Gründe für den Hausverkauf wegen Pflegeheim
- Finanzierung des Pflegeheims: In vielen Fällen reichen AHV und Pensionskassengelder nicht aus, um die Heimkosten zu decken.
- Nicht mehr selbst bewohnbar: Körperliche oder geistige Einschränkungen machen das eigenständige Wohnen unmöglich.
- Vermeidung von Unterhalt: Insbesondere Einfamilienhäuser bringen Unterhaltsaufwand mit sich. Für pflegebedürftige Personen oder Angehörige ist das oft eine Belastung.
- Vermögensumstrukturierung: Um später keine Ergänzungsleistungen zu verlieren, kann es sinnvoll sein, das Vermögen frühzeitig in liquide Form zu bringen.
Rechtliche Voraussetzungen
Bevor ein Haus wegen dem Eintritt ins Pflegeheim verkauft werden kann, müssen wichtige rechtliche Fragen geklärt werden:
Urteilsfähigkeit und Vertretung
Ob ein Haus wegen dem Pflegeheim verkauft werden darf, hängt zunächst davon ab, ob die Eigentümerin oder der Eigentümer noch urteilsfähig ist. Eine urteilsfähige Person kann den Verkauf grundsätzlich selbst veranlassen und alle dafür notwendigen Schritte einleiten – vom Einholen einer Immobilienbewertung bis hin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Wenn die betroffene Person nicht mehr urteilsfähig ist, etwa aufgrund altersbedingter kognitiver Einschränkungen oder einer Krankheit wie Demenz, muss der Verkauf durch eine bevollmächtigte Person abgewickelt werden:
- Vorsorgevollmacht: Berechtigt eine andere Person – meist ein Familienmitglied oder eine nahestehende Vertrauensperson – zur Vertretung berechtigt.
- Wurde keine Vorsorgevollmacht erstellt, ist die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB) zuständig, die eine Beistandsperson einsetzt. Ohne diese rechtliche Vertretung darf der Verkauf nicht vorgenommen werden.
Verkauf durch Beistand
Wird der Verkauf durch eine Beistandsperson durchgeführt, ist die Zustimmung der verbeiständeten Person oder der KESB zwingend erforderlich. Die Behörde hat die Aufgabe, die Interessen der betroffenen Person zu wahren. Sie prüft unter anderem, ob der Verkaufsentscheid im Einklang mit dem Wohl der betroffenen Person steht und ob der Verkaufspreis dem tatsächlichen Marktwert entspricht.
Damit wird verhindert, dass das Haus unter Wert verkauft oder gegen den Willen der betroffenen Person verkauft wird. Die Prüfung durch die KESB kann zwar einige Zeit in Anspruch nehmen, bietet jedoch Schutz und Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
c) Erbrechtliche Aspekte
Befindet sich das Haus nicht im alleinigen Besitz der pflegebedürftigen Person, sondern ist Teil einer Erbengemeinschaft – etwa nach dem Tod eines Ehepartners, ohne dass ein Erbverzichtsvertrag abgeschlossen wurde –, wird der Verkaufsprozess komplexer:
- Eine Erbengemeinschaft besitzt die geerbte Liegenschaft im Gesamteigentum.
- Bei Gesamteigentum müssen alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen, da Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden können.
- Uneinigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft kann den Verkauf blockieren oder erheblich verzögern.
Um solche Schwierigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, frühzeitig das Gespräch mit den Miterben zu suchen und eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Zudem empfiehlt es sich, bei erbrechtlichen Fragestellungen die Unterstützung eines Notars oder Anwalts in Anspruch zu nehmen. Fachkundige Beratung sorgt dafür, dass der Verkaufsprozess korrekt und konfliktfrei abgewickelt wird – insbesondere dann, wenn bereits Spannungen innerhalb der Familie bestehen oder grössere Vermögenswerte betroffen sind.
Pflegekosten und Ergänzungsleistungen (EL)
Reichen AHV-Rente, Pensionskassengelder und sonstiges Einkommen nicht aus, um die Kosten eines Pflegeheims zu decken, können in der Schweiz Ergänzungsleistungen (EL) beantragt werden. Doch Vorsicht: Der Anspruch auf EL ist an klare Regeln gebunden – gerade auch, wenn es um Hauseigentum geht.
Vermögensverzehr
Grundsätzlich gilt: Wer EL beantragen will, muss zunächst sein eigenes Vermögen „angemessen“ verwenden. Bei alleinstehenden Personen wird ein Freibetrag von 30’000 Franken, bei Ehepaaren von 50’000 Franken gewährt. Nur wenn das verbleibende Vermögen diese Grenzen unterschreitet, besteht Anspruch auf EL.
