweiz bestimmte Rechtsgeschäfte – so unter anderem solche, die eine Immobilie zum Gegenstand haben – immer öffentlich beurkundet werden müssen. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist also ungültig, wenn er nicht notariell beglaubigt wurde.
Welcher Notar für die Beurkundung zuständig ist, hängt vom Notariatswesen im Kanton ab, in dem das Haus oder die Wohnung liegt. In Kantonen mit Amtsnotar ist es eine öffentliche Behörde (im Kanton Zürich z.B. das Grundbuchamt), welches in der Funktion als Notariat die Beurkundung vornimmt. In Kantonen ohne Amtsnotare kann man sich an einen Notar seiner Wahl wenden.
Der Grundbucheintrag: Übergang des Eigentums
Nach dem Notartermin muss der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Erst mit dem Grundbucheintrag wird die Eigentumsübertragung wirksam – der Käufer ist nun der Besitzer der Immobilie, das heisst, er kann sie verkaufen, vermieten oder mit einer Dienstbarkeit oder einem Grundpfandrecht belasten.
Die Eigentumsübertragung geschieht entweder nach dem Notartermin oder zu einem späteren Zeitpunkt. In manchen Kantonen meldet der Notar den Grundbucheintrag an. In einigen Kantonen müssen die Vertragsparteien die Eigentumsübertragung auch selbst beim Grundbuchamt anmelden.
Die Schlüsselübergabe: Besitzesantritt und Übergang von Nutzen und Gefahr
Die Schlüsselübergabe erfolgt entweder im Anschluss an den Notartermin oder zu einem vereinbarten späteren Zeitpunkt. In der Regel geht mit der Schlüsselübergabe die tatsächliche Gewalt über das gekaufte Grundstück an den Käufer über. Meistens wird bei der Schlüsselübergabe ein Übergabeprotokoll erstellt, das den Ist-Zustand der Immobilie dokumentiert. Die Schlüsselübergabe ist die letzte Gelegenheit für die Kaufpartei, allfällige Mängel festzustellen. Wird ein feststellbarer Mangel bei der Schlüsselübergabe übersehen, gilt er als akzeptiert.
In den meisten Fällen empfiehlt es sich, den Zeitpunkt des Besitzübergangs mit dem Übergang von Nutzen und Gefahr auf den Käufer zusammenfallen zu lassen. Der Übergang von Nutzen und Gefahr bedeutet, dass der Käufer das Recht hat, die Immobilie uneingeschränkt zu nutzen und von den damit verbundenen Vorteilen zu profitieren. Gleichzeitig übernimmt der Käufer ab diesem Zeitpunkt das Risiko für etwaige Schäden an der Immobilie.
Sofern im Kaufvertrag keine abweichenden Bestimmungen getroffen wurden, erfolgt der Übergang von Nutzen und Gefahr mit der Beurkundung des Vertrags. Nicht selten liegen der Besitzesantritt und der Notartermin jedoch einige Wochen oder Monate auseinander. In solchen Fällen ist es sinnvoll, den Übergang von Nutzen und Gefahr explizit im Kaufvertrag zu regeln.
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