Freibeträge bei Wohneigentum
Besitzen Sie eine selbstbewohnte Liegenschaft, gelten zusätzliche Freibeträge:
- 112’500 Franken des Liegenschaftswertes werden nicht als Vermögen angerechnet, wenn Sie selbst darin wohnen.
- In gewissen Fällen erhöht sich dieser Freibetrag sogar auf 300’000 Franken, und zwar:
- Wenn ein Ehepartner im Heim oder Spital lebt und der andere weiterhin im Eigenheim wohnt.
- Wenn ein Ehepartner im Eigenheim lebt und eine Hilflosenentschädigung der AHV, IV, UV oder MV bezieht.
- Wenn eine alleinstehende Person im Haus wohnt und ebenfalls eine Hilflosenentschädigung erhält.
Diese Ausnahmen ermöglichen es, das Wohneigentum zu behalten, solange ein Partner in der Liegenschaft wohnt.
Was passiert, wenn kein Partner mehr in der Liegenschaft wohnt?
Sobald beide Ehepartner im Heim wohnen und das gemeinsame Haus somit nicht mehr bewohnt wird, gilt nur noch der normale Freibetrag von 50'000 Fr. für Ehepaare und 30'000 Fr. für Alleinstehende.
Verzicht auf Vermögen: Was gefährlich wird
Ein grosses Risiko entsteht, wenn Immobilien unter dem Marktwert verkauft oder verschenkt werden – etwa an Kinder oder andere Familienmitglieder. Solche Handlungen können von den Behörden als freiwilliger Vermögensverzicht eingestuft werden.
Die Folge: Kein Anspruch auf EL, möglicherweise für mehrere Jahre, und zwar auch wenn der Vermögensverzicht schon Jahre zurückliegt, kann er bei der EL-Prüfung berücksichtigt werden.
Steuerliche Folgen eines Hausverkaufs wegen Pflegeheim
- Grundstücksgewinnsteuer fällt kantonal unterschiedlich an – meist auf den reinen Wertzuwachs seit Erwerb.
- Steueraufschub: In der Regel kein Aufschub möglich, da keine Ersatzbeschaffung erfolgt.
- Vermögenssteuer kann vorübergehend steigen, wenn der Erlös nicht direkt für Pflegeheimkosten aufgebraucht wird.
Der Verkaufsprozess: Schritt für Schritt
a) Immobilienbewertung
- Lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten.
- Wählen Sie ein Unternehmen mit Erfahrung im Umgang mit sensiblen Lebenslagen.
b) Verkaufsstrategie
- Möchten Sie rasch verkaufen? Dann ist ein realistischer Preis entscheidend.
- Ist die Nachfrage genügend hoch, kann ein strukturiertes Bieterverfahren einen höheren Erlös bringen.
c) Ablauf
- Mandatierung eines Maklers
- Erstellung der Verkaufsunterlagen
- Vermarktung (online, Netzwerk des Maklers)
- Besichtigungen organisieren
- Kaufverhandlungen und Notartermin
Beteiligung der Angehörigen
Auch wenn rechtlich nicht zwingend, ist es ratsam, die nächsten Angehörigen frühzeitig einzubeziehen – insbesondere wenn emotionale oder finanzielle Interessen im Spiel sind.
- Klare Kommunikation verhindert spätere Streitigkeiten.
- Auch mögliche Erbvorbezüge sollten thematisiert und dokumentiert werden.
Was Sie vermeiden sollten
- Schenkung des Hauses an Kinder: Dies kann Ihren Anspruch auf Ergänzungsleistungen zunichtemachen. Eine Schenkung sollte daher immer mit einem Experten besprochen werden.
- Verkauf unter Marktwert: Kann von Behörden als Vermögensverzicht gewertet werden.
- Verzögerungen: Frühzeitige Planung schützt vor einem Notverkauf mit schlechterem Preis.
Unterstützung in Anspruch nehmen
Ziehen Sie Fachpersonen hinzu:
- Immobilienexperten mit Kenntnis der kantonalen Regeln
- Steuerberater für Grundstücksgewinn und EL-relevante Fragen
- Notare oder Anwälte, wenn Eigentums- oder Erbschaftsfragen bestehen
- Sozialdienste für Unterstützung bei EL-Anträgen
Fazit
Der Verkauf eines Hauses wegen des Umzugs ins Pflegeheim ist eine vielschichtige Entscheidung – rechtlich, finanziell und emotional. Wer sich frühzeitig informiert und gut beraten lässt, kann viele Stolperfallen vermeiden und die bestmögliche Lösung für alle Beteiligten finden.